美地众筹846债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $1,100,000

年回报率: 8.50% - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 6 – 24 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $1,100,000美元
预计收益 8.50% - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2024年3月
项目周期 6 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;;

*2 投资者将获得最少6个月的股息,融资方享有2次6个月的延期权;

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息,在收取6个月股息后,基金将按天计息至归还本金为止。

  • 该物业位于纽约市皇后区的阿斯托里亚(Astoria)区域,靠近皇后区高速发展的长岛市,至繁华的曼哈顿中城仅需乘坐12分钟地铁。该地区近10年来不动产价值增长迅速,且拥有便捷的公共交通网络,居民可便捷地通勤曼哈顿与纽约各个区域。
  • 开发商于2023年10月以$21,000,000的价格购入该地块,目前原有建筑的拆除申请已提交,即将获得审批。整个项目的建筑开发,预计于2026年第一季度完成。项目拟建一栋7层楼高,含92套独立产权公寓(Condominium),2套商业租赁单位,以及26个停车位的商住混合用途大楼。其中的独立产权公寓,将于项目竣工后开始出售。
项目地址 18-35 & 18-39 College Point Boulevard, Flushing, NY 11136
所在区域 法拉盛(Flushing),皇后区,纽约
土地面积 5,000 平方英尺
总建筑面积 10,000 平方英尺
用途 2套独立产权公寓,2间商业单位,1间社区中心以及两个停车位
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
4/15/2024
4/5/202410/4/2024183天预付股息*2
第二次不晚于
10/15/2024
10/5/20244/4/2025182天融资方有权选择是否延期 *3
第三次不晚于
4/15/2025
4/5/202510/4/2025183天融资方有权选择是否延期
第四次不晚于
10/15/2025
10/5/20254/4/2026182天融资方有权选择是否延期

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后,融资方享有3次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构BBG所提供的估值报告,该项目目前的土地价值约为$2,650,000美元,项目完工后的市场估值约为$6,275,000美元。
  • 本次美地众筹846基金所发放的短期贷款,以持有土地的项目公司的100%股权作为抵押。目前,该股权价值约为$2,300,000美元。同时,融资方关键个人,将向本次借贷提供个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee)。
  • 标的物业位于法拉盛大学点区域,楼下就有Q65巴士站,13分钟可达拉瓜迪亚机场(LGA),公交车10分钟可达到法拉盛中心缅街地铁站。其物业作为以服务华人社区为主的混合使用物业,有着得天独道的地理优势。
  • 目前法拉盛目前已经美东最大的华人聚集社区,70%的当地居民均为华裔,71%的当地人口均为外国出生的移民。根据纽约市政府的数据,法拉盛目前是曼哈顿之外,纽约人流量最大的地区。当地社区的华人对于住宅以及社区中心需求仍在不断增长,潜力巨大。截至2024年2月,法拉盛地区的住宅价格中位数已达到$699,000美元,年同比上涨5.4%。
  • 开发商预计将美地众筹846基金所提供的中短期贷款,全部用于本次项目初期建设的成本上,包括地基挖掘等建筑支出,以及部分软性开销(Soft Costs)等。
  • 开发商预计将通过商业银行所发放的建筑贷款,或用其持有的其他地产项目的现金回款,来偿还美地众筹846基金所发放的贷款。
  • 开发商为家族式经营,深耕本地市场,由小型住宅开发起家,时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业,在纽约本地的华人建筑开发商中商誉良好。近年来,开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场,目前已在标的物业所在的法拉盛,开发了多个项目,对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求,非常了解。
  • 目前,该开发商已经与美地众筹804基金、807基金,809基金,812基金,818基金,822基金成功合作,各个基金均按时履行还款义务,拥有良好的商业信誉。

美地众筹846基金投资架构


资本结构

美地众筹846基金资本投入后情况占比
商业银行贷款 $1,800,000 34.61%
美地众筹846基金出借贷款 $1,100,000 21.15%
融资方股本净值 $2,300,000 44.24%
总计 $5,200,000 100.00%
  • 目前该标的项目的资本结构中,商业银行贷款总额为$1,800,000美元,占项目总资本投入的34.61%。
  • 开发商目前的股本净值为$2,300,000美元,占总资本投入的44.24%,超过美地众筹846基金所提供贷款总额的2倍。美地众筹846基金拟出借的$1,100,000美元,为项目提供中短期贷款,占项目总资本投入的21.15%。
  • 美地众筹846基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物,且项目开发商的关键个人,将提供的个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

Flushing/Whitestone
区域总人口242,765
年龄中位数44
居民出生地纽约州出生(38.90%)/ 外国出生(56.70%)
族裔构成亚裔(52.50%)/白人(26.90%)/拉丁裔(16.00%)/非裔(2.20%)
家庭收入中位数$64,610
有孩子家庭(18岁以下)19.4%
失业率12.77%

法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一,因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势,让许多亚洲新移民纷纷落户于此。

