美地小编
2018.06.25


谷歌资本(Google Capital)以5000万美元投资网上房产拍卖网站Auction.com,并收购其4%的股权。Auction.com是一家可以使金融机构、房地产投资基金、个人投资者的全部交易都远程实现的线上地产交易平台。谷歌资本合伙人娄易(David Lawee)称,大型网上购房交易市场会改变房地产市场的交易生态,特别是商业地产的交易市场。房地产,金融,网络平台,三者的无缝隙衔接合作,必然会成为未来的趋势。

这笔交易与网络众筹有什么联系?

房地产众筹平台,以美地众筹为例,是帮助将开发商项目与合格投资人对接的平台。一方面将开发商的项目打包成为金融商品,将其投放在市场上;一方面寻找有意愿的合格投资人,把分散闲置的资金集合起来。两相结合之下,开发商的资金缺口得到弥补,投资人的闲置资金也得到了合理优化的利用。

投资的核心问题是风控,反映在众筹平台上就是项目的优质程度。除了传统的购地贷款,过桥贷款,建筑贷款等,有一个新兴的领域也逐渐进入到房地产从业者的视线范围——旧房翻新(Flipping)。旧房翻新,也被中国人称之为炒房,简单来讲就是以折扣价买入一套房产,然后通过装修翻新重建等手段使房产增值,在短时间内卖掉套现。

这里牵涉到两个条件,一个是房产购入价低,另一个是该房产要有升值空间。而“法拍屋”正好满足这两个条件。“法拍屋”是经过法院拍卖的房产,因为房屋质量可能有损坏,一般比市场价低,翻修升值空间也大,是众多房屋翻修者寻找房源的乐土。

Auction.com 是美国最大的“法拍”房地产在线拍卖平台,和美国四大银行都有合作关系。银行收回“法拍”房地产,都需要通过它重新回流市场。美国十年前的次贷危机,导致数百万屋主因财务问题,房屋遭到查封法拍,现在其中一些家庭熬过难关,又回过头来买房子。目前,像 Zillow、Trulia、Redfin 等地产房源网站,很多房源是直接从 Auction.com 上面复制过来的。而谷歌投资Auction.com,也从侧面证实了“法拍屋”越来越受到大众关注的趋势。

很多房屋翻修者的流程是:在 Auction.com 看到有潜在升值空间的房源,寻求债权类或股权类贷款,争取拍卖时竞拍下房源;翻修重建房屋后出售套现;归还贷款。当银行或私募无暇顾及这部分贷款诉求的时候,这些中小型开发商就会联系房地产众筹平台为其募资,Auction.com 由此成为众多房产众筹平台的上游项目源。

以美地众筹为例,2年前的项目“美地快贷601”就是典型的旧房翻新众筹贷款项目。开发商以名下位于法拉盛的多家庭住家(房产A)及标的房产(房产B)作为抵押,总价值达159.2万美元,向美地众筹申请65万美元的过桥贷款。此贷款用于购买标的房产,以弥补所需融资的时间缺口。项目质押率仅为40%,资金安全程度非常高,年化利率也达到了9%。本项目已于2016年6月顺利完结,本金及利息都已归还投资人。

Auction.com获得谷歌的投资,也从侧面证实房产众筹平台的项目源将更加充足,这时就引出了第二个问题,项目的安全度如何确保?下一篇文章,我们将从众筹的风控模型入手,向大家进一步讲解美地众筹是如何做到项目成功率100%的。