美地小编
2018.08.11


 

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● 美国核心通胀率升至10年来最高点;

● 日本经济第二季度恢复增长;     

● 美公布对俄新制裁,俄资本市场遭受打击;

● 土耳其里拉暴跌,ECB对风险担忧加剧;

马斯克推特聊私有化,股价波动卖空者增多;

● 美股牛市小幅震荡,特朗普政策威胁不减;

 

● Redfin与Zillow争翻新市场,CEO表示市场将出现“波动”和“放缓”

● 房地美实施新计划,限制租金上涨换取低息贷款;

● 按揭抵押贷款利率下滑,更多购房者则选择观望。

 

 

 

 

美国核心通胀率升至10年来最高点

 

8月10日周五,美国劳工部统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)发布最新数据,美国核心消费者价格(Core Consumer Prices)于今年7月份以十年来最快的增长速度达到10年来的最高点,超过市场预期,华尔街分析师判断,美联储于年内再次加息的政策将难以避免。

 

核心消费者价格迅猛增长的数据,反映了美国经济当前的强劲景象。在最近公布的数据中,美国已于上2个季度达成4.1%的GDP快速年增长率,同时,失业率又接近18年来的最低水平。

 

图片来源:美国核心消费者物价指数达到2008年以来最高。( © Financial Times 金融时报)

 

事实上,今年美国的核心消费者物价指数(Core Consumer Price Index,指除去能源及食品价格波动的一国核心通货膨胀率)紧随美联储6月14日的加息,在7月份年同比增长2.4%,高于6月份的2.3%。 当前美国的CPI,是自2008年9月以来最快的一次核心通胀率的增速,已超过早前经济学家预测的2.3%。除此之外,美国燃料价格的上涨与汤森路透(Thomson Reuters)公布的分析师预测中位数一致,7月份燃料消费价格的增长稳定在2.9%的同比增长率上。

 

在8月10日本周五,摩根大通(JPMorgan Chase)的美国经济学家迈克尔·费罗利(Michael Feroli)在对英国金融时报的采访中表示,鉴于当前强势的劳动力市场,之前表现尚佳的美国工资增长率将会回升,但美国总体通胀率的上升速度可能依然会快于工资增长速度入。他也表示,当前公布的核心消费者价格及核心消费者物价指数,将成为美联储以目前的速度继续实施紧缩政策的依据,并且没有任何迹象表明该紧缩政策会加速或放缓。

 

相比去年美国通胀率平稳但经济增长强势的情况不同,今年第二季度公布的美国宏观经济数据之间的关系可能更理性,价格增长接近美国预期。美联储已经在今年两次加息,预计下个月将触发2018年剩余时间内两次加息的第一次。

 

美联储主席杰伊 · 鲍威尔(Jay Powell)在一份上个月向参议院银行委员会提交的半年声明中表示,由于就业市场和通胀率的增长均接近,美联储预计的2%的目标,联邦公开市场委员会相信,现在最好的方法是逐步提高联邦基金利率(Fed Funds Rate)。

 

另一方面,通胀数据亦影响美元在国际市场的表现。在通胀数据公布之后,美元指数(DXY,指美元兑1加权全球同行货币指数)上涨0.8%,在数据发布前已上涨0.6%。美元指数在周五达成11个月内首次突破96点的强势表现。

 

 

图片来源:美元指数突破96至11个月以来最高。( © Bloomberg Markets 彭博社市场分析)

 

由于美国陷入与中国和其他国家的贸易战,牛津经济分析公司(Oxford Economics)的经济学家格里高利 · 达科(Gregory Daco)表示,未来更高的关税可能逐渐过渡到生产者和消费者的价格上,支持通胀压力逐渐回升的预期。他也表示,美国财政刺激措施支撑的稳健经济势头将促使通胀进一步上涨,贸易紧张局势的迅速升级则可能破坏美国经济,因此美联储将在今年年底之前再加息两次的预计非常合理。

 

 

 

日本经济第二季度恢复增长

 

8月10日周五,日本内阁发布第二季度最新经济数据,由于国内需求(Domestic Demand)回升,日本国内生产总值(GDP)年同比增长率达到1.9%,超过路透社(Reuters)的经济学家的预测中位数1.4%。该数据显示,日本正在避免技术性衰退,经济开始恢复增长。

 

本次公布的增长率,远远超过该国的长期趋势,表明尽管当前劳动力短缺日益加剧且受到全球贸易战的威胁,日本经济仍然处于相对稳定的持续增长阶段。虽然第一季度的年同比增长有所下滑,最新公布的第二季度的增长率达成了0.6%的回调。但日本国内生产总值的数据分为多次调整,本次作为最初计算的国内生产总值数据仍可能是不准确的,需要进行大幅修改。 第二季度GDP的二次读数将定于9月10日。

 

图片来源:日本国内生产总值增长率一季度下滑二季度回升;日本内阁办公室。( © Financial Times 金融时报)

 

