美地众筹812债权基金

项目地址：42-43 27th Street, Long Island City, NY 11101

所处区域：长岛市，皇后区，纽约

土地面积：1,865 平方英尺（ 25 Ft x 77.75 Ft ）

土地Zoning：M1-5/R7-3（住宅与零售共5倍）

可建面积：7,180 平方英尺

过户时间：2014年6月

过户价格：$1,680,000

项目开发商计划于该区域进行两个阶段的地产开发：

第一阶段： 于 42-43 27th Street 建成包含一层零售空间的多户家庭租赁公寓。一期开发的土地于2014年9月购入，建筑主体于2018年开发完成并开始运营。一期物业共计7个住宅单元，及1个零售空间。所有单元及零售空间的租约已于2019年签署完毕，目前物业大楼的租金收入稳定，运营状态良好。

第二阶段：于 42-62 & 42-64 Hunter Street 两个地块建成与一期相似的，包含一层零售空间的多户家庭租赁公寓。二期开发的两块土地， 42-62 Hunter Street已于2019年10月以299万美元的价格购入， 42-64 Hunter Street则于2020年7月以255万美元的价格购入。两块土地紧密相连，背靠一期开发的物业。

美地众筹 812 基金所融资金，将以贷款形式用于开发商第二阶段的开发工作。已经完成的第一阶段物业，将通过持有公司Greenland 27 LLC.，以100%的股权质押，作为812基金向开发商借贷的抵押品。

抵押物业运营良好，抵押价值充足

- 目前项目一期物业的运营稳定，公寓租户优质，以白领为主；一层零售空间租户Koufuku Market作为社区内少数亚洲超市，在疫情期间营收表现佳，人气旺。

- 根据2020年9月第三方估价机构EAST COAST所提供的估值，一期物业目前价值$5,230,000美元，获得地产减税（421-a Tax Exemption）后价值$6,480,000美元。

- 根据开发商公布的财务数据，一期物业目前的年收入为$388,296.00美元，净运营收益为$273,438.71美元，净收边际达到70.42%。

- 目前开发商正在申请一期物业的421-a地产税减免资格，预计于6-8个月内完成审批，届时该物业地税将降至$8000.00美元/年，年净运营收益为$333,095.71美元，净收边际可达85.78%。

地理位置优越，市场需求强烈

项目位于长岛市Queens Plaza与Court SQ之间。周围 有E、M、R、7、G等多条地铁线路，直达纽约各区。近 几年，LIC社区逐渐成为年轻人们的聚集地，周围商圈愈 发成熟，房屋租赁及买卖需求一路飙升。根据Trulia及 Zillow等平台统计数据，LIC的房屋销售中位数价格为 874,837美元;租金中位数为2,798美元。同比过去5年， 一路上涨。

开发商经验丰富，实力雄厚

项目开发商已经在纽约中小额地产投资市场，树立良好的口碑和威 望，在纽约各个区域均开发过成功项目。并且该开发商已经与美地 众筹合作多次，已经通过804基金(已还款)，807基金(在建)， 809基金(已还款)的项目看出，开发商的实力和信誉均有保证!

款项用途清晰，退出机制明确

融资款项将全部用于第二阶段项目开发，资金用途明确清晰。并且 目前，开发商正在等待第一期项目减税申请的审批，预计将于6个月 -8个月内获得政府421-A的正式许可，届时开发商将用第一期项目 进行再融资(refinance)，所得现金补贴将直接用于还款。

该区域内以欧美白人和亚裔为主，白领比例较高，大多数为在曼哈顿工作的中产。

区域内居民教育程度良好，高于纽约与皇后区总体水平；家庭收入中位数也高于皇后区与纽约州。

区域内居民年龄普遍年轻，平均年龄34.1岁；大部分家庭婚后不久，拥有孩子的家庭约占1/4。

区域内住宅自住比率近年来不断增长，年轻屋主与租户的人口主体，使得社区中长期发展势头良好。

近几年亚裔留学生群体（华人留学生居多）大量涌入区域，使得租房市场活跃，同时进一步促进周边商圈发展。

* 数据来源： Property Shark & Esri Zip code Lookup，于2020年9月。

住宅类地产发展情况：

从住宅市场角度来看，长岛市区域在过去5年中，社区内的住房租赁与住房买卖市场一直非常活跃，住宅类地产的出售平均价格涨势明显；住宅租赁市场则一路持续小幅度攀升。

2020年受疫情影响，长岛市地区在房源充足以及卖方积极地市场策略下，住宅租赁市场的每月租金出现小幅下降，但该项目标的物业的单位较少且性价比高，因此并未受到整体冲击，目 前营收情况良好，亦未少租金收入。

项目标的物业，目前的平均价格：

Studio房型：$66.67 平方英尺/年(约合$2,333/月)

2B2B 房型：$50.37平方英尺/年(约合 $ 3,758/月)

截止2020年8月，皇后区租赁类住宅物业的资本化比率（Capitalization Rate）约为3.95 - 5.03% *¹ 。

项目周边商业地产的总体租赁情况：

根据目前项目周边市场所提供的商业物业租赁信息来看：周边正在出租的商业性物业，以办公室/写字楼为主，可用于商业零售的中小型租赁空间，多数位于房龄超过30年的物业中，>且数量有限。

未来长岛市社区的人口将持续上升，用于超市、便利店的零售空间需求与社区发展一致，以项目物业一层为代表的零售空间，市场潜力巨大，而小型混合式住宅类地产的开发，将有助 于整个社区零售商圈的成熟。

项目标的周边同类零售物业的市场情况：

调查分析涉及物业数量：13

每平方英尺租赁（年）价格中位数：$39.7/平方英尺

租赁价格区间：$14 - $72 /平方英尺

月租金中位数：$6,469/月

面积中位数：2,350 平方英尺

地理位置：

项目位于长岛市中心区域，紧邻的 Queensboro Bridge，是曼哈顿通向皇后区的入口。周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居，所在社区的建筑以商业办公大楼，以及高层公寓为主。该区域在过去十年，已经成为皇后区发展最好的新兴社区之一。

周边交通：

地铁：W、N、M、R、E、G、7号线（步行约5分钟至站点）
公交线：QM1、QM31、Q32、Q60、Q66、Q69等
火车：MONTAUK、OYSTER BAY、PORT WASHINGTON
至曼哈顿中城：2-3 英里 (约15分钟车程)
至肯尼迪机场：15.8 英里 (约45分钟车程)
至拉瓜迪亚机场：4.6 英里 (约25分钟车程)

周边学校：

长岛市附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。拉瓜迪亚大学及康奈尔医学院均在附近2英里以内，使得区域租赁潜力增值。

饮食居住：

社区商圈成熟，生活便利。区域内涵盖各式美式超市、亚洲超市，及24小时便利商店等，满足日常饮食与居住的购物的需求。同时星巴克、酒吧等一应俱全，因居民族裔多样性，中餐、美餐、快餐均有多种选择。

休闲娱乐：

项目附近博物馆、体育场所及娱乐场所丰富，居民若享受生活，沿海跑步，健身房锻炼，自行车骑行都非常方便。如果想要户外运动，社区的足球、篮球场均在附近2英里以内。