美地小编
2019.06.04



 

飓风季即将到来,纽约、佛州、麻省蝉联三大“重灾区”

 

飓风季即将到来,而美国东部大西洋沿海地区和墨西哥湾沿岸地区极易受飓风侵袭。加州的房产数据公司CoreLogic发布了最易受飓风影响的城市名单,纽约、佛州、麻省占领三强名单。

 

从灾害本身来说,飓风往往是一些最具破坏性和成本最高的自然灾害,而飓风有三个主要组成部分:风,降水和风暴潮。虽然风通常被认为是飓风损失的主要原因,但情况并非总是如此。纵观历史,风暴潮和内陆洪水的破坏往往会超过风的破坏力。例如,超级风暴“桑迪(Sandy)”在新泽西州和纽约州引发的前所未有的风暴潮让人心有余悸。

 

(图:飓风影响 来源:CoreLogic

 

飓风登陆的位置也将影响其破坏力。在人口密集的住宅区内,低强度风暴可能比沿着人烟稀少的海岸线的高强度飓风造成的损害要大得多。美东地区去年的“佛罗伦斯”是2018年大西洋季节的第一个主要飓风,曾在9月初一度降为热带风暴,自9月9日起升级为飓风。“佛罗伦斯”登陆后料将造成逾1700亿美元的损失,从而成为美国史上损害最严重的飓风。

 

与纽约相邻的新泽西州也有飓风入侵的历史,最著名的是1938年的“长岛快线”和1944年的“大西洋飓风”,两个都在9月生成。1944年飓风带来近3米的风暴增水,给沿岸的房屋、码头、道路造成巨大破坏,最后新泽西州共有9人丧生。

 

而拿纽约市来说,1991年的“鲍勃”飓风,1985年的“格洛里亚”飓风,1960年的“堂娜”飓风,以及1954年的“卡罗尔”和“埃德娜”都拜访过纽约。

 

(图:纽约州登顶飓风影响名单 来源:CoreLogic

 

 

 

 

租房优惠变少了?租赁市场火爆带动租金上涨,礼卡减少

 

随着美国购房者热情的冷却,租金需求升温,租金价格上涨,免费赠品例如礼卡、折扣、面设施费等优惠措施也随之消失。

 

在线房地产数据库公司Zillow在其租赁网站HotPads上提到,其有优惠政策的出租房源比去年同期下降了近30%。目前只有百分之一的出租房源显示有入住优惠。

 

 

此外,根据HotPads的数据,去年经济增长放缓后,租金价格再次上涨,同比增长3.1%,达到全国1,530美元的中位数租金。这是自2017年8月以来的最高水平。

 

HotPads的经济学家约书亚·克拉克说,“这可能意味着将来的租金将会继续上升。因为房东不仅会降低购房需求,减伤出租房源的供应,还会提高租房的价格。” 

 

在美国50个最大的大都市住房市场中,有36个地区的租金价格上涨。得克萨斯州奥斯汀市房租上涨幅度最高,其次是凤凰城和加利福尼亚州圣何塞市。

 

但由于各种原因,部分地区的租赁市场正在不断加大房源的供应。在佛罗里达州奥兰多市,租房优惠增加了两倍多,而在亚特兰大,波士顿和圣何塞则增加了一倍以上。

 

奥兰多的租赁市场正在降温,因为更多人选择趁着房价优惠直接买房,尤其是千禧一代。波士顿在整体上的优惠比例很低,约为全国平均水平的一半,所以对整体数字的影响不大。亚特兰大的租赁市场非常火爆,但因其新建了很多房产导致供应超过了需求,迫使房东增加优惠幅度。

 

租房者仍然有机会得到更多租房优惠,因为在建房产的增加会让房地产在全美的供应更充足。但在过去五年中激增的房产多集中在豪华公寓领域,而且由于土地,劳动力和材料成本较高,开发商在建造入门级经济适用房方面并不怎么给力。

 

 

 

 

 

 

 

降降降!美国连续16个月待售房屋销售下滑

 

根据全国房地产经纪人协会的待售房屋销售指数,4月份购房者购买现房的合同比3月减少了1.5%。与2018年4月相比,销售额下降2%,这是已经是该指标连续第16个月下降了。

 

此前美地解读中也会关注该指标,因为该指标衡量了即将上线的房源数量,是房屋销售活动中最及时的衡量标准。待售房源在三月大幅上涨后,四月预计小幅上涨。

 

全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯•尹表示,“虽然最新的月度数字表明合约签约温和下降,但抵押贷款申请和消费者信心指数仍在稳步上升。” 而且他对市场抱有乐观情绪,表示几个月后该销售额不可避免地会升高。

 

往回看,今年春天,购房者趁着抵押贷款利率较低已经入手心仪的房产。去年11月的30年期固定汇率一度飙升至5%以上,对比之下,3月份的利率接近4%,而4月份虽不及3月,但大部分时间里也是稳定在4.3%左右,当时签订购房合约的购房者不在少数。

 

买家也看到房价有点降温,分析师认为这对市场可能带来负面和正面影响。一方面虽然价格仍然高于一年前的水平,但每个月的涨幅一直在萎缩。另一面,虽然这有助于提高购房者的承受能力,但也引发了人们房屋降价的担心。