除却一季度的增长下滑,日本已经经历了八个季度的GDP增长,这是日本自1989年以来最长的增长。第二季度数据的回升表明这是不是一个短暂的恢复期。另外,日本个人消费在第一季度持平后增长,二季度年增长率达2.8%,而企业投资年增长率为5.2%;出口增长率为0.8%,但进口增长率达3.9%,这反映了日本对外贸易环境的疲软。作为基本国内需求指标的国内产品的最终销售则在二季度额攀升至1.7%。虽然第二季度的GDP强于预期,但外界对日本的实际GDP增长仍然保持逐渐放缓的观点。由于全球贸易紧张局势的不确定性,可能会使日本制造商对新订单更加谨慎,这一可能的行业性举措会推迟日本赖以维系的制造业的资本支出。

 

在日本内阁公布该数据的同时,日本经济部长茂木敏冲(Toshimitsu Motegi)正在华盛顿与美国举行贸易谈判。谈判后的新闻发布会中,茂木敏冲称与华盛顿“坦诚地交换了意见”,但并没有突破美国的关税威胁,这些威胁给日本的出口经济蒙上阴影。

 

图片来源:日本经济部长茂木敏冲周五在华盛顿发表讲话。( © Reuters 路透社)

 

在8月10日周五,日元兑美元汇率上涨0.3%至110.1日元,而日经指数下跌1.2%至1,720点。当前日本市场更倾向于在全球市场面临重重压力时充当避风港。

 

研究日本经济的经济学家学家马塞尔 · 提耶里昂特(Marcel Thieliant)在8月10日周五在接受彭博社(Bloomberg)采访时称,虽然日本产量现在再次上升,但在过去一年中仅增长了1%,远低于去年1.7%的增幅;随着经济陷入产能限制,这并不奇怪。他也说道,针对日本经济的预测是,今年GPD只会增长1.2%,虽然在明年日本的消费税上调之前,日本国内需求会短暂激增,但一旦税收上调,日本可能面临经济增长的急剧放缓。马塞尔所指的消费税改革,是日本计划在2019年秋季将其消费税率从8%提高到10%的计划。2014年的消费税的增长,已导致当时的日本经济急剧放缓。

 

另一方面,日本央行最近为其货币政策提出了前瞻性的政策导向,承诺将短期和长期利率维持在目前的极低水平,直到2019年消费税上涨的影响逐渐消退。日本央行的这一政策导向,这可能需要到2020年秋季才能实现并切实影响经济。

 

图片来源:增长率表明日本经济仍处于持续恢复阶段。( © Bloomberg 彭博社)

 

 

美公布对俄新制裁,俄资本市场遭受打击

 

8月9日周四,弗拉基米尔·普京总统(Vladimir Putin)的发言人德米特里 · 佩斯科夫(Dmitry Peskov)公开发表言论:“现在任何事情都可以从华盛顿开始。” “[美国]在国际事务中是一个无法预测的参与者。” 俄罗斯官方发言人试图将美国视为一个不稳定和不可预测的国际事务参与者(原意指“演员”),背叛了两国总统之间的“建设性”谈判,因为华盛顿对俄罗斯新一轮的制裁引发了货币卢布和莫斯科股市的急剧下跌。

 

由于特朗普政府于本周决定以在三月份英国一名前俄罗斯间谍的神经毒剂袭击事件为由,加重对莫斯科的制裁,俄罗斯卢布触及两年来的低点。

 

佩斯科夫的言论反映了俄罗斯对美国8月8日周三公布的最新一轮限制措施的担忧,除了袭击事件之外,近日对俄罗斯主权债务及其关键石油和天然气行业的另一套严厉制裁,可能在不久会得到美国参议院的政治支持。

 

莫斯科交易所以美元基准计价的RTS指数(俄罗斯交易系统指数)在周四早间开盘下跌3.5%,至4月以来的最低水平,之后回升至日下跌2.1%。以卢布计价的MOEX指数(原莫斯科证交所指数)则一日下跌1.5%。

 

图片来源:俄罗斯街头当日资本市场看板飘红。( © Getty 盖蒂图片社)


华盛顿的最新举措加剧了对美俄关系恶化进一步升级的担忧,可能会对俄罗斯大公司造成损害。上周,俄罗斯投资者最初并不相信美国参议院提出的针对俄罗斯广泛制裁的拟草法案,其中包括针对俄罗斯主权债务的措施,普遍认为该法案不太可能获得批准。但本周该拟草法案的全部细节在俄罗斯媒体上的公布吓坏了俄罗斯投资者,最新的制裁行动可能被视为华盛顿不应被俄罗斯低估的信号。

 

据悉,美国周三公布的措施将于8月22日起实施,并将阻止价值数亿美元的俄罗斯进口产品流入美国市场,以表达华盛顿对3月份前俄罗斯特工谢尔盖 · 斯基里亚尔(Sergei Skripal)及其女儿在英国进行神经毒剂袭击事件的回应。

 

唐纳德 · 特朗普表示,根据“化学和生物武器控制和战争消除法案”,美国要求俄罗斯提供“可靠”的证据,证明俄罗斯不再使用化学或生物武器,并允许联合国支持的化学武器监督机构进行检查。美国表示,如果莫斯科不遵守规定,将会出现另一套“更严厉”的制裁措施。

