• 本次标的物业位于纽约市曼哈顿的Kips Bay，位于曼哈顿东侧一个闹中取静的社区。该区域是目前纽约市曼哈顿土地价值被低估的地区之一，除了拥有便捷的城市公共交通系统及设施，还临近多家世界一流的医院及医疗机构。该区域的现有住房资源十分有限，而附近许多住户为教育或医疗机构的工作人员，收入中上稳定且消费能力强，使得在该区域进行的住宅类地产开发项目具备市场潜力。
• 开发商于2021年8月以$14,800,000的价格购入项目地块。原有的一栋3层楼物业已拆除完成，开发计划拟定于2023年第二季度开始正式破土动工，启动地基的挖掘及建筑工作。开发商预计将此地块建成一栋12层楼高，含59个产权公寓单元的住宅楼，并于2025年1月份完成整个建筑的开发。

• 该项目资本结构中，开发商截至2023年3月实缴股本约为$20,750,000美元，之后预期增加的股本投入约$3,600,000美元，届时股本占项目总资本投入的33.94%。
• 美地众筹832基金拟出借的$4,000,000美元，将分2期进入项目，为中短期过桥贷款，占项目总资本投入的5.74%。
• 832基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商将提供个人无限责任担保。

邮编地区的居民普遍工作稳定且经济条件良好，家庭年收入情况在纽约市范围内属于中高水平。近年来，随着金融、科技、医疗以及教育产业在纽约地区的复兴， Kips Bay区域涌入大量收入与教育程度双高的年轻群体，推动地区的中产化，使得该区域白领人口比例激增10%，至97.32%。

邮编地区居民平均年龄约34岁；拥有孩子的家庭占11.61%，住宅市场以出租房为主，占68%。区域内住房多为旧建筑，其中1940年前所建建筑约占25%，剩余其他住房也多为1980年前所建，2010年后所建产权房极为稀缺，使得满足年轻住户需求的新开发项目极具潜力。

* 数据来源：United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2023年3月。

至2022年12月底，纽约市Kips Bay地区住房销售价格的中位数约为$685,000美元，年同比下降18.2%。地区住宅楼盘每平方英尺的价格中位数为$963美元，年同比下降25.8%。按揭抵押贷款利率过高导致潜在住房买家无力承负，以及曼哈顿住宅溢价过高这两大因素，于近期切实反应在当地住房价格的调整上，也使得该地区成为曼哈顿地区购买产权房的一个价值洼地。

根据PropertyShark的数据，在2022年第四季度，Kips Bay地区一共完成了52比产权住宅的交易，年同比下降42.2%。区域内缺少新建产权住宅的开发项目，使得交易物业几乎清一色为旧房。

Kips Bay 地区市场趋势

邮编区域住宅每平方英尺价格5年走势

* 数据来源： PropertyShark。

地理位置

Kips Bay地区位于曼哈顿中城东侧，邻接纽约市两大河之一的东河（East River），靠近麦迪逊广场公园与国家数学博物馆所在的商圈。项目地址周围的商业环境成熟且交通发达，紧邻地铁线路以及数条公交线路，方便住户通勤至曼哈顿与纽约市其他区域。从项目地址驱车，只需15分钟抵达拉瓜迪亚机场，30分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁: 6，N, Q, R, W号线（步行约3-5分钟）
• 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约15分钟车程

周边学校

项目所在的Kips Bay ，拥有几所历史长久的本地学校，包括Mary Lindley Murray小学，The 47 American Sign Language & English Lower School，Simon Baruch Middle School，以及市公立大学 Baruch College。

饮食居住

区域人口密度高，周边商业发达，具备多个购物中心，生活设施也一应俱全。约有超过30家不同类型的餐馆坐落于此，主要集中在第二与第三大道上。与曼哈顿许多其他地区相比，区域内绿化覆盖面相对较大，且靠近东河，空气清新。

休闲娱乐

Kips Bay地区拥有纽约公立图书馆系统内的两所图书馆，周边娱乐休闲场所已发展成熟，并随着当地住户的年轻化，呈现出更多满足年轻群体需求的发展。项目地址步行可达的范围内，各类公园、运动中心、博物馆林立，满足家庭生活的休闲需要。

开发商公司：New Empire Corp..

开发商网站：https://www.newempirecorp.com/

以往合作项目：美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金

New Empire Corp.创建于1997年，在纽约地产市场具备20年以上的开发经验，其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨，其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目，荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO，Bentley Zhao与Vice President，Kevin Zhao的带领下，该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目，使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

• 美地众筹832基金所发放的贷款，属于为开发商提供中长期资金流动性的建筑贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其用于项目的地基挖掘，外墙主体结构建筑及其他软成本开销。
• 美地众筹832基金在完成发放贷款之后，将继续追钟项目的资金使用情况，并根据项目的建筑进度分两次发放贷款，同时，了解项目的开发情况，确保整个借贷顺利结束。
• 美地众筹认为，本次832基金的开发商个人无限经验充足且信用良好，在业内具有优异的商誉，同时项目资本结构合理。在股权价值约为832基金所发放贷款的6倍，且附带个人无限责任担保的前提下，向项目进行债务投资，为开发商提供流动资金，具备可行性。
• 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。