美地众筹617债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $800,000

年回报率: 7.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12+6+6 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $800,000美元
预计收益 7.75%
投资类型 第一顺位按揭抵押贷款
起投额度 $10,000 / 认购单位
起投日期 2022年9月
项目周期 12+6+6 个月(开发商有2个延期权)
收益方式 每6个月预付股息*1

*1 投资者将获得6个月的预付利息。如果开发商选择执行延期权,那么投资者将会获得相应的与付利息。

  • 项目标的物业位于纽约皇后区法拉盛附近的雷哥公园,地处64街与皇后大道的交界口,毗邻495号高速公路。该物业有望于2023年第二季度获得销售许可证(Condo Book),并预计于同年第四季度获得临时入住许可证TCO(Temporary Certificate of Occupancy)。
  • 该物业为7层楼高的独立产权公寓(Condo Building),其中住宅建筑面积约16,653平方英尺(共23个住宅单元)。物业一楼还配有3,879平方英尺的社区中心,以及1,170平方英尺的医疗办公室。
项目地址 97-30 64th Ave, Flushing, NY 11374
所在区域 雷哥公园,皇后区,纽约
建筑面积 19,367 平方英尺
住宅面积 16,653 平方英尺
住宅单元 23个住宅单元
TCO时间 2023年第四季度
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
10/11/2022
09/27/202203/26/20236个月预付股息
第二次不晚于
04/11/2023
03/27/202309/27/20236个月预付股息
第三次不晚于
10/11/2023
09/28/202303/27/20246个月融资方有权选择是否延期 *2
第四次不晚于
04/11/2024
03/28/202409/27/20246个月融资方有权选择是否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 如果开发商选择执行首个延期权,投资者将获得相应6个月的预付利息款项;
*3 若开发商选择执行第二个延期权,投资者也将获得相应6个月的预付利息款项,并在计息结束时获得本金的回款。

  • 本次美地众筹将通过617与827两支基金,同时向标的项目进行分层投资。美地众筹617基金将为项目提供总计$80万美元的第一留置权(First Lien)按揭抵押贷款;美地众筹827基金将为项目提供总计$320万美元的股权质押贷款。两层债权投资,在保证美地众筹所发行基金于投资中占主要债权人地位的情况下,为融资方提供保障标的项目成功所需要的资金。
  • 截止2022年8月,开发商已实际支出项目公司超过$150万美元的建筑成本,后续将继续追加$300万美元的股本投资。按照估值计算,目前土地与现有建筑的价值在$500万美元左右,远高于美地众筹本次所发行的827与617两支基金所要投资的$400万美元。
  • 标的项目位于纽约市皇后区雷哥公园(Rego Park)区域,且地处社区核心商业街,毗邻皇后区几大综合性商场,满足住户购物、娱乐、以及生活的各方面需求。
  • 项目物业位置处于495号公路以及皇后大道的交界处,步行至地铁站仅5分钟,四通八达;驱车20分钟直达LGA,JFK或法拉盛,换乘地铁半小时可达曼哈顿,在森林小丘站转LIRR火车东可进入长岛也十分方便。
  • 目前标的项目已顺利完成建筑主体结构的建设,成功渡过开发初期的不确定阶段,且施工进程紧密有序。按照规划,开发商预计于2023年第二季度获得物业的销售许可证(Condo Book),并于同年第四季度内,获得物业的临时入住许可证(Temporary Certificate of Occupancy)。
  • 本次美地众筹617基金所投资的贷款, 将用于支付项目下一阶段的开发成本,满足融资方所需的$400万美元的借贷需求。
  • 开发商在标的项目完成后,将通过出售项目内产权公寓(Condo),或从商业银行处获得库存贷款(Inventory Loan),来偿还美地众筹617基金以及827基金的贷款。
  • 开发商为家族式经营,深耕本地市场,由小型住宅开发起家,时至今日,已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业,在纽约本地的华人建筑开发商中,开始已崭露头角。
  • 近年来,开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场,目前已在标的物业所在的街区,开发了3个项目,对周边市场情况以及当地的住宅需求,非常了解。

美地众筹617基金投资架构


资本结构

美地众筹2支基金投入后情况占比
美地众筹617基金第一留置权贷款 $800,000 8.89%
美地众筹827基金股权质押贷款 $3,200,000 35.56%
开发商实缴股本 $5,000,000 55.56%
资本总计 $9,000,000 100.00%
  • 按照项目成本以及实际投资金额计算,在美地众筹基金投资标的项目后,该项目资本结构中,开发商实缴股本$5,000,000,占项目总投资的55.56%。
  • 美地众筹827基金预计出借$3,200,000美元,占项目总投资的35.56%,该基金将享有项目公司100%的股权质押。
  • 美地众筹617基金预计出借$800,000美元,占项目总投资的8.89%,该基金将享有项目公司底层不动产的按揭抵押。