 

可能成为制裁目标的俄罗斯公司包括俄罗斯航空公司(Aeroflot),它可能面临飞往美国的航班被禁止的命运。该航空公司的股价周三下跌多达12.3%,触及自2016年8月以来的最低价格,然后在下午4点恢复部分亏损以日下跌4.3%收盘。

 

 

 

土耳其里拉暴跌,欧洲央行对欧盟银行的风险担忧加剧

 

8月10日周五,土耳其货币土耳其里拉(Turkish Lira)一天跌幅达12%,创下6.30的历史新低点。鉴于土耳其里拉的大幅下跌,欧元区首席金融监管机构欧洲中央银行(ECB)已经开始担心一些欧元区最大的银行的风险敞口,这些银行包括西班牙对外银行(BBVA)、意大利联合信贷银行(UniCredit)和法国巴黎银行(BNP)。土耳其货币在今年全面走弱, 到本周五为止,土耳其里拉兑美元汇率已经下跌超过35%。

 

 

图片来源:本周五里拉迅速贬值至1美元兑6.43土耳其里拉。( © Bloomberg Markets 彭博社市场分析)

 

 

随着货币贬值,欧洲中央银行已经成立独立委员会监控欧元区各大银行的活动,并且在过去几个月开始更加密切关注欧洲各银行与土耳其的关系。根据市场交易数据,西班牙对外银行(BBVA)、意大利联合信贷银行(UniCredit)以及法国巴黎银行(BNP)都在土耳其开展了大规模业务。

 

图片来源:欧洲央行担心西意法三国银行因土耳其里暴跌拉导致的巨大风险敞口。( © Financial Times 金融时报)

 

欧洲央行非常担心土耳其借贷人可能无法对抗土耳其里拉的疲软,并开始违约外汇贷款,根据本月的数据,这些贷款占土耳其银行业资产的40%左右。由于土耳其的外币借贷规模庞大,土耳其里拉对美元的下滑也让土耳其本地银行暴露在巨大的风险敞口下。 高盛(Goldman Sachs)在本周的一份分析报告中表示,里拉兑美元汇率贬值至7.1美元可能在很大程度上完全侵蚀掉土耳其当地银行的过剩资本。

 

由于土耳其里拉的暴跌,欧洲各大银行周五开盘受挫。 欧洲斯托克银行指数(Stoxx Bank Index)早间开盘下跌0.5%,其中西班牙对外银行、意大利联合信贷银行和法国巴黎银行等于当日受到严格审查。 截至周五下午闭盘,西班牙对外银行和意大利联合信贷银行的股票跌幅超过5%,法国巴黎银行的股票则下跌超过4%。

 

土耳其财政部于8月9日周四表示,土耳其银行业受到强大的资本结构和资产负债表的保护,并强调,与市场对土耳其银行和公司的投机性言论相反,土耳其的监管机构并未发现汇率或流动性风险带来的问题。虽然不良贷款当前仅占土耳其银行业资产负债表的3%。 但评级机构穆迪(Moody's)最近表示,随着货币带来的经济压力加剧,预计这些银行的坏账将会上升。

 

新兴市场对冲基金Cartica的董事总经理卡塔林·金戈尔德(Katalin Gingold)在金融时报的采访中强调了土耳其国有银行业的债务,并认为土耳其银行系统可能存在许多隐藏的问题。根据国际银行清算系统的跨境银行统计数据,包括外资子公司在内的土耳其本地银行的美元索赔额为1480亿美元,高于2006年的360亿美元和1100亿欧元索赔额。

 

至本周欧洲央行的调查数据显示,当前土耳其借贷人约欠各西班牙银行833亿美元、法国各银行384亿美元、意大利各银行170亿美元的贷款,由于欧元区本地和外币混合使用的银行借贷制度,这些外国银行的土耳其子公司倾向于将本国货币折合当地货币后出借。上述三国的银行机构都拒绝就欧洲央行本周发布的担忧发表评论。

 

研究机构Autonomous周五发布的分析估计,如果放弃土耳其的投资,那么当前由于里拉导致的减记和利润损失将使西班牙对外银行损失 13%的账面价值,使荷兰银行(ABN Amro)损失9%的账面价值,使意大利联合信贷银行损失8%,法国巴黎银行的账面损失则约3%。

 

针对土耳其里拉面临的危机,土耳其总统雷杰普 · 塔伊普 · 埃尔多安(Recep Tayyip Erdoğan)于当地8月8日周三发表的演讲中说道:“如果他们有美元,我们则有神,”(If they have their dollars, we have our God)以此安抚土耳其全国人民共渡货币难关。

 

图片来源:土耳其总统雷杰普 · 塔伊普 · 埃尔多安于周三发表讲话。( © SCF)

 

 

马斯克推特聊私有化,股价波动卖空者增多

 

