美地小编
2018.06.27


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专题报道 | 谷歌 5000 万美元投资房地产项目线上平台的背后(上)

继上一篇文章所探讨的话题,接下来我们聊一聊地产众筹行业在进行风控时的关键因素。

地产众筹的概念其实早在私募基金兴起时就存在,现在则更加流程化与数据化,对于风险控制也越来越规范,毕竟风险控制是众筹进行合规以及流程标准化中的重中之重。在地产众筹平台筛选项目时,程序化风控的三大支柱是:

1. 项目的资不抵债风险(Insolvency Risk):
对于这一点,业内可能有不同的看法,但是基本的方法论(Methodology)还是一致的。有的公司更偏重于地产的历史记录,诸如空地的历史用途、办公楼的维护记录等等;美地众筹更加关心项目的还款能力,以及是否有明确的退出机制。如果整个行业的地产价格呈下滑趋势或进入熊市,项目方是否依然能确保已注入资金的安全。具体来讲,债权项目的贷款质押率(Loan-to-Value)的大小,股权项目的股权抵押品的公允价值,以及是否有开发商的个人资产担保(Personal Guarantee)等等,都是对众筹项目进行风险控制时, 需要关注的地方。

2. 地产的地理位置:
包括该地区人口密度、人口特征、就业率、Walk Score(第三方地理评级)、犯罪率,以及各类地产在当地的闲置率(Vacancy Rate)和净吸收量(Net Absorption)等等。从美地过往的项目上可以看到,美地选择的项目集中于纽约、新泽西等地理位置优越且市场需求旺盛的区域。

3. 开发商的背景:
所有借贷机构都会审核开发商详细的背景资料,包括信用历史(Credit History)、四大机构信用分数(Equifax/Experian/TransUnion/FICO Score)、收入情况、是否有不良记录(Derogatory Records)等等。美地众筹针对开发商背景所进行的尽职调查(DueDiligence)十分严格,对于有不良记录(Derogatory Records 包括破产纪录、欠税纪录、法庭裁定欠款等)的开发商一律不予合作。至今为止,美地众筹所合作过的项目方都是优质开发商,这也是公司发展至今,项目成功率 100%的根本原因。

一般来讲,针对低于 100 万美元以下的贷款申请,第三类因素的权重最高,即对开发商个人信贷能力的审核比较重要;而针对大型商业地产开发项目,第二类因素的权重最高,即以该地产本身所在地理位置相关的各类历史数据来构建风险分析模型,评估项目可行性、杠杆合理性及预期盈利能力。

基于以上三大风控支柱,美地众筹也开发出了独立的美地评级系统,是一个旨在将风险控制的关键因素进行理性质化和量化的评价体系。开发商的经验、业绩、信用分数,房地产的地点、生活便利指数、市场供需关系,以及贷款/所融股权是否有抵押物、质押率、偿债保障、有无个人担保以及还款周期等方面,美地众筹均给予评分,方便投资人对项目进行风险评估及横向对比。

当一个项目通过了美地评级的严格审核和尽职调查,项目将被提交至美地的顾问团和董事会作出最后决定。美地众筹的董事会及顾问团,由在纽约房地产开发或金融投资领域从业超过二十年的资深专业人士组成,以对广大投资人绝对负责的态度,对已经通过美地风控模型筛选后的项目进行再次评定,最终将商业地产的投资机会,打包成美地众筹平台的可投资产品,呈现在广大投资人的眼前。

以现在美地线上火热融资中的项目“美地快贷 611”为例:

· 投资类型: 土地抵押重新贷款项目
· 融资总额: $6,000,000
· 起投金额: $50,000
· 项目周期: 18-24 个月
· 年回报率: 8.5% ~ 9.0%
· 付息方式:每 6 个月预付一次利息

项目位于纽约布鲁克林区黄金核心区域第八大道,交通极为便利,距离 N、Q、R、W 线地铁步行只需 1 分钟,半小时直达曼哈顿;驱车 10 分钟进入曼哈顿岛;距离海边仅 1.5 英里 。

项目投资周期 18 个月,开发商拥有延期 6 个月的选择权。本项目年化收益率高达
8.5%~9.0% (1-5 股为 8.5%/年,6 股及以上为 9.0%/年),且借款人提前半年预付利息,收益稳定,回报丰厚。本项目土地现为停车场,项目建筑图纸获批后,最大容积率为现有土地的 4.8 倍,建筑面积可达 771,360 平方英尺。

本期所融资金部分用于偿还现有贷款,偿清后美地众筹拥有本土地第二顺位留置权。按照第三方提供的 2016 年的土地估价,土地价值为$64,600,000。减去第一顺位 900 万的贷款后,剩余土地价值是美地贷款的 9 倍,而项目土地开工许可证预计将在 2019 年底至 2020 年初获批,届时该项目的土地价值预计在 2.5 亿-3 亿美金之间,投资人的资金安全有充足的抵押品保障。

项目完成时,开发商将申请建筑贷款归还美地投资人,或选择直接将土地出售套现归还。

如果您对地产众筹的风险控制有任何的观点或独到见解,或者对美地众筹有任何意见或想法,请不要犹豫,立刻联系我们!