 

 

从地域上来说,西海岸的西雅图,丹佛,洛杉矶和旧金山等过热市场恐慌情绪更严重,因为这些市场的待售房屋供应量正在增加。

 

“由于总价低于25万美元的房屋库存状况持续紧张,经济型的房屋价格涨幅最大,难以撼动。而高端的价格条件较为疲软,特别是在康涅狄格州,纽约州和伊利诺伊州等高税收州,“尹表示。

 

特别是新出台的税法限制了房产税征收的扣除额,这对高税收州的住房市场造成了不等的打击。更少的扣税额度意味着更高的纳税额。

 

而相比之下,全国价格低于25万美元的待售房屋库存只够供应市场3.3个月,而价格高于100万美元及以上的房屋的库存则可以供应8.9个月。

 

虽然销量总体都在下降,但各地区的降幅还是有所不同。在东北部,房地产经纪人的待售房屋销售指数每月下降1.8%,比一年前下降2.1%;在中西部,该指数每月上涨1.3%,但比去年下跌2.4%;在南部,它每月下降2.5%,每年下降1.8%;在西部,它每月下降1.8%,比一年前下降1.5%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

美中贸易争端持续进行,股市和债券收益率再次走低


 

总统特朗普上周一暗示,双方近期不太可能达成协议。与此同时,一连串的消极新闻接连打击本已摇摇欲坠的投资者信心。有媒体周三报道称,中国政府可能限制从电子产品到军用设备都不可或缺的稀土的出口。

 

美地小编总结了华尔街日报,CBNC等媒体上一些上周的中美经济数据,来看看新一轮贸易相关震荡的影响。

 

首当其冲的美国国债利率。基准10年期美国国债收益率也延续了最近的跌势,从5月20日的2.268%跌至5月21日的2.238%,创下了2017年9月以来的最低水平。

 

债券收益率下降,价格上升,最近随着投资者涌向美国国债寻求避险,债券收益率下滑。10年期国债收益率与抵押贷款、汽车贷款和学生贷款利率息息相关。

 

(图:美债收益率下降 来源:Tullett Prebon)

 

上周三,风险资产开始下跌,一度将道琼斯工业平均指数下跌超过400点,油价下跌超过3%,然后在交易结束时削减部分跌幅。

 

欧洲斯托克600指数下跌1.4%。此前渣打银行外汇金融分析师也表示,德国等国更依赖于与中国的贸易往来,相比英法,看似强劲的德国经济实际上会在本轮贸易摩擦中损失更大。德国联邦就业局上周公布的数据显示,德国5月份失业率意外上升,引发了投资者对德国这个欧洲第一大经济体健康状况的新担忧。

 

投资管理公司Westwood Holdings多元资产投资组合主管Adrian Helfert称,利率市场正在为衰退或市场大幅下跌未雨绸缪。Westwood Holdings最近增持了美国国债。

 

此外,在亚洲,韩国综合指数昨日收盘跌1.2%,触及近五个月低点。日经指数跌1.2%。上证综指小幅上涨0.2%。

 

(图:上周美国三大股指均下降 来源:Factset)

 

 

 

 

特朗普关税矛头指向邻居墨西哥,股市收低

 

在特朗普总统威胁要对墨西哥征收的关税之后,投资者纷纷抛弃风险较高的资产,墨西哥比索兑美元下跌2.5%。

 

特朗普上周四晚间表示,美国将从6月10日开始对这个南方的邻居征收关税,除非该国采取行动阻止中美洲非法移民来到美国。如果墨西哥不能满足白宫的要求,到10月份征收的税率可能达到25%。

 

投资者担心不是不无道理的,增加的关税会损害美国企业的盈利,提高美国消费品的价格并抑制经济增长。

 

上周五,美国与其他国家贸易紧张局势加剧,导致世界各地股市和债券收益率下滑。这让五月对市场而言有点艰难,道琼斯工业指数在近八年内创下最长连跌纪录。

 

尽管收益有所减少,但这三个指数今年仍然保持上涨,道琼斯工业指数目前仅在2019年上涨6.4%。

 

道琼斯工业平均指数下跌354.84点,或1.4%,至24815.04,连续第六周下跌,这是自2011年6月以来的最大单周跌势。标准普尔500指数下跌36.80点,或1.3%,至2752.06,而纳斯达克综合指数下跌114.57点,或1.5%,至7453.15。

 

债券市场波动也反映了投资者的担忧。 10年期美国国债收益率大幅下挫至2.139%,创下自2015年以来最大的一个月收益率下跌。由于对经济增长的担忧,收益率已降至2017年9月以来的最低水平。

 

其中一个比较新颖的观点是特朗普利用关税来影响移民政策,从侧面反映白宫准备利用贸易来获得经济领域以外的谈判权。UnionBancairePrivée的瑞士及全球股权联席主管Martin Moeller觉得白宫下一个关税目标可能是不遵循规定的北约成员国,如果他们拒绝根据美国的要求来提高军费开支的话。

 

(图:墨西哥外长赴美关税谈判时以华为为背景自拍 来源:Google)