8月7日本周二,特斯拉首席执行官埃隆 · 马斯克(Elon Musk)于社交媒体Twitter上写道:“我考虑以每股420美元的价格将特斯拉私有化。”这一消息传出后,当天特斯拉公司股价大涨,当日收盘股价涨幅11%,至每股379.57美元。过去,埃隆·马斯克在其Twitter上开过很多玩笑,并且在今年与华尔街的对抗中频繁使用Twitter公然对抗,但利用社交媒体来披露公司决策的做法,可能使其面临美国证监会的相关法律诉讼。马斯克的这一举动,让许多投资者无法确定该在多大程度上把这位“钢铁侠”的说法当真,华尔街对其发表的言论并不友善,但许多人认为,但如果马斯克已发表声明就必须讲真话,否则就可能被指控操纵股价。

 

在特斯拉本周发布的一封致员工的电子邮件中,马斯克说道,“”私有化将为特斯拉创造最佳运营环境,使其免受股价剧烈波动的影响,股价波动可能严重分散在特斯拉工作的所有人的注意力”,并指出 “现在有很多人有动机攻击公司。”

 

图片来源:特斯拉股票价格于马斯克发表Twitter后遭遇波动。( © Bloomberg Markets 彭博社市场分析)


如果特斯拉进行私有化,该公司将成为美国股票市场上最大的被私有化的上市公司,当然,这只是一方面,另一方面是 - 特斯拉也正在成为过去十年中美国股市中被卖空最多的公司。

 

根据数据提供商IHS Markit的数据,截至本周五,价值130亿美元的特斯拉股票已被借贷给卖空该公司股票的投资者,这些投资者认为特斯拉的公司价值将会暴跌。事实上,马斯克本周公布的以超过800亿美元的估值将特斯拉私有化的计划,也包括之前引起非议的债务,华尔街不断增加的特斯拉卖空者,就是对马斯克这一赌注的回应。

 

在特斯拉之前,“股票市场历史上被卖空最多的公司” 的头衔归于阿里巴巴这一中国电子商务巨头。然而,由于数十亿美元的利害关系,本周特斯拉的波动,再次触发了近十年美国股票市场上一次大规模的卖空。特斯拉批评者在社交媒体、投资博客和媒体中的公开呼吁监管马斯克的Twitter披露。

 

图片来源:美国流通在外的卖空股份总额;特斯拉位居第一。( Markit; © Financial Times 金融时报)

 

卖空股票,指投资者必须首先从股票持有者处借入股票 - 通常从指数或共同基金那里借入,然后投资者将借入的股票在市场上“卖空”。如果该股票的价格在未来下降,投资者可以以借入时更低的价格将其买并进归还给借出股票的原持有者,赚取中间差价作为利润。然而,在“卖空”期限内,如果借入股票的市场价格上涨,借入股票的投资者的损失可能是无限的。

 

图片来源:不断升级的争斗 - 特斯拉股价与卖空股份对比。( Markit; © Financial Times 金融时报)

 

马斯克已经在他在5月份的Twitter中调侃这些华尔街的卖空者,让这些抨击特斯拉的卖空者等着“本世纪最大的卖空被烧尽”(short burn of the century),他也在本月早些时候声称特斯拉将得到承诺的“资金担保”,这些声明都可能使马斯克面临对市场操纵的法律指控。

 

卖空者也是美国金融市场中不断增长的一部分。今年在纽约的惠特尼 · 蒂尔森(Whitney Tilson)组织的一次会议上,斯坦菲尔资本(Stanphyl Capital)的投资人马克·斯皮格尔(Mark Spiegel)就是在推特上和马斯克经常对抗的发言人。马克声称,马斯克“在制作极具误导性的陈述方面有长期记录”。另一方面,Twitter平台的活跃,也为卖空者提供了一个论坛,无论是被识别的还是假名的,都可以表达他们的观点。

 

图片来源:马斯克于本周回应Twitter发表私有化一事。(© Reuters 路透社)

 

最后,让我们来看一下路透社(Reuters)总结的马斯克回击特斯拉卖空者的搞怪语录:

 

“他们是想要我们死的混蛋.....他们不断试图编造虚假谣言并放大任何负面谣言。这种行为是对我诚信的蓄意谎言和攻击。这太可怕了.....它很伤人 。”

(They’re jerks who want us to die . . . They’re constantly trying to make up false rumors and amplify any negative rumors. It’s a really big incentive to lie and attack my integrity. It’s really awful. It’s . . . hurtful.)

- 于滚石杂志(Rolling Stone Magazine)采访;2017年11月17日

 

“这些家伙希望我们死得很惨,所以他们可以在我们的失败中品尝胜利。 。 。只是希望他们能停止在我的巫毒娃娃上插针。那很疼,好吗?

(These guys want us to die so bad they can taste it . . . Just wish they would stop sticking pins in voodoo dolls of me. That hurts, OK?”)

- 于Twitter;2017年6月8日

 

“可悲啊。在这个艰难的时刻,我会送艾因霍恩(Einhorn)一盒短裤(短同“卖空”)来安慰他。”

“Tragic. Will send Einhorn a box of short shorts to comfort him through this difficult time.” 

- 在Greenlight Capital总裁大卫 · 艾因霍恩(David Einhorn),一位特斯拉卖空者宣布不会续签特斯拉的卖空租约时,马斯克于Twitter回应;2018年8月1日

 

“卖空者村庄的暴风雨来了。”

“Stormy weather in Shortville.” 

