美地众筹822债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $850,000
年回报率： 7.75% - 8%
起投金额： $10,000
项目周期： 3 - 12 月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $850,000美元 |
| 预计收益 | 7.75% - 8.00% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年04月 |
| 项目周期 | 3-12个月 |
| 收益方式 | 按期预付（延期期间每3个月一付） |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.75%；20股以上，年化股息8.00%。
- 开发商于2018年获得建筑图纸的审批后开工建造该酒店，经过30多个月的建筑及检查验收，该物业于2021年12月正式获得纽约市房屋局颁发的最终入住许可证（Final Certificate of Occupancy），并且于2021年4月与JG BROOKLYN HOTEL LLC酒店租赁公司签订租赁合约，将该酒店以Triple Net的形式出租给该公司并获得相应收益，近年来该酒店物业运营稳定，租约正常履行。
| 项目地址 | 646 39TH ST. BROOKLYN, NY, 11233 |
| 所在区域 | 布鲁克林，日落公园，纽约 |
| 土地总面积 | 约7,512 平方英尺 |
| 土地Zoning | M1-2 |
| 可租面积 | 15,025平方英尺 |
| 总建筑面积 | 15,084 平方英尺 |
| 目前市场估值 | $10,200,000 美元（估值报告由 WM. SHUBERT & CO.于2021年7月提供） |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | $850,000 | 不晚于 4/22/2022 | 4/7/2022 | 7/6/2022 | 3个月 | 预付股息 |
| 第二次 | 不晚于 7/22/2022 | 7/7/2022 | 10/6/2022 | 3个月 | 开发商有权选择否延期 | |
| 第三次 | 不晚于 10/22/2022 | 10/7/2022 | 1/6/2023 | 3个月 | 开发商有权选择否延期 | |
| 第四次 | 不晚于 1/22/2023 | 1/7/2023 | 4/6/2023 | 3个月 | 开发商有权选择否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 从开业至2022年4月份，该物业运营有序且稳定，酒店管理方和开发商配合默契，对酒店运营及管理得当。在疫情期间酒店正常运营，由于疫情影响，酒店房间销售单价不及预期，但是酒店运营方及时调整策略，以较低的价格吸引用户以保持较好的营运收入和入住率水平。
- 目前该物业上有一个现有的第一顺位抵押贷款，该贷款由The Berkshire Bank 发放，共计$4,000,000，股东总股本约$5,350,000。
- 以现有资本结构计算，开发商抵押给美地众筹822基金的股权价值将超过$3,000,000。
- 酒店地处日落公园，离布鲁克林至皇后区快速路（BQE）仅3分钟，离布鲁克林36街（地铁线DNQRW线）步行约10分钟，公共发达，从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅25分钟。
- 在纽约市五大区的酒店中，布鲁克林日落公园区域属于性价比较高的区域。其独特的地理位置，在充斥着艺术家及年轻人的布鲁克林区中有着较为便利的交通，离纽约两大机场距离适中，便捷的公共交通使其成为年轻游客首选的性价比高的酒店区域。
- 开发商预计将美地众筹822基金所筹集款全数用于其法拉盛College Point区域的一个开发建筑花销中，该项目在建筑贷款获批后，开发商将从银行所批建筑贷款中的一部分资金返还美地众筹822基金所借款项。
- 项目开发商在纽约以完成了数个中大型商业地产的建造及开发，在业内有着姣好的口碑及声誉。其主要开发项目遍布皇后区及布鲁克林区，有着完善的商业地产开发经验，了解整个商业地产的开发过程且具备突出的执行力。
- 此次美地众筹822基金为开发商与美地众筹的第五次合作，此前所合作的基金代号为818，812, 809, 807, 其中807和809项目开发商如期归还所借贷款，812及818项目截至目前皆在正常运营中。
美地众筹822基金投资架构
资本结构
| 822基金进入后质押项目资本结构 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $4,000,000 | 39.21% |
| 美地众筹822基金发放贷款 | 850,000 | 8.33% |
| 项目总股本价值 | 5,350,000 | 52.46% |
| 资本总计 | $10,200,000 | 100.00% |
在美地众筹822基金所发放贷款进入质押项目后，该项目的资本结构包含：
- 截止至2022年4月初，产权报告显示目前该物业仅有第一顺位抵押贷款共计$4,000,000。
- 美地众筹822基金所发放的$850,000美元股权质押过桥贷款，在总资本结构中维持约8.33%左右的占比。
- 开发商股本总计约$5,350,000，占比约52.46%。开发商将部分的股权质押给美地众筹822基金，并提供个人无限责任担保。
资金用途
本次美地众筹822基金发放的$850,000美元，在开发商获得传统商业银行的建筑贷款之前，为开发商提供的短期流动资金，该部分资金主要用于其法拉盛College Point项目的前期开发费用。
