美地众筹814债权基金

项目地址：134-37 35th Ave, Flushing, Queens, NY, 11354

所处区域：法拉盛，皇后区，纽约

土地面积：42,050 平方英尺（ 165*235 FT）

土地Zoning：R6, C2-2（FAR为4.8倍）

可建面积：201,840 平方英尺

土地过户价格：$4,300,000 美元（2003年）

土地市场价格：$44,404,000 美元（2018年）

开发商于2003年以$430万美元购入标的项目所在的土地；2015年7月，项目建筑图纸与开工许可正式获得批准；2016年，项目正式破土动工，其中住宅部分于2019年12月底完工，并获得TCO（临时居住许可），物业其余部分仍在施工中。大楼内住宅部分已开始运营，配有游泳池、健身房等设施，以及门卫等服务。

项目拟建物业，为高16层、总计28万平方英尺的大型多用途综合性大厦。预计开发完成后，该物业将包含9个零售空间、1座拥有210间客房的喜来登福朋酒店，以及位于9到16楼的100套独立产权公寓。大楼也配备包含186个车位的停车场。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构CBRE于2018年1月所提供的估价报告显示：在项目完工后，物业整体价值约为$1.5亿美元；其中酒店（210间客房）估值约$6,200万美元，其余物业估值为$8,800万美元。

根据开发商最新的Condo book的销售预期，100套住宅单元的总售价约$1.08亿美元，停车场内186个车位的总售价为$1,367万美元，210间客房的酒店售价为$6,180万美元，9个单位的零售空间售价为$1,072万美元，3个单位的社区服务中心售价为$1,359万美元，预计项目物业的总售价为$2.08亿美元。

截止至2020年10月底，该开发项目所欠贷款约$3,500万美元，已有贷款的抵押品为100套住宅单元，其余物业的产权未被抵押。

本次美地众筹814基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作质押，开发商实际股本投入共$3,750万美元，是美地众筹814基金贷款的6.25倍，开发商质押的股权估值也超过$1亿美金。同时，开发商将提供个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。

地理位置优越，市场具备潜力

项目地处法拉盛核心区域，周围公共交通发达，紧邻地铁7号线；公交车线路包括Q25、Q34、Q50、Q19等，可至皇后区各个社区；火车线路为长岛铁路（LIRR），可直达曼哈顿或长岛等地；从项目地址驱车10分钟可抵达JFK国际机场，5分钟抵达拉瓜迪亚机场。

近几年，随着华人社区的发展，亚裔的大量涌入，法拉盛地区各类型物业的需求量急剧增加，相比纽约其他的地区，法拉盛地区目前配套完善，人口密度大，有着不容小觑的市场潜力以及自成体系的区域商圈。根据Trulia及Zillow等在线平台的统计数据，纽约法拉盛地区的房屋销售中位数价格目前约$508,053美元；月租金中位数为$2,100美元，在过去7年，稳定上涨。

贷款用途清晰，退出机制明确

目前标的项目内的住宅单元已经完工且获得TCO，项目其余部分的建筑完成度接近80%，剩余部分包括：外墙及门窗的安装、完善酒店部分的内装等。目前项目施工方面，基本已无建筑风险。受贸易战及疫情影响，近期美国建筑成本与材料成本均普遍上升，开发商急需额外资金用于项目建筑支出与FF&E支出，待项目开发完毕后，即可向银行申请再融资，以偿还美地众筹814基金所发放的贷款。

开发商经验丰富，开发能力稳健

项目开发商已在纽约地产市场深耕30年，在本地市场中行业知名度高且口碑极佳，过往成功项目主要集中于皇后区，近年来以千万级中型混合商住类地产开发项目打响市场。目前，该开发商已经与美地众筹810基金及813基金成功合作，两支基金目前运营情况良好，标的物业施工进度稳定。以当前的合作以及过往的开发商履历来看，其开发实力与商业信誉值得信赖，本次合作，将加深美地众筹与开发商之间的合作关系。

法拉盛有着良好的华人居住与商业基础， 加上便利的交通、优秀的教育系统以及发达的配套设施，让这里成为众多亚裔企业和居民的首选，也是华人投资和移民的首选区域之一。未来，越来越多的豪华公寓及大型商场会在这里选址施工，法拉盛也在逐步转型成为一个更现代、更时尚的华人社区。

该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚裔占主导，超过60%，但同时也聚集着其他各色种族居民，包括拉美裔、中东裔、欧洲裔和非裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44.7岁；拥有孩子的家庭占1/4，区域内住宅自住比率仅39%，住宅市场以租赁为主。近几年大量新移民涌入区域，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，投资该地区房产俨然是明智之举。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2020年11月。

项目地区周边住宅类住宅地产发展情况

从住宅类地产市场的角度来看，在2010年以前，法拉盛交易的房产类型大多是独立产权公寓，走的是中低端的路线，价格多在$50万美元以下，几乎没有豪华公寓。

在2010年后，随着新移民的涌入、人均收入水平的提高，法拉盛地区住宅市场悄然发生变化，原先住房市场的库存量，已经不能满足买方需求，中高端的住宅开始不断被开发，且交易占比开始增大，近些年新建的住宅平均价格已超过$80万美元。2015年的低端独立产权公寓的交易量仅为2011年的40%。

地理位置：

项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，步行7分钟至7号线地铁站，30分钟可达曼哈顿中城；距离长岛铁路火车站，仅10分钟步行路程；驾车到肯尼迪机场，仅需20分钟。步行两分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

周边交通：

地铁：7号线（步行约7分钟至站点）
公交线：Q19、Q20、Q25、Q34、Q50等 （步行约2分钟至站点）
火车：LIRR：Flushing Main Street Port Washington （步行10分钟）
至曼哈顿中城：11 英里（约30分钟车程）
至肯尼迪机场：8.7 英里（约20分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：2.7英里（约5分钟车程）

周边学校：

项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住：

社区周围是非常成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐：

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的可乐娜公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。