- 于Twitter;2017年4月3日

 

“本世纪最大的卖空很快将烧尽。火焰喷射器应该会及时抵达。看起来比预期的要早。绝对规模的卖空大屠杀将始料未及。如果你选择卖空,我建议悄悄地退出。”

“Short burn of the century comin soon. Flamethrowers should arrive just in time. Looks like sooner than expected. The sheer magnitude of short carnage will be unreal. If you’re short, I suggest tiptoeing quietly to the exit.” 

- 于Twitter;2018年5月4日

 

 

美股牛市小幅震荡,特朗普政策威胁不减

8月10日周五,由于本周早些时候的贸易战困扰以及土耳其金融市场的动荡加剧导致周五全球风险的厌恶情绪加剧,标准普尔500指数和道琼斯指数结束了自去年12月以来的最长连涨。标准普尔500指数(S&P 500 Index)收盘下跌0.7%,收于2,833.28点,周跌幅为0.3%,但于本周早些时候触及历史高位。 与此同时,道琼斯工业平均指数(Dow Jones Industrial Average Index)周五下跌0.8%,收跌0.6%至25,313.14。 这两个指数连续五周连涨 - 这是自12月中旬以来的最长纪录。与此同时,纳斯达克综合指数(Nasdaq Composite Index)周五下跌0.7%至7,839.11,但在过去五个交易日中上涨了0.3%,连续第二周上涨。总体而言,本周美股各市场的小幅动荡,依然未显示出特朗普政府主导的日渐升温的贸易战对市场的影响。除却本周小幅动荡,自今年第二季度以来,美国股市恢复元气,依然处于有史以来最长的牛市中。

 

图片来源:美国三大股指一年期走势。(© Bloomberg 彭博社)

 

面对当前加剧的贸易战局势,以及攀高的国内通胀情况,美国股市一方面达成了历史性的里程碑,另一方面亦加深了投资者的隐患意识。自2009年3月的次贷危机后美国股市触及最低点以来的九年里,市场已经回升了400%以上。最近美国股市的反弹可能会令人感到意外,毕竟,当前市场处于一个复杂的局势下:贸易战升温、借贷利率上升、美国11月中期选举的政治不确定性、中国市场股指波动、欧洲经济放缓,以及纳斯达克市场上的推动美国股市反弹的几大技术巨头的增长前景问题。

 

华尔街分析师都认为,这些问题的组合创造了一个更具挑战性的投资环境,但有三个主要且相互关联的因素正在推动美国股市再次走高:强劲的经济增长、特朗普税改后的企业盈利以及一大波税改后的股票回购(Stock Repurchase,纷发股息的取代方法,减少发行在外的股票数量并提高每股净收益EPS)。

 

美国国内生产总值第二季度增长4.1%,是自2014年以来的最快增长率,而且大幅减税导致企业利润增加。几乎五分之四的标准普尔500指数公司在第二季度超过预期盈利 - 并且是2008年以来美股市场上市公司整体表现出的最高水平。标准普尔500指数公司的收入平均增长了9.9%,这是自2011年以来的最佳表现。大约72%的公司超过收入预测,高于五年平均值的58%。

 

上市公司的收益可能是消除市场负面因素的主要驱动力。除了盈利丰厚,各大股指蓝筹公司之前为避免征税而在汇回的海外持有利润,为股票回购热潮提供了资金支持。 高盛(Goldman Sachs)在本周的报告中分析到,美国上市公司今年回购的股票已飙升80%至7540亿美元,正朝向创历史纪录的1万亿美元迈进。 在贸易战影响下,债券市场收益率保持低迷,但股市却恰得其反。另一个市场要点是,大部分盈利后获得的财富已被重新纳入股市。

 

图片来源:美国股市股票回购总额创新高。(Bernstein Forecast 伯恩斯坦预测;© Financial Times 金融时报)

 

但是当前特朗普针对贸易战的关税政策仍在强势变化,这段时间,投资者一直担心华尔街牛市的老化,这种担心只会随着每一天和每月的涨势而持续上涨,对市场系统性风险担忧的加剧,亦将是来年的景象。

 

回顾本次长期的牛市,美国联储降息后的量化宽松政策及数万亿美元的货币刺激计划,是金融危机后股指飙升的主要原因。但随着雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产10周年临近,这一刺激措施正在缩减。自2015年以来,美联储已七次提高联邦基金利率,并在今年已增息两次。与此同时,美联储的资产负债表缩水正在加速。惠誉评级(Fitch Rating)估计,美联储当时因救市而购买的债券组合今年将减少3150亿美元,2019年将减少4370亿美元。

 

去年年末开始的紧收的货币政策已经导致美股在今年第一季度出现波动加剧的迹象;另一方面,央行基准利率的上升,则意味着即使是代表安全(Risk Free)、现金般的三个月期国债的收益率超过2%,该收益率的上涨也远远低于当前美国股票在计入股息收益后十年来最高的回报率。

 

图片来源:标准普尔500指数累计增长率。( © S&P Capital IQ 标准普尔资本智商)

 

