美地小编
2018.05.10


不止在国内,海外的华人也喜欢投资买房。同时根据统计资料,美国每10人里就有4人租房住,也就是说40%美国人是租房的,房屋出租市场非常旁大。华人骨子里喜欢买房的情节,也使得很多人对买房出租投资很感兴趣。但是买投资房是门大学问,“以房养房”真的不只是一句话说说的那么简单。

01 投资房和自住房的区别

买投资房时最重要的就是时刻提醒自己,不要卷入太多自己的好恶。如果是自住房,只要喜欢,可以不计成本。但是为投资而购房,目的是赚钱,琢磨租客的喜好才是最重要的。

02 房价及租金

投资房不能买太贵,太高档或房间数量太多的也不理想。这里就涉及到一个计算,租金的价格应该低于购买相近房产的贷款的月供,否则目标租客有购买房产的能力,为什么会选择租房呢?即便现在愿意,也是短期的,难有长期租户。

如果用现金全款购房(即不考虑贷款)且不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在5%-6%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是:

(租金收入-养房支出)/购房价格

(养房支出:指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等一切由此房产产生的费用)

 

03 地理位置

地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好。同时租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便仍是他们的第一选择。

房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,即使房价低,出租和出售时也会遇到麻烦。另外,机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋,出手前也应该相对谨慎。

04 建筑年代

虽然房价偏高,但仍然推荐1980年以后的房子。因为老房子维护成本昂贵,大多数人又不懂得装修及建材,贸然购买老房子反而得不偿失。

投资新房子的毛利率,通常远远不如旧房子,但由于旧房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大,而时间和精力上面的投入就相差较大了。

05 地税和保险 

投资房的地税和保险会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

06 房屋保养及支出 

按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,为了确保房屋质量,聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便从专业的角度了解房屋的情况。

07 出租管理 

其实房屋出租最麻烦的地方不是发愁房子租不出去,如果房子的位置好,总会找到租客。买房后如何出租,如何收租金,如何对付老赖租客,如何维护保养房屋,通通都是学问,不同的人管理的效果完全不同。

按照前文说的,房屋维护是业主的责任,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了这些问题发生,即使雇专业人员维修,也要房东亲自去到现场,不然按着租客的指示,维修费很有可能是天文数字。

房客肆意破坏房子的情况也会让人头痛,前段时间就有一起房东起诉房客的案例,说是租户把房子后院的游泳池都用沙子给填上了。

最麻烦的情况就是遇到“老赖”。房客在支付了第一次租金后,就拒绝再次支付,这纯粹就是蓄意骗取免费住的租户。

如果遇到这种租客,房东可以:

1) 走程序,上法院,请法官下Eviction驱赶租客

2) 去信用局(Credit Bureau)提交投诉

当然,无论哪一种方式,如果真遇到职业老赖,从他开始拒付房租到你最终将他赶出房子也要有大半年到一年多的时间。这段时间非但房租拿不到,而且你花进去的时间、精力,和这段过程中房东需要承担的气愤焦虑害怕等负面情绪,也是很难用金钱来衡量的。

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