美地小编
2017.11.02


10月31日,美国谘商会(Conference Board)公布的数据显示,美国10月谘商会消费者信心指数升至125.9,远高于预期的121.3,创自2000年12月以来的17年新高。作为消费者态度的晴雨表,消费者信心指数(CCI)反映消费者对经济的看法以及购买意向,对经济走势和投资趋势的预测有着十分重要的现实意义。而房地产作为在美投资的重要渠道,其重要性不言而喻。有网友说CCI的上涨是近期房地产行业的重大利好消息,那么二者究竟存在何种联系?又是如何相互影响的呢?就让我们来做个简单了解吧。

名词解释

消费者信心

Consumer Confidence,是指消费者根据国家或地区的经济发展形势,对就业、收入、物价、利率等问题的综合判断后得出的一种看法和预期。在许多国家,消费者信心的测度被认为是消费总量的必要补充。

消费者信心指数

Consumer Confidence Index(CCI), 反映了消费者对经济环境的信心强弱程度,是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受,预测经济走势和消费趋向的先行指标是监测经济周期变化不可缺少的依据。指数通常以加权平均法得出,结果以百分点表示。一般情况下,取值在0~200之间,100是中值,表明消费者的信心(或情绪)是一种中立态度。0表明极端悲观情绪,200反映的则是极度乐观情绪。 

消费者信心指数由消费者满意指数和消费者预期指数构成。消费者的满意指数和消费者预期指数分别由一些二级指标构成:对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业状况、购买耐用消费品和储蓄的满意程度与未来一年的预期及未来两年在购买住房及装修、购买汽车和未来6个月股市变化的预期。

10月数据分析

根据美国谘商会公布的数据,美国10月份消费者信心指数CCI升幅超过预期,以125.9升至近17年来的最高水平。分项指标中,美国10月消费者现况指数为151.1,前值由146.1修正为146.9。美国10月消费者预期指数为109.1,前值由102.2修正为103.0。无独有偶,稍早前公布的密歇根大学消费者信心指数以初值101.1,高于预期 95,前值95.1,的成绩创自2004年1月以来新高,并且首次突破100大关。

数据公布后,美元指数短线小幅上涨,升至日高94.70略下方,最高触及94.70,而金价出现微幅下跌。对于这一数据的表现,业界普遍表示乐观。REUTERS分析认为,10月消费者信心大增一方面可能受助于,美国总统特朗普和国会共和党议员誓言将在今年通过税改议案后,市场预期政府会大幅减税;另一方面与持续处于高位股票价格房地产市场密不可分。

CCI与房价的关系

根据澳新银行与地产委员会对地产行业1700家会员企业的调研(ANZ/Property Council’s survey),消费者信心指数与季度性房价数据的变化存在着明显的相关性。也就是说,人们对于房地产行业的“直觉”,即消费者信心,与房地产行业的走向密切相关。关于这一结果,其实很好理解:当投资者对于自己的经济状况和房地产前景充满信心时,往往更有可能增加房地产指出和投资,反之亦然。 

那么究竟是房地产市场的变化导致了消费者信心指数的波动,还是消费者信心指数的趋势影响了房地产市场的未来?在这个问题上,专家们仍然存在分歧。安保资本首席经济学家Shane Oliver指出,两者之间肯定存在相关性,但这种相关性更多的是一种相互作用。也就是说,当市场表现强劲时,消费者信心指数会上扬;而消费者信心指数的上升同时支撑着房地产市场进一步走强。

然而,Domain集团的首席经济学家Andrew Wlison则认为,消费者信心指数属于“滞后性”指标,即该指数落后于实际市场的变化。在他看来,房价的涨跌会导致消费者信心指数的变化。消费者信心指数作为房地产市场周期的主要驱动因素,对房市的发展起到推波助澜的作用。但与清空率和零售支出等其他指标相比,消费者信心指标相对滞后。 

尽管专家们对于消费者信心指数与房地产行业的相关性说法不一,但可以肯定的是,稳健的经济增长,越来越有竞争力的就业市场,让乐观的消费者有底气继续支出,从而使经济增长进入良性循环,推动房地产行业的健康发展。当然,我们也要看到,房地产市场的发展不可能只受单一因素影响。近期来看,影响市场的不确定因素仍有很多,比如美国央行会议、非农就业数据和对美国总统特朗普将在周四(11月2日)宣布下一任美联储主席提名人的预期等,因此虽然房屋供应短缺推和消费者信心强劲推动了房价不断走高,但市场后续表现还需综合考量。