在彭博社本周对美银美林(Bank of America, Merrill Lynch)首席投资策略师迈克尔 · 哈特内特(Michael Hartnett)的采访中,迈克尔表示:“现在是一个迷人的牛市,但它持续的时间越长,其可持续性就越受到质疑。投资者过去习惯低买高卖,但现在是高买更高卖。“

 

宾夕法尼亚大学沃顿商学院(Wharton School)的金融学教授杰里米 · 西格尔(Jeremy Siegel)在本周金融时报的采访中则表示,最忧心的是利率上升后,市场在贸易战发展至不可控局面下,进入全面的大衰退。他说道:“这可能是一个非常低概率的事件,虽然我们希望它是,但没有人确切知道。与中国或其他重要贸易伙伴的贸易战都可以轻易地使这个市场下跌20%,这将使其陷入深度的熊市。如果我们真得找到贸易上的解决方案,结合其他因素,市场可能还会上涨5-10%。“ 太平洋投资管理公司(PIMCO)的首席投资官(CIO)丹尼尔 · 埃瓦森(Daniel Ivascyn)则警告说,美联储的实用主义现在正在被民粹主义所取代。

 

图片来源:太平洋投资管理公司的首席投资官丹尼尔 · 埃瓦森于本周接受彭博社的采访。(© Bloomberg 彭博社)

 

关于美国股市的另一层担忧,则围绕着近期表现良好的科技股 - 尤其是那些俗称“Faangs”的纳斯达克蓝筹科技公司,他们于近5年来一直扮演着推动美国股市的角色。这些公司的平均利润率(Income)已经达到了创纪录的11.8%的增长率,并且他们也是本次回购浪潮中的主角。伯恩斯坦的高级分析师伊尼哥 · 弗雷泽-詹金斯(Inigo Fraser-Jenkins)表示,即使是保守预测,如果这些科技股回购股票的模式遵循历史平均水平,那么2018年美股市场的股票回购总额可能高达1.2万亿美元,这将使2010年以来的回购总额增加至5.1万亿美元以上 - 超过美联储整个4万亿美元的量化宽松计划。事实上,自金融危机以来,美国上市公司本身就是单一股票的最大买家。

 

图片来源:图片来自于网络并拼接。

 

基于回购,如果再加上3万亿美元的股息,美国股市的投资利润可能看起来高得更令人惊讶。然而,尽管基本面强劲,但自春季以来相对平淡的美国股市上涨幅度,确实突显出当前市场投资者们对长期前景所持的谨慎态度。强劲的收益虽然反映在股票价格中,但市场总是对拐点保持警惕。耶鲁大学金融学教授,诺贝尔奖获得者罗伯特 · 希勒(Robert Shiller)表示,投资者担心是正确的。他认为,当前美国企业盈利的表现是特朗普政府“消费的狂欢经济”政策的表现,而不是经济基本面的改善。他警告说:“有人可能会说唐纳德 · 特朗普是一个天才,但他不是,而市场似乎忘记了这一点。我认为当前市场存在突然下跌的风险。”

 

图片来源:罗伯特 · 希勒教授警告说“市场可能突然下跌”,因为投资者没有考虑特朗普总统的“不可预测性”。(© AFP 法新社)

 

 

 

 

Redfin与Zillow争翻新市场,CEO表示市场将出现“波动”和“放缓”

 

8月10日周五,美国房地产经纪创新公司Redfin,在其竞争对手Zillow下调2018年的预计收入之后的第4天,缩减了自己第三季度的收入预测,理由是美国地产市场近期的“波动性”和最近几周的“显着放缓”。

 

尽管Redfin第二季度财务报表中披露了良好收入增长 - 年同比增长36%至1.426亿美元,但Redfin 首席执行官格列 · 科尔曼(Glenn Kelman)仍表示未来的全美地产可能出现“波动性”。虽然收入(Revenue)增长代表着该公司业务量的大幅提升,但Redfin今年第二季度的净收入(Net Earnings,去除各类支出 - Expenses)为320万美元,而2017年第二季度为430万美元,年同比下滑26%。

 

格列 · 科尔曼告诫投资者,以全美来看,市场可能会在8月和9月放缓增长。 Redfin平台的数据显示,7月份超过要价(Asking Price)的房屋销售比例从2015年3月以来首次同比下降。他说:“我们听到了房地产经纪人传来的消息,我们在3年内没有听说过。”卡尔曼在周四的财务汇报电话会议上表示,有些房价过于昂贵地区的购房者退出了高价房的购买协议。

 

图片来源:Redfin承接经纪人服务的住房已售出。(© INMAN)

 

该公司的财务报表中显示,这家总部位于西雅图的房地产经纪创新公司在去年夏天上市后,于2018年继续维持亏损,第二季度的净收入尚未改善的原因是因为该公司的运营性支出(Operating Expenses)增长了31%。

 

尽管市场存在不利因素,但格列 · 科尔曼表示仍计划扩大该公司旗下的全新的房屋翻新业务Redfin Now。拓展业务的全新计划,使Redfin在第二季度产生了与之相关的900万美元的费用,而该业务在2017年第二季度的相关费用仅为200万美元。

