美地小编
2019.05.14



 

吉利美欲打击房地产再融资获利行为

 

吉利美(Ginnie Mae)正在采取措施遏制房地产抵押贷款再融资活动,其宣称此类再融资活动会损害借款人和投资者利益。

 

吉利美的全称为美国政府全国抵押贷款协会,它的职责是为二级市场上的购买者提供及时还本付息的担保。

 

然而,据华尔街日报报道,同为政府背景的吉利美正在考虑拒绝将政府退伍军人事务部的一些贷款纳入其旗舰债券组合中去。

 

在吉利美周五的提案中,它指出贷款人鼓励借款人一次又一次地为房屋贷款再融资,贷款人以此赚取手续费,并批判这是种“搅拌”行为。

 

此前吉利美对政府抵押债券的担保增强了投资者信心,而这反过来又允许贷款人以较低的利率获得抵押贷款。首次购房者和退伍军人往往是其中的受益者。

 

吉利美对债券质量的担忧并不是空穴来风。近年来,吉利美的“优秀债券”组合激增,目前占所有机构支持的抵押债务的近三分之一。 这使得公司不得不更加谨慎地监管其贷款人的行为,以保护流入抵押贷款市场的资本。

 

(图:吉利美MBS数量不断增加 来源:Urban Institute)

 

当抵押贷款快速再融资时,抵押贷款证券的偿还速度比预期的要快,这意味着投资者不会收到预期收益。即使是一点点的再融资也会通过缩短债券的期限,并令整个贷款池的吸引力降低。

 

“这只是贷款的一小部分,但它具有巨大的影响力,”吉利美的总裁Maren Kasper说。

 

 

 

 

美国拟减少抵押贷款信息披露

 

美国出台新规定,银行将被允许跳过向政府提供借款人种族,性别等抵押贷款信息。

 

在反贷款歧视的法律下,小型银行和信用合作社可以根据周四公布的计划向政府提供贷款数据,从而减少收集借款人信息。

 

消费者金融保护局表示,它将建议修改20世纪70年代法律规定。此前的法律要求贷方收集和报告其抵押贷款和申请人的数据,包括贷款金额和借款人的收入,种族和性别。

 

根据现行的“房屋抵押贷款披露法”,近5,000家金融机构需要向监管机构报告抵押贷款和借款人数据。拟议的变更将使超过三分之一的贷方免于向政府提交数据。

 

消费者金融保护局表示,该规则所涵盖的贷款数量可能会从目前的790万减少到每年687万。

 

近年来,对贷方更严格的监管减少了贷款违约率。批评人士称,如果放松监管,将使得公众更难以下载和分析信息。

 

“这给抵押贷款市场带来了更多的黑暗,”全国社区再投资联盟首席执行官杰西·范托尔说。

 

“CFPB提议的抵押贷款披露变更将有助于扭转繁琐的监管措施,这些监管措施已经影响到包括信用合作社在内的小型社区贷款机构,”全国联邦保险信用社联合会执行副总裁Carrie Hunt表示。

 

(图:地产 来源:华尔街日报

 

 

 

 

美国千禧一代涌入小城市安家

 

根据CNBC报道,高房价以及强劲的需求使得今天美国最年轻的购房者搬到了较小的城市。这带来了当地经济和房地产市场的繁荣。

 

根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近的一项研究,威斯康星州麦迪逊市是千禧一代的新圣地。凭借当前千禧一代的高比例,麦迪逊市在千禧年住房市场荣登榜首。

 

(图:一处位于威斯康辛麦迪逊的房产 来源:CNBC

 

四分之三的麦迪逊新居民都是千禧一代。年轻居民增长的部分原因是当地科技的蓬勃发展,以及威斯康星大学与州外学生的到来。例如,谷歌最近宣布扩大其麦迪逊办事处。

 

30岁的Garrick Rohm刚在麦迪逊购买了一套公寓。他正在租房,但他决定定居当地。

 

“我喜欢骑车上班。你可以到达你需要去的任何地方,” Rohm说,“这里有很多音乐场所。当你在麦迪逊市中心走动时,你会看到到处都是年轻人。”

