美地众筹844债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $4,000,000

年回报率: 8.50% - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 24 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $4,000,000美元
预计收益 8.50% - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2024年2月
项目周期 12 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;

*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;

*3 第2次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息。

  • 该物业位于纽约市皇后区的长岛市,距离繁华的曼哈顿中城仅一岸之隔,是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一,拥有便捷的公共交通系统及设施,方便居民穿行于皇后区及曼哈顿之间,已成为众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选区域。
  • 开发商于2019年5月以$26,017,450的价格购入该地块,并在完成前期规划与建筑审批后,于2023年年中开始项目的原建筑的拆除工作(Demolition)。目前项目的拆除工作与地基工程已完成,上层建筑进入二层的建设工作,预计于2025年年中完成整个项目的建筑开发。项目拟建一栋7层楼高的商住混合用途住宅楼,共包含118套独立产权公寓,1个社区中心,以及59个停车位。独立产权公寓将于项目竣工后开始出售。
项目地址 11-36 45th Rd, LIC, NY 11101
所在区域 长岛市(Long Island City),皇后区,纽约
土地面积 34,500 平方英尺
总建筑面积 107,171平方英尺
用途 1个社区中心、118套独立产权公寓(Condominium)、以及59个停车位
预计派息时间表
派息批次投资批次融资额度付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次第一批次$2,000,000不晚于
3/5/2024
2/20/20248/19/2024182天预付股息*2
第二批次$2,000,000不晚于
4/5/2024
3/20/20248/19/2024154天预付股息*2
第二次--不晚于
9/3/2024
8/20/20242/19/2025184天预付股息
第三次--不晚于
3/6/2025
2/20/20258/19/2025181天融资方有权选择是否延期 *3
第四次--不晚于
9/3/2025
8/20/20252/19/2026184天融资方有权选择是否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下1个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息。

  • 根据第三方估价机构CBRE所提供的估值报告,截止至2022年9月,该项目的土地价值约为$27,100,000美元;根据建筑贷款发放银行以成本估值,目前正在建筑中的整个项目估值约为$97,000,000美元;开发完成后,物业价值约为$122,950,000美元。
  • 本次美地众筹844基金所提供的中短期贷款,以项目公司股权作抵押。项目公司的股本净值约为$49,950,000美元, 超过美地众筹844基金投资总额的10倍以上。同时,开发商关键个人将提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市,与联合国总部所在的曼哈顿东岸仅一河之隔,周围公共交通极其发达,区域内覆盖7条地铁线路,及数条公交车线路等,至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利;从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟,至JFK国际机场仅30分钟。
  • 目前,整个长岛市区域的人口密度,已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区,人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展,形成宜商宜居特色,周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
  • 开发商预计将美地众筹844基金所提供的短期贷款,全部用于标的项目的建筑支出,以及建筑阶段的部分软性开销(Soft Costs) 等。
  • 开发商预计于项目建筑顺利完工后,使用建筑贷款的尾款,本次标的项目中独立产权公寓的销售款项,或其持有的其他项目的销售款项或现金流回款,来偿还美地众筹844基金所发放的中短期贷款。
  • 本此基金标的项目的开发,由纽约地产界的资深华人开发商倾心打造。其团队在纽约市场的住宅地产开发经验,超过30年。已完成并成功退出的项目,遍布皇后区各个区域,已开发物业涉及零售综合物业、大型住宅,以及商住混合类大型地产项目。
  • 本次项目的开发商,已与美地众筹成功合作并推出美地众筹810基金、 813基金、814基金,以及829基金。已合作基金均按时收到贷款利息,并按时归还投资者本金。开发商拥有扎实的开发能力及极好的商业信誉,所建项目均符合市场需求,且销售成绩斐然。美地众筹期待本次项目的合作能够达成开发商与投资者的双赢,在协助开发商于长岛市市场获得成功的同时,为投资者创造合适投资机会。

美地众筹844基金投资架构


资本结构

美地众筹844基金资本投入后情况占比
银行建筑贷款总额 $69,000,000 56.12%
美地众筹844基金出借贷款 $4,000,000 3.25%
开发商股本净值 $49,950,000 40.63%
总计 $122,950,000 100.00%
  • 根据第三方估价机构CBRE所提供的估值报告,本次标的项目开发完成后,物业价值约为$122,950,000美元。开发商股本净值约为$49,950,000美元,占项目总资本价值的40.63%。
  • 商业银行的建筑贷款总额为$122,950,000美元,占项目总资本价值的56.12%。
  • 美地众筹844基金拟出借的$4,000,000美元,为项目提供中短期贷款,占项目总资本价值的3.25%。
  • 根据资本结构,该项目的贷款对价值比(Loan-to-Value)为59.37%。
  • 844基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物,且项目开发商关键个人将提供个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

Long Island City/Astoria
区域总人口156,981
年龄中位数34
居民出生地纽约州出生(42.70%)/ 外州出生(20.20%)/ 外国出生(37.10%)
族裔构成亚裔(15.00%)/白人(47.60%)/西裔(27.90%)/非裔(4.70%)
家庭收入中位数$78,030
有孩子家庭(18岁以下)14.9%
失业率13.06%

长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境,成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选,随着越来越多的地产项目落户于此,长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入,也是华人投资和移民的首选区域之一。

长岛市的人口呈明显年轻化,其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领,有较为稳定的工作收入及消费能力,且族裔构成多样化。