该区域内人口呈明显种族多样化,法拉盛居民以亚洲族裔占主导,同时也聚集着其他种族居民,包括西裔、白人裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约44岁,大部分都为勤恳努力工作的新移民。拥有18岁以下孩子的家庭占19.4%,住宅市场以独立产权公寓为主。

法拉盛过去十年的变化日新月异,大量新亚裔居民开始涌入该区域,促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低,而潜在买家需求却非常强劲,不断推动当地各类不动产价格的持续上涨。

* 数据来源:NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau,于2024年3月。


项目地区发展及住宅地产概况

根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据,截止至2021年底,项目所在的Flushing/Whitestone行政划区,当地住宅的自住房比例为52.20%,住宅市场以独立产权公寓为主。在册登记的住宅数量为98,610个单元。

从2006-2021年间,项目所在区域中位数租房价格从$1630美元/月,上涨到$1770美元/月,涨幅高达8.6%,住宅出租的空置率仅为3.60%,好于皇后区平均水平。

随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场,法拉盛区域住宅价格进一步走强,房价与每平方英尺中位数均大幅提高。截止至2022年底,当地的单户家庭销售价格中位数为$990,000美元;独立产权公寓的销售价格中位数为$613,000美元。

在2010-2020这10年间,一共有3,165个4家庭以上新建住宅单位在法拉盛区域,其中84%都是市场价住宅单位(Market Rate Units), 低收入可负担住宅只有13%。这也侧面反映出该区域中高收入人口在不断涌入,对于该区域的整体发展有积极利好推动。

*数据来源: NYU Furman Center,于2024年3月。


项目周边同类已售产权公寓(Comparable Condominium Sold)价格分析

* 根据Zillow的数据,目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为:$1,041/平方英尺。


项目周边同类在售产权公寓(Comparable Condominium Listing)价格分析

* 根据Zillow与StreetEasy的数据,目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为:$1,165/平方英尺。


项目的对比估值分析

  • 本次基金的标的项目,于2021年末购入地址位于18-35以及18-39 College Point Boulevard的两块地块,目前项目的建筑贷款已经获得审批,即将开始动工。
  • 根据项目的施工进度以及目前的资本结构与财务情况,美地众筹将两块土地目前的市场价值,作为衡量该项目标的物业价值的主要依据。
  • 基于第三方估价机构BBG所提供的估值报告,该项目内位于18-35 College Point Boulevard的土地价值约为$1,100,000美元,位于18-39 College Point Boulevard的土地价值约为$1,550,000美元,两块土地的总市场价值约为$2,650,000美元。
  • 根据第三方估价机构BBG所提供的估值报告,项目完工后的市场估值约为$6,275,000美元。
  • * 图片来源:BBG所提供的第三方估值报告。

    地理位置

    该项目周边交通便捷,四通八达。项目所在地,公交车10分钟可达7号线地铁站以及长岛铁路车站,20分钟火车可达曼哈顿中城;驾车到拉瓜迪亚机场,仅需8分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

    周边交通

    • 地铁: 7号线(公交车约10分钟)
    • 至曼哈顿中城:约20分钟火车
    • 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约8分钟车程

    周边学校

    项目位于法拉盛中心地带,附近基础教育机构完备,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构,保证孩子全面发展。

    饮食居住

    社区周围非常靠近成熟的华人商圈,生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市,各式中餐、快餐应有尽有,附近还有大型购物中心,满足日常饮食与居住的购物的需求。

    休闲娱乐

    项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园,是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心,以及花旗球场也都近在咫尺。

    开发商公司:CKZ Realty LLC.

    开发商网站:http://www.greatstoneny.com/

    以往合作项目:美地众筹804基金 / 美地众筹807基金 / 美地众筹809基金 / 美地众筹812基金 / 美地众筹818基金 / 美地众筹822基金 / 美地众筹823基金 / 美地众筹617基金 / 美地众筹827基金

    CKZ Realty创立至今,已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行,后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目,于2002年推出,并取得巨大的商业成功。

    俞后数十年,历经各类开发实践的沉淀与积累, 秉持着打造高品质地产项目的初衷, CKZ Realty在纽约的地产商圈中,荣获越来越好的口碑与商业成就。

    • 美地众筹846基金所发放的贷款,属于为开发商提供中短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足,开发商有良好信用及经验的前提下,发放该笔贷款给开发商,帮助其项目初期的建筑的过程中,流动资金充足。开发商将通过商业银行发放的建筑贷款,或用其持有其他项目的的现金回流,来偿还美地众筹846基金的贷款。
    • 美地众筹认为,本次846基金的开发商经验充足且信用良好,在业内有较好的口碑。目前该项目的资本结构合理,贷款对成本比(Loan-to-cost Ratio)约为55.76%,股本净值超过846基金所发放贷款的2倍,且开发商关键个人将提供个人无限责任担保。
    • 美地众筹认为,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,846基金所投资的中短期债务,违约风险低于行业水平,符合固定收益类理财产品的投资标准。

    美地众筹846基金项目评估

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     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
     运营协议书 (仅认证投资者能下载)

     评估报告 (仅认证投资者能下载)