项目邮编区域的人口情况

11374 邮编区域内
区域总人口47,297
年龄中位数42
大学及以上学历59%
族裔构成亚裔(26.7%)/白人(61.6%)/非洲裔(3.0%)/其他(5.1%)
家庭收入中位数$52,532
有孩子家庭23%
平均家庭人数2
屋主自住比例39%

雷哥公园是位于皇后区森林小丘与艾姆赫斯特之间,总面积两平方英里的区域,交通方便,直通长岛高速且公共交通便利,至曼哈顿仅需30分钟。该地区近十年飞速发展,各类方便居民的零售、餐饮齐全,针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。

该区域内人口呈明显种族多样化,以白人主导占61.6%,亚裔占26.7%。非洲裔和其他族裔占3%和5.1%;区域内人口密度较高,45%的居民为乘坐公共交通通勤的全职上班族。

该区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约42岁;拥有孩子的家庭占23%,区域内住宅自住比率仅39%,住宅市场以租赁为主。近2年大量纽约客重新回城工作,使得租房市场火热,由于该地区待售房屋库存量低,而潜在买家需求却非常强劲,依靠刚需支持,住房价格稳定上涨。

* 数据来源: Esri Zip code Lookup; unitedstateszipcodes.org。


项目周边同类土地(Land)市场分析

截止至2022年9月,该地区同类土地的平均价格为:$269.03/平方英尺。


项目周边同类在售(For Sale)住宅市场分析

* 截止至2022年9月,该地区同类物业在售单元的平均价格为:$830.53/平方英尺。


项目周边同类已售(Sold)住宅市场分析

* 截止至2022年9月,该地区同类物业已售单元的平均价格为:$882.66/平方英尺。


美地众筹对项目物业目前进度的估值分析

* 数据来源:实际成本信息由开发商提供,并由美地众筹核实、整理、计算并比较。

由于本次标的项目尚处于前中期建设当中,美地众筹根据土地价值与成本两部分,对尚未完工的项目进行保守的估值分析。至2022年9月,该标的项目的价值约为$5,000,000美元。

通过对比2022年9月周边同类土地的成交价格及可建面积进行评估,该项目目前的土地价值约为$210/平方英尺/可建面积,实际可建面积约16,684平方英尺,土地价值的估算约$3,500,000美元。

按开发商预算及实际建筑进度,目前标的项目在地基及主体建筑的支出约$1,350,000美元,其他已付建筑材料定金约$150,000美元。根据成本法则,土地以上建筑物(Improvements)的价值约为$1,500,000美元。

地理位置

项目位于雷哥公园中心商业区,距离地铁M/R号线步行5分钟, 离长岛火车LIRR地铁5分钟车程,乘地铁半小时直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495 & Queens Blvd.,驱车20分钟直达LGA & JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈,享受购物、娱乐与各类生活设施;周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。

周边交通

  • 地铁:M/E/R线
  • 火车:LIRR 长岛火车
  • 至肯尼迪机场:7.5英里(约20分钟车程)
  • 至拉瓜迪亚机场:4.8英里(约20分钟车程)

周边学校

雷哥公园地区有着5所公立小学、1所私立天主教小学、以及3所公立中学,可以满足当地孩子们的教育需求。

饮食居住

雷哥公园作为新兴亚裔社区,近年来吸引了大量华人购房者与投资者,其中包括许多新移民。临近的皇后大道上有多家华人餐厅,以及中美洲与地中海风味的美食。

休闲娱乐

雷哥公园周边有图书馆,并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆,以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。

开发商公司:CKZ Realty LLC.

开发商网站:https://www.greatstoneny.com/

以往合作项目:美地众筹804基金/美地众筹807基金/美地众筹809基金/美地众筹812基金/美地众筹818基金/美地众筹822基金/美地众筹823基金

CKZ Realty创立至今,已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行,后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目,于2002年推出,并取得巨大的商业成功。俞后数十年,历经各类开发实践的沉淀与积累, 秉持着打造高品质地产项目的初衷, CKZ Realty在纽约的地产商圈中,荣获越来越好的口碑与商业成就。

  • 美地众筹617基金属于中短期债权投资,帮助开发商满足建筑成本的融资需求。该项目建筑的地基以及主体结构已经完成。开发商预计在2023年第二季度获得Condo Book,并在第四季度获得TCO,且执行计划明确,还款预期稳定。
  • 通过尽职调查,美地众筹认为,本次617基金的标的地理位置优越,开发团队具备资质,且有着应变各类突发情况的处理能力。目前整个项目的资本结构合理,且当前的估值已达到$5,000,000美元,高于项目承负的债务总额,进行债权投资的杠杆风险较低。
  • 美地众筹相信,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,本次617基金所进行的债权投资,抵押物充足、开发商经验丰富、违约风险低于行业水平,对基金的投资者来说,是一个理想的机会。

美地众筹617基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)