该区域内居民平均年龄约34岁;拥有18岁以下孩子的家庭占14.9%,住宅市场以租赁公寓为主,近年来出现了众多的豪华出租公寓和独立产权公寓,地区待售房屋库存量不高,潜在买家需求强劲,价格持续上涨。

* 数据来源:NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau,于2024年2月。


项目地区发展及住宅地产概况

根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据,截止至2021年底,项目所在的Long Island City/Astoria行政划区,当地住宅的自住房比例为18.90%,住宅市场以租赁公寓为主。在册登记的住宅数量为95,762个单元。住宅出租的空置率仅为3.30%,好于皇后区平均水平。

近年来,该地区成交量最大的住宅类型为2-4户家庭住宅,独立产权公寓的成交量其次。至2022年底,独立产权公寓的成交量为134套。

随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场,长岛市住宅价格进一步走强,房价与每平方英尺中位价均大幅提高。截止至2022年底,当地的单户家庭销售价格中位数为$995,000美元;独立产权公寓的销售价格中位数为$612,500美元。

根据第三方CBRE的估值报告,长岛市目前处在一个爆炸性增长的一个转型期。尤其是近年来纽约政府的区域规划的支持(New Zoning Ordinance),长岛市也在完成高档住宅化和“绅士化”(gentrification)的发展。

根据第三方CBRE估值报告中披露的REIS的数据和预测,借着长岛市快速发展的东风,该开发案项目的新住宅公寓会被高需求的市场完全吸收。

*数据来源: NYU Furman Center,于2024年2月。


项目周边同类已售产权公寓(Comparable Condominium Sold)价格分析

* 根据Zillow与PropertyShark的数据,目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为:$1,257/平方英尺。


项目周边同类在售产权公寓(Comparable Condominium Listing)价格分析

* 根据Zillow与PropertyShark的数据,目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为:$1,382/平方英尺。


项目的对比估值分析

  • 根据目前标的项目的实际开发速度,本次项目的建筑工程预计于2025年6月左右完成,并进入最终销售阶段。因此美地众筹选择销售比较法的估值结果,作为本次项目估值的主要依据。
  • 根据第三方估价机构CBRE进行的估值分析,本次项目完成后,所有项目内物业的净销售价值,约为$122,950,000美元。该估值符合长岛市中端市场独立产权公寓的估价区间,也符合当地独立产权公寓市场目前的销售情况。
  • 其中,118套独立产权公寓的销售价值,约为$117,640,000美元;59个停车位的销售价值,约为$5,310,000美元。
  • 除去其他销售相关成本,以及持有成本,本次标的项目能够产生的净现金流价值,约为$101,045,396美元。
  • * 数据来源:CBRE第三方估价报告。

    地理位置

    项目地处皇后区长岛市的中心地带,周围公共交通发达,紧邻数条地铁线路,以及数条公交线路,至曼哈顿,皇后区和布鲁克林区的各个区域,方便快捷。从项目地址驱车,10分钟抵达拉瓜迪亚机场,25分钟抵达JFK国际机场。

    周边交通

    • 地铁: E, M, R, N, W, 7号线(步行约2分钟)
    • 至曼哈顿中城:约10分钟地铁
    • 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约10分钟车程

    周边学校

    项目所在的长岛市,近年来已形成完备的基础教育系统,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足居民的教育需求,多所新的职业技能培训机构也纷纷落户,满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。

    饮食居住

    除了交通极为便利之外,区域周边商业发达,生活设施一应俱全,人口稠密,环境安全,宜商宜居,已吸引大量30岁左右的年轻人落户,同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区,有着无比雄厚的发展前景。

    休闲娱乐

    项目周边娱乐休闲设施的发展,正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通,也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。

    开发商公司:Century Development Group.

    开发商网站:http://www.centurygroupdevelopment.com/

    以往合作项目:美地众筹810基金 / 美地众筹813基金 / 美地众筹814基金 / 美地众筹829基金

    Century Development Group(世纪集团)于1990年成立,以商业及住宅为主打开发项目。成功开发的物业,遍布纽约皇后区及布鲁克林等区域。目前已经开发并持有的物业面积超过100万平方英尺,已开发项目的总价值超过$3亿美元。

    该公司在多家庭以及产权公寓的开发方面,具备超过三十年的本地经验,目前正在开发的项目,估值超过$4.2亿美元。凭借在商住混合类住宅物业上不断扩大的开发规模, 世纪集团目前在纽约地区的华人开发商中,位列领军企业。

    • 美地众筹844基金所发放的贷款,属于为开发商提供的中短期夹层贷款。在确定抵押物充足,开发商有良好信用及经验的前提下,发放该笔贷款给开发商,帮助其完成项目的建筑工程,为项目提供所需的流动资本。
    • 美地众筹认为,本次844基金的开发商经验充足且信用良好,在业内有较好的口碑,同时项目资本结构合理,在股权价值超过844基金所发放贷款的10倍以上的前提下,为开发商提供流动资金具备可行性,且开发商关键个人将提供个人无限责任担保。
    • 本次基金债务投资结束时,开发商将通过银行建筑贷款的尾款,项目独立产权公寓的销售款项,或用其持有的其他项目的现金回款,来偿还美地众筹844基金所发放的贷款。美地众筹认为,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,基金所投资的短期债务,风险可控,违约概率较低,适合想要进行地产类资产配置的投资者需求。

    美地众筹844基金项目评估

     私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
     运营协议书 (仅认证投资者能下载)

     评估报告 (仅认证投资者能下载)