开发商其法拉盛College Point项目为2021年底购得，且建筑图纸已获批，可以开始准备开始建设。预计建成两栋商业综合用途物业，总建筑面积约10,000平方英尺，其建筑成本约$1,700,000。
| 项目开发成本预算 | ||
|---|---|---|
| 花销项目名称 | 金额 | 占比 |
| 土地收购成本 | $1,400,000 | 41.79% |
| 建筑成本 | 1,700,000 | 50.75% |
| 地上建筑成本 | 750,000 | 22.39% |
| 地基及地下建筑 | 950,000 | 28.36% |
| 软成本及融资成本 | 250,000 | 7.46% |
| 总计 | $3,350,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
项目区域邮编内的人口情况
| 11232邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 26,430 |
| 年龄中位数 | 34.2 |
| 高中及以上学历 | 50% |
| 族裔构成 | 亚洲族裔 |
| 家庭收入中位数 | $84,732 |
| 有孩子的家庭 | 33% |
| 平均家庭人数 | 2.79 |
| 住房租赁比例 | 50% |
该区域内人口以亚裔族裔为主，亚裔中以华人及印度人为主；该区域居民均为中产阶层，相比布鲁克林其他区域，日落公园的居民属于中上水平；根据美国人口统计局2021年的最新数据，平均家庭收入中位数为$84,732美元。
根据美国人口统计局数据，区域内居民以壮年为主，平均年龄约34.2岁；家庭结构以小户型家庭为主，33%的家庭有1个以上的小孩，平均家庭人数为2.79人。
区域内住宅市场以自住房屋为主导，占比50%；剩余住宅为出租公寓一家庭独立住宅，区域总体住宅的空置率较低。
总体来看，该区域人口构成较为稳定；由于居民家庭收入稳定，现金消费能力高，该地区零售及其他商业发展良好，属布鲁克林优质社区。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey于2021年05月。
该项目周边酒店价格分析（Hotels Valuation Analysis of Underlying Property）
* 目前该地区周边同类酒店价格均价为：$205,622/房间。
地理位置
项目地处布鲁克林日落公园，紧邻287号高速公路，步行10分钟内即可到达5条地铁线，以及数条公交车线路，至曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，20分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 乘坐地铁：D、N、Q、R、W线
- 乘坐公交车：B35, B70
- 至曼哈顿中城：约25分钟
- 至肯尼迪机场：约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约20分钟车程
周边学校
该社区隶属纽约中等水平学区，项目所在学区竞争力较为普通。根据Great Schools平台数据，学区内PS169等学校评分较为均衡。
饮食居住
项目所在社区有浓烈的商业氛围与生活气息，附近餐厅包括日餐、意餐、中餐等各种选择繁多。同时，临街为第八大道在布鲁克林的繁华地段，购物便利。作为发展成熟的社区，周围银行、超市、诊所、健身房和购物中心不计其数，居民的餐饮与居住，多姿多彩。
休闲娱乐
该社区临近布鲁克林著名的日落公园（Sunset Park），周边有丰富的休闲娱乐设施及配套服务，足以满足居民需求。
开发商公司：Great Stone General Construction Corp.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹818基金/ 美地众筹807基金/ 美地众筹809基金/ 美地众筹812基金
Great Stone General Construction Corp.，创立至今已积累18年的本地不动产项目开发经验，团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年成功推出，并取得巨大的商业成功。俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持打造高品质地产项目的初衷，开发商在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 美地众筹822基金所发放的贷款，属于为开发商提供短期资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其用于法拉盛项目的地基建筑支出。
- 美地众筹822基金在完成发放贷款之后，将继续进行严格的资金使用审查。严格审查项目的建筑进度及资金使用情况，同时，了解开发商建筑贷款的申请进度，以便及时的退出。
- 美地众筹认为，本次822基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有这姣好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值充足的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹822基金项目评估
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评估报告 (仅认证投资者能下载)