美地小编
2016.04.17


制度与规范--美地众筹的法律构架

2016-04-17 美地众筹 


 制度与规范,永远是您安全投资长期收益的最坚实倚靠。 本文将为您简单回顾北美REITs的发展进程与Jobs法案对合格投资人的要求,并扼要介绍美地众筹的法律架构与金融监管。

 

美地 众筹平台的成立,受益于美国房地产投资相关法律近百年的发展演进。而2012年颁布的乔布斯法案(JOBS Act, 也称为“创业企业促进法案”),拉开了房地产众筹蓬勃发展的序幕。美地团队以乔布斯法案为蓝本,严格遵照美国现有法律法规,秉持至高道德规范和商业行为准 则,为投资人搭建起一个符合美国安全、合法、有保障的美国商业地产投资平台。



相关法律的发展★1933年-证券法(Securities Act of 1933)美国国会通过了著名的1933年证券法。该法案强调信息的全面披露,发行人和第三方服务机构都要确保信息的准确性和完整性。尽职调查和“合格投资人”(Accredited Investors)的概念也由此被提出。



1960年-REITs法案房 地产投资信托基金(REITs)由美国国会于1960年创造,主要是借由房地产的证券化及许多投资人的资金集资,使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门 槛参与房地产市场并从中获利。同时投资人又不需要实质持有房地产标的,并可在证券市场交易,因此市场流通性优于房地产。

 1980年-规章A(Regulation A)根据1933年证券法的Regulation A规定,在12个月内发行低于10万美元证券的企业可以“豁免注册”发行,但其发行人仍需提交一定的材料获得批准,并且“豁免注册”公司需要满足其所在州蓝天法的规定。原规章A中的10万美元经过多次修正,在1980年被提至500万美元。


1991至1999年-REITs发展1992年伞状合伙制房地产投资信托基金(UPREIT) 的出现,在获得税收优惠的同时,最大可能 的保留了经营管理上的灵活性,促进了房地产的证券化,并为私有房地产纳入REITs提供了内在动力。加之1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求,进一步增强了REITs在市场中的竞争力。




2012年 - 乔布斯法案(JOBS Act)在各方多年的努力下,奥巴马在2012年4月签署颁布了乔布斯法案,其全称是Jumpstart Our Business Startups Act (JOBS Act)。这一历史性的法案旨在为中小企业提供便捷的融资渠道,从而增加就业机会,促进经济增长。以美地众筹为代表的美国房地产众筹平台者自此有了直接有力的法律基础。

美地众筹法律依据美地众筹目前遵循乔布斯法案的第二章(Title II)及证券法Rule 506(c)。美国证券交易委员会允许采用506(c)条例的发行人通过互联网金融平台或其他公开场合向投资人募集资金,发行人无需拥有证券经纪商执照。
Title II规定了筹资企业的筹资对象必须为经过认证的合格投资人,证监会规定经过认证的合格投资人必须符合以下要求中的至少一条:
    投资人个人资产净值或者与配偶的家庭资产净值超过一百万美元(不包括用于自住的房产)
√    在过去的两年中投资人的每年收入都超过20万美元,且今年也将会有超过20万美元的收入
√    在过去的两年中投资人和配偶合计收入超过30万美元,且今年也将会有超过30万美元的收入


合格投资者”系美国证券交易委员会(SEC)根据条例D第501条所采用的术语,为了具备合格投资者的资格,投资者至少须满足以下其中一项:
1) 在过去的两年里,每年的个人收入超过200,000美元,或者每年配偶共同收入超过300,000美元,并且有望保持同样的收入水平。
2) 个人拥有或者与其配偶共同拥有的净值超过100万美元(不包括主要的居所)。
3) 是银行、保险公司、注册的投资公司、商业开发公司或者小型商业投资公司。
4) 是普通合伙人、高管人员、主管或者正在发行的证券发行人等相关身份。
5) 公司所有股东均为合格投资者的企业。
6) 总资产超过500万美元的一项员工福利计划、信托、慈善机构、合伙企业或公司。

 



Rule(c)中对合格投资人的要求,旨在充分保护投资人的前提下,进一步放宽对投资人的限制
同时,《证券法》下的Regulation S规定,如果一个美国公司或外国公司的证券发行发生在美国境外,则该发行不再受美国证券法信息披露规则的管辖。也就是说,对于中国投资人,受益于Regulation S提供的豁免,极大程度的降低了投资美国房地产的难度,使未认证为合格投资人的中国投资者有了投资美地众筹的可行性。

    

总而言之,美地众筹的法律框架建立在历经五十余年发展成熟的REITs相关法规基础之上,而对应的乔布斯法案则前后历时三年,分为四步,在法律、地产和金融业内人士反复论证修改后,扬长避短,趋利避害,在为中小企业投融资松绑的同时,强化了资讯披露、授信资质、融资上限、众筹人数等方面的要求,最大限度地在制度上保障了资金安全。