美地众筹614债权基金

项目地址：1683 W 7th Street, Brooklyn, NY, 11223

所处区域：羊头湾，布鲁克林，纽约

土地面积：2,050 平方英尺（ 20.5 Ft. x 100 Ft.）

土地Zoning：R7A（FAR 4）

土地价格：$1,150,000 美元

过户时间：2014年6月24日

标的项目位于纽约布鲁克林区的传统优质社区，土地面积为2,050平方英尺，总建筑面积为9,579平方英尺。物业位于街角，为6层楼高的住宅大楼，共有11个独立产权公寓单元（含1个一房一厅单元，10个二房一厅单元）。目前，标的项目已经完成所有的物业建筑工作，并获得纽约市房屋局（Dept. of Building）所颁发的居住许可证（Certificate of Occupancy），正在等待销售许可证（Condo Book）的批准。

该项目的建筑设计及住宅单元规划，符合本地买家需求，以经济适用的小户型单元为主，提供600平方英尺左右的两居室，每个独立产权公寓平均售价仅$47万美元，适合自住与投资，有投资需求的购房者可选择买入后出租，获得可观的租金收益。

项目处于布鲁克林白人社区，附近生活设施丰富，步行一条街可达N、Q、W地铁站，紧邻繁华的商业街-Kings Hwy.，周边遍布超市、便利店、餐厅和咖啡馆等，离布鲁克林华裔社区Avenue U仅10分钟步行距离，对华人买家有巨大吸引力。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构RCI Appraisal Corp. 于2021年6月所提供的估价报告评估，按照目前物业所拥有的独立产权公寓计算，物业的总市场价值约$4,630,000万美元；按出租型住宅物业计算，市场价值约$3,220,000。

至2021年6月，开发商对项目的实际股本投入已超过$2,400,000万美元，根据估价报告，这部分的股本价值已升值至$3,230,000万美元。因此，美地众筹614基金所提供的$1,400,000美元的贷款进入项目后，该项目的贷款对成本比（LTC）约36.85%，贷款对价值比（LTV）约30.23%。

本次美地众筹614基金所发放的按揭抵押贷款，享有三重借贷保障：第一重，是融资方按揭抵押的底层物业，且贷款享有第一顺位留置权（First lien） ；第二重，是融资方所质押的项目公司100%的股权（100% Ownership Pledge）；第三重，是融资方所提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。三重保障，环环相扣，进一步减少违约的可能性。

地理位置优越，市场具备潜力

项目位于布鲁克林交通枢纽Kings Hwy地铁站的入口旁，离地铁站仅1分钟步行距离。周围交通干线密集，地铁线N、Q、W可直达皇后区、史丹顿岛与曼哈顿；地铁站D、F线可达纽约其他交通枢纽；附近公交车线包括B82、B4、B6等线路，可至Howard Beach；驾车半小时可达JFK机场。

近几年，项目所在的羊头湾区域掀起房屋需求热潮，该区域产权公寓销售和住房租赁市场火热。尽管经历疫情，但房屋价格维持稳定。根据Property Shark平台的统计数据，项目所在的邮编内，住房单元的销售中位数价格约$631,000美元；根据StreetEasy平台提供的数据，该地区的月租金中位数为$1,775美元。

贷款用途清晰，退出机制明确

美地众筹614基金所发放的按揭抵押贷款,将根据项目售卖进度分次还款：

本次贷款总额为$1,400,000万，将一次性发放给融资方, 贷款将帮助融资方返还现有的建筑贷款。

预计该项目将在半年左右的时间内，获得销售许可证。此后，开发商只需完成3-4套独立产权公寓的销售，即可返还美地众筹614基金所发放的贷款。

开发商经验丰富，开发能力稳健

项目开发商在纽约地产市场拥有超过10年的开发经验，主要项目坐落于布鲁克林区，对本地市场的刚性需求理解精准，具有较好的项目监督及管理能力。

本次美地众筹614基金，是美地众筹与开发商的第二次合作。在此前的合作中，开发商优秀的开发能力，以及对项目的管理能力，已获得美地众筹的认可。美地众筹相信，本次基金投资，将延续双方商业合作的成功之路。

该区域内人口以白人和亚裔为主，亚裔中以华人及印度人为主；该区域工薪阶层比例较高，以服务教育类工作为主；根据美国人口统计局2021年的最新数据，区域内家庭收入中位数为$54,023美元, 根据ESRI数据，平均家庭收入中位数为$44,456美元。

区域内居民平均年龄约37岁；50%为已婚家庭，平均家庭人数为3人，有孩子的家庭占比32%。

区域内住宅以租赁类为主，占比58%；29%的住宅属于独立产权房；由于所在区域生活便利，近几年住房价格有上涨趋势。

相对于布鲁克林其他区域，该地区文化气息浓厚，氛围和谐，属于商业发展的中心。

近几年，该区域华裔人口比例增加；受新兴地产开发热潮影响，当地基础建设进一步完善，商圈也蓬勃发展。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org.， Esri Zip Code Lookup & US Census Gov, 于2021年6月。

项目地区周边住宅类地产发展情况

邮编所在区域被称为格雷夫森德（Gravesend），当地的住房平均销售价在过去五年内呈上涨趋势，价格相比2010年近乎翻倍。原因之一，是因该地区获得纽约市政策的扶持，住户获得住房补贴；原因之二，是该地区的地理位置优越且生活性价比高，吸引大批纽约上班族及蓝领人群。

过去几年中，白人和亚裔为该地区增添新的商业机遇，商圈迅速发展。相比布鲁克林其他区域，该地区家庭平均收入较高，消费能力较强。

2021年，虽受新冠影响，但Gravesend地区房屋售价以及月租收入保持稳定。此外，由于地区新开发项目较少，房屋供应量不足，该地区地产市场保持火热，具备商机。

地理位置：

项目位于纽约市布鲁克林区的西南角，属于布鲁克林的羊头湾区域。地理位置优越，步行1分钟可达地铁站Kings Hwy；乘坐地铁仅需30分钟可达曼哈顿下城区；步行3分钟至公交站，乘车可达连接长岛火车（LIRR）的东纽约站(East New York Station)；项目位置靠近交通主干道海洋大道（Ocean Pkwy.），方便驱车前往曼哈顿与长岛；该地区商业环境及交通均十分成熟，适合纽约的上班族居住。

周边交通：

地铁：N、Q、R (Kings Highway)
公交线：B82、B4、B6
火车：East New York抵达Jamaica
至曼哈顿中城：12 英里 (约35分钟车程)
至肯尼迪机场：13.6 英里 (约25分钟车程)
至拉瓜迪亚机场：19.6 英里 (约40分钟车程)

周边学校：

该地区隶属纽约第21学区，该学区在布鲁克林学区中相对优秀。学区内PS177、K096等教学质量较好，风气佳。除此之外，附近学校PS101、PS97和Brooklyn School of Inquiry教学优秀，质量拔尖。

饮食居住：

项目所在社区发展迅捷，周边区域涵盖丰富生活设施，日常生活便利。商圈内超市（CTown Market）、银行（Chase Bank）、诊所以及健身房（Planet Fitness）备受好评。同时，附近餐厅包括快餐、中餐、以及日餐，选择丰富。

休闲娱乐：

该社区临近公园（Marine Park），运动场所包括篮球场（Kolbert Playground）和足球地; 开车10分钟可到Kent电影院；区域商业中心86街，也在社区附近。