 

Rohm为旧金山的一家软件公司Zendesk工作,该公司去年10月在麦迪逊开设了新的中西部分公司。

 

“许多科技公司确实支付更高的薪水,而且我认为这会吸引大学毕业生到这个城市,”他说。

 

罗姆认为麦迪逊房屋市场价格实惠但竞争激烈。他买房子时没遇到什么问题,但他说他看到越来越多的买家带着现金来买房,争取得到更好的房源。

 

Redfin的房地产经纪人Christopher Ziegler看到麦迪逊的构成在很短的时间内发生了巨大的变化。

 

 Ziegler说, “在过去一年左右的时间里,无数千禧一代涌入该地区,这是因为他们目前居住的东西海岸的生活成本都开始变得更加难以承受。”

 

其他吸引千禧一代的都市分布在美国各处。其中包括俄克拉荷马城,大急流城,密歇根州,奥马哈,内布拉斯加州,达勒姆,北卡罗来纳州,德克萨斯州埃尔帕索和犹他州盐湖城。即使像西雅图和丹佛这样的高房价市场也有新居民涌入。

 

在大多数十大千禧市场中,失业率低于全国平均水平,房价普遍较低。根据平均收入,每4个待售房屋中,这些城市的千禧一代可以买得起1个。在俄克拉荷马城,他们可以负担30%的费用。相比之下,千禧一代只能负担达拉斯10%的房屋,13%的波士顿房屋和圣地亚哥仅2%的房屋。

 

虽然千禧一代的大规模浪潮正在达到典型的购房年龄,但与他们这个年龄的前几代相比,能够负担得起的人数更少。

 

根据Zillow最近的一项分析,在未来10年内,将近4500万美国人将达到首次购房者的典型年龄,比10年前增加310万。然而,在过去五年中,入门房屋的价格上涨了57%,库存下降了23%。随着需求激增,情况只会变得更糟。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

四月美国失业率降至50年新低

 

4月份美国劳动力市场呈现历史性强劲增长势头,雇主加快招聘速度,失业率降至半个世纪以来的低点。

 

然而,最新数据显示出一个新问题,即在美国经济长达十年的扩张中,是否还有足够的工人可以进入劳动力市场来维持经济增速?

 

美国劳工部周五称,经季节性调整后的数据显示,4月份美国增加了263,000个就业岗位,失业率降至3.6%,达到1969年12月以来的最低水平。

 

(图:失业率降至3.6% 来源:劳工部)

 

这已经是就业岗位连续第103个月上涨。此外,不仅岗位数量上升,工资也呈现稳定增长。

 

私营部门工人4月份工资稳步提升,平均每小时收入同比增长3.2%。工资的年增长率高于2018年4月的2.8%。

 

(图:周工资增长 来源:劳工部)

 

市场反应积极,道琼斯工业平均指数上涨197.16点,或0.7%。最新报告显示美国经济在今年开局不利之后表现强劲。

 

就业数据基本上好于预期。此前 “华尔街日报”调查的经济学家预计,4月份招聘节奏将放缓,失业率将稳定在3.8%。前两个月的就业增长也好于此前的预计。

 

但美国的劳动力市场仍然存在一个令人头疼的挑战,即在更多婴儿潮一代准备退休之际,雇主仍然很难将提高劳动参与率来支持经济增长。经济学家普遍认为,一个国家经济的潜在增长依赖于一个国家劳动力的规模以及这些工人能够生产多少。

 

(图:美国劳动参与率开始增长 来源:劳工部)

 

具体行业而言,上周供应管理协会的调查显示,制造商和服务业公司的就业增长放缓。 

 

这些调查还显示美国GDP的增长预期会降温,这也符合许多经济学家的观点。即在今年前三个月的GDP以3.2%的速度增长后,国内生产总值增长将放缓。

 

 

 

 

 

 

四月中国的制造业减速

 

中国国家统计局周二公布的数据显示,4月官方制造业采购经理人指数从3月份的6个月高点50.5跌至50.1。

 