 

上个月,Redfin筹集了2.47亿美元的资金用于扩展Redfin Now的翻新业务。科尔曼表示,即使在当前市场竞争激烈的iBuyer领域(线上售房) - 包括Opendoor和Zillow两大巨头,Redfin仍然能够通过在线受众与操作体验保持竞争优势。

 

本周早些时候,Zillow下调了2018年的预期收入,导致其股价暴跌15%。虽然一部分市场分析师对Zillow的同类翻新业务Zillow Offer当前翻新和转售的地产价格持保留态度,但大部分分析师都认为,提供在线房地产经纪服务的科技公司之间的竞争状况已愈加激烈,这也是几家公司在收入及边际收益上缩水的一大原因。

 

在周四的财报电话会议上,科尔曼表示,Redfin Now并未与Zillow Offer直接竞争,因为他们在不同的城市开展业务。但他希望看到一场“价格战”,使两个竞争对手何时在市场上面对面地竞争。

 

图片来源:Redfin Now 网站提供的Flipping House。(© Redfin)

 

在与Zillow的竞争上,科尔曼说:“不要指望Redfin为了击败Zillow而掏出支票簿。 我们不会在房产上承担无谓的资金风险而是提供一个我们不确定可以在房屋转售时打败竞争对手的价格,” 科尔曼说,“我们只需要退后一步让其他人先进行销售,承担那个价格试水的风险,然后再采取行动。这种方法,是我们想要的谨慎原则。”

 

在今年第二季度,Redfin花费了1230万美元用于广告,同比支出增长53%,旨在建立品牌知名度与对品牌提供服务的理解,而不仅仅是让Redfin.com获得更多关注。科尔曼解释到:“大多数美国人仍然认为Redfin是一个网站,这让我苦恼,因为我现在想要他们知道,通过我们卖房子可以节省10,000美元,获得更好的服务并获得更高的出售价格。”

 

 

图片来源:Redfin于2017年7月28日正式IPO,该公司被称为“地产界的亚马逊”。(© Fortune 财富杂志)

 

 

 

房地美实施新计划,限制租金上涨换取低息贷款

 

8月8日周三,美国最大的多家庭(Multi-family)公寓楼贷款的行业支撑者房地美(Freddie Mac)推出了一项新计划,该计划将为同意在贷款期限内限制其租金上涨的公寓业主提供低成本的贷款用以融资。

 

该计划的本质即是针对全美租赁用途的多户型住房进行租金控制。通过更低成本的贷款,房地美鼓励开发商或业主开发更多多户型住房,但同时也控制租金增长率。预计该计划将迅速在美国各州普及,原因是计划本身的政治包袱较少,完全处于自愿的。

 

周三,房地美执行副总裁大卫 · 布里克曼(David Brickman)在接受华尔街日报的采访中谈到:“也许我们可以换一种方法去激励市场。我们可以为私营并且以利润为导向的开发商提供更好的融资方案,保障他们开发过程中的经济基础,但同时也要求他们不提高租金。” 在周二公布计划的同时,房地美也宣布它将在全美范围内立即执行。布里克曼也谈到,他希望成千上万的地产项目能够很好地利用该计划。

 

图片来源:大卫 · 布里克曼在房地美Youtube频道上介绍“SBL”项目。(© Freddie Mac 房地美)

由于当前美国地产市场已经面临租金增长放缓,对房地产投资者来说,这一举措可能具有很强的吸引力。同时,房地美也将提供夹层债务(Mezzanine Loan),这种风险相对更高,但支付的利率高于优先债务(Senior Debt)的融资服务,并且在同意房地美条件的情况下,这一新服务的资本成本将远低于当前的市场成本。

 

另一方面,在房地美公布新的计划后,许多地产行业的分析师也认为,虽然过去一年左右的时间里,美国租赁市场的租金涨幅自然放缓,但由于美国当前强而有力的宏观经济数据,市场也很有可能再次加速,该计划可以保护许多租户免于未来市场上租金的大幅上涨。接受房地美低成本贷款的多户公寓经营者,必须保证其地产中至少有50%的单位的租金,能够使当地收入中位数或以下的家庭负担得起。同时,借贷人(Borrower)也必须同意限制其所有地产中80%的单位的租金上涨率。

 

布里克曼对华尔街日报形容本次房地美的全新低息贷款计划时,将其比喻成 “一石二鸟”的策略:“你正在利用一些机会击出本垒打,但这次你更有可能一次击出一个或两个。”

 

为教师、护士和警察等中产阶级工人的住房需求提供资金上的帮助,对政策制定者来说是一个特别困难的问题。在过去五年中,美国绝大多数的租赁住房地产开发项目都是针对高收入的专业人士,导致这些高收入租房者的选择过剩和议价能力充足;与此同时,低收入租房者一直在挣扎,只能通过政府资助低收入家庭的住房计划的Section 8 或是低收入住房税收抵免计划等获得政府的援助。

 

图片来源:不同收入人群的租房支出对收入比,类别越低的房产类型租房支出占比越高;2018年8月最新数据。(© RealPage, Inc.)