PMI指数是衡量中国工厂生产活动的指标,PMI指数的下跌表明经过几个月的增长放缓之后,这个世界第二大经济体的任何转变都尚未见效。

 

此前,3月份的强劲表现以及房屋销售的上升推动了第一季度的增长,并提升了中国经济的前景。

 

周二的数据显示,经济稳定尚未找到稳固的基础。中国物流与采购联合会的分析师张立群表示,该数据与统计局一起发布数据。该机构单独发布的指数也显示出类似的下跌,其中生产和新订单的活动均有所减弱。

 

张立群指出,由于需求疲软,新订单下降,补货活动放缓。

 

工厂活动4月份的下降可能会加剧经济学家对中国政府刺激经济增长的政策是否可持续的怀疑。在中国政府采取措施减税和增加贷款和债券发行以支持公共项目后,3月份的一系列经济指标明显回升,其中包括工业产出和价格水平。

 

渣打银行经济学家表示,“3月份的经济回暖比我们预期更早,更强劲。而今天的PMI数据显示,今年的复苏将会很缓慢。”

 

官方指标的整体新订单分指数从51.6微降至51.4。生产分指数从3月的52.7降至52.1。中国商品外部需求指数从47.1上升至49.2。

 

财新传媒公司和研究公司Markit周二表示,财新中国制造业采购经理人指数从3月份的50.8降至4月份的50.2。一些经济学家认为,财新指标可以更好地追踪规模较小的私营企业,而官方指标则面向较大的国有企业。

 

李伟表示,尽管PMI指数读数较低,但中国的经济增长势头应该会在不久的将来持续。他表示,财政支出的增加、对私营部门的更多支持以及美中贸易紧张局势的解冻将有助于中国经济的稳定增长。

 

此外,他预计政策制定者要等到年中才会对政策立场作出重大调整。

 

(图片:中国丝绸工厂的工人 来源:华尔街日报)

 

 

 

 

2019年巴菲特股东大会召开

 

上周末,2019年巴菲特股东大会召开。全球金融人士和4万多名伯克希尔哈撒韦公司股东再次聚焦美国中部小城奥马哈。最有可能接替沃伦巴菲特担任伯克希尔哈撒韦公司首席执行官的两名男子在周六在会上成为焦点。

 

(图片:巴菲特于股东大会现场 来源:华尔街日报)

 

巴菲特向伯克希尔的两名副手阿吉特·贾恩和格雷格·阿贝尔提出了一些有关伯克希尔商业运作的问题,这表明他们对公司的影响力越来越大。两人都很少公开发言,但股东越来越多地要求他们更多地听取他们的意见。

 

现年88岁的巴菲特先生将这家集团和投资巨头运营了五十多年,成为世界上最大的公司之一。巴菲特逝世后伯克希尔的未来由谁接棒?这一问题长期以来一直在商业界被激烈争论。

 

伯克希尔在其历史上为其股东创造了巨大的回报。但过去十年间,伯克希尔的股价表现还不及标普500股指。在过去十年中,伯克希尔股票上涨了259%,而标准普尔500指数(包括股息)增长了314%。

 

巴菲特和伯克希尔副董事长查理芒格周六在一个长达数小时的问答环节向股东们保证,公司的未来掌握得很好。

 

(图片:巴菲特与芒格答记者问 来源:华尔街日报)

 

巴菲特说,“我不知道我们是否会超越标准普尔500指数。但我知道我们的行为与我们股东的钱一样,就像我们用自己的钱一样。 “你不可能拥有两个比Greg和Ajit更好的运营经理。”

 

Ajit Jain和Greg Abel于2018年初晋升为副主席,其中一人将在未来担任首席执行官。 Jain先生负责伯克希尔的日常保险业务,Abel先生负责管理公司的非保险业务。

 

Jain周六回答了有关伯克希尔保险承保的问题,以及其Geico部门与其最大竞争对手Progressive公司的比较。而Abel就其在内华达州的公用事业公司上讨论了能源业务的未来投资和客户满意度。