 

在过去几年中,美国许多市中心租赁市场供过于求,许多地产投资者开始专注于购置需要翻新并提高租金的较便宜的建筑物。至2018年,这一趋势推动了许多中档出租房产的租金价格甚至超过了某些豪华公寓。根据房地产数据公司RealPage Inc.的数据显示,从2012年到2017年,中端B类房产的平均租金上涨近20%,而高端A类房租平均仅上涨16.6%。最近,这一趋势可能已经逆转,因为A类房产的租金至今年第二季度上涨3%,而B类房产租金上涨2.7%,首次低于A类。

 

图片来源:B类公寓价格上涨速度在过去5年超过A类。(© RealPage, Inc.)

 

今年春天开始,房地美已经倾向于为同意限制租金上涨的公寓运营商提供低成本贷款。而本次公布的新计划,有望使房地美的这一倾向得到更广泛的应用,因为它将吸引许多当前还未明确是否开发经济适用房的投资者进入该领域,同时又并允许他们在项目上使用更多的杠杆而不是更高成本的股权。

 

房地美(Freddie Mac)正在以中等收入租房者的利益为目标寻找方法,通过其公寓贷款业务的优惠政策协助联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)向未能获得足够帮助的人口群体提供服务。通过观察资产负债表(Balance Sheet)可以看到,房地美2017年购买的730亿美元多户贷款中,大约三分之二用于价格低于该地区收入中位数80%的住房。

 

图片来源:房地美位于弗吉尼亚州麦克莱恩的总部。(© The Wall Street  Journal 华尔街日报)

 

 

 

按揭抵押贷款利率下滑,更多购房者则选择观望

 

8月9日周四,房地美(Freddie Mac)公布本周按揭抵押贷款市场动态,30年期固定利率抵押贷款本周的平均利率为4.59%,比上周下降了1个基点。 15年期固定利率抵押贷款平均为4.05%,低于上周的4.08%。 5年期美国国债指数混合调整利率平均为3.90%,比上周下降3个基点。

 

图片来源:房地美每周按揭抵押贷款利率调研。(© Freddie Mac 房地美)

 

从房地产二级市场来看,随着贸易战紧张局势的一触即发,许多投资者纷纷涌向更为安全的债权市场,使得二级市场的按揭抵押贷款支持证券(MBS)交易量本周大幅回升。即使有证据显示当前房地产的一级市场上,更多的购房者可能会等待更低的利息,由于债券收益率保持相对稳定,对贸易战的担忧使许多投资者更倾向于避险的资产投资,并且由于市场对美联储继续升息的预测,挂钩美国基准10年期国债利率的按揭抵押贷款利率仍被广泛看好

 

图片来源:30年期固定利率联邦住宅贷款抵押公司MBS本周交易量。(© Mortgage News Daily 按揭抵押贷款每日新闻)

 

但在房地产一级市场,情况则有点复杂。 第二季度至6月份结束,全美成屋的销售量连续第三个月下滑,新房销售也有所下降,尽管从年初至今的数据看,2018年比2017年同期高出约7%的销售量。一级市场的主要问题凸显在:市场需求与供应的不平衡,当前的美国市场中,虽然很多地区的成屋库存量有所上升,但消费者可以承担的房产则非常少。

 

 

图片来源:纽约三大地区今年挂牌出售的房产量与去年对比。(Street Easy; © Bloomberg 彭博社)

 

本周,班戈储蓄银行(Bangor Savings Bank)的抵押贷款和消费贷款总监布鲁斯 · 奥科(Bruce Ocko)在Market Watch的报道中说道;“在过去几年中,按揭抵押贷款已成为我们银行住房贷款业务的约80%,我们观察到美国房地产市场的交易活动已经开始放缓。” 奥科将这一现象称之为“买方疲劳。” 当前的美国消费者很清楚 - 利率正在上涨,尽管年初至今的平均值并不比去年高很多,一些基点的浮动可能为首次购买者或其他已经在竞争激烈的市场中劳累的人带来一些购买欲望,但在一级市场上,更多想要购房的消费者则依然等待利率下调后所带来的成本优惠。

 

另一方面,2008年次贷危机后,持续数年的低息环境也在一级市场的供给端产生了历史性的遗留问题。许多当时的成屋买主在购房时获得了超低利息的按揭抵押贷款,这些业主可能更愿意抵押他们的地产获取住房权益贷款(Home Equity Loan)来提升自己的日常消费能力,或只是修缮他们的房产,而不是放弃已经获得超低的抵押贷款利率。在2017年的分析中,数据提供商Black Knight表示,抵押贷款利率较低的房主售卖房产的可能性非常小,这种现象通常被称为“利率锁定”(Rate Lock)。

 

当前许多分析师都认为,接下去的市场情况,将主要取决于按揭抵押贷款利率及房价两个核心上,两者任何一个出现显著的下降,都会促使当前大量尚处于观望状态的购房者决定购房,推动销售量的新一波增长。

 

图片来源:曼哈顿住房库存上升,彭博社发Twitter调侃生活更轻松。(© Bloomberg 彭博社)

 

最后,一如既往,美地小编祝您周末也有好心情