美地众筹616债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $1,500,000

年回报率: 7.50% - 7.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 - 24 月

  • 已投资:
项目结束
基金类型 私募股权
融资额度 $1,500,000 美元
预计收益 7.50% - 7.75% 年化股息 *1
投资类型 第一顺位按揭抵押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2022年07月
项目周期 12 - 24 个月 *2
收益方式 每6个月预付股息 *3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息7. 50%;20股以上,年化股息7.75%。

*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,开发商将按天计息至归还本金为止。

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。

  • 投资抵押标的项目位于布鲁克林区日落公园,是一个约2,600平方英尺左右的可开发地块,开发商买入该地块后对原物业进行拆除,并与建筑师共同规划该地块的开发设计。目前,该项目建筑图纸已经获批且开发商已使用自有资金开始建设施工。
  • 该物业预计建成包含一栋包含一层地下室及地面以上4层楼的纯住宅共有公寓物业(Condo, 无电梯),一共8个单位(1个studio及7个一房一卫)。该物业目前已经地基已经完成约70%,其余建筑工作有望于12个月内完成。
项目地址 355 53rd St., Brooklyn, NY 11220
所在区域 日落公园,布鲁克林,纽约
土地面积 2,671 平方英尺( 26.67 ft x 100.17 ft)
总建筑面积 7,800 平方英尺
可建面积 5,312 平方英尺
预计过户时间 2022年7月
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
8/8/2022
7/25/20221/24/20236个月预付股息
第二次不晚于
2/8/2023
1/25/20237/24/20236个月预付股息 *2
第三次不晚于
8/8/2023
7/25/20231/24/20246个月开发商有权选择否延期*3
第四次不晚于
2/8/2024
1/25/20247/24/20246个月开发商有权选择否延期*3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,开发商将按天计息至归还本金为止;
*3 第二次计息截止后,开发商享有2次延期还款的选择权。若开发商选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构SVS(Standard Valuation Services)于2021年7月所提供的关于抵押物业的估价报告评估,按照目前该物业建筑规划,建成后所抵押物业的市场价值约$3,350,000万美元。
  • 美地众筹项目审核团队基于目前纽约市场总体情况评估,结合该项目具体设计要求,在把控风险的前提下,着重控制项目的借贷比率,分三批次发放建筑贷款。
  • 本次美地众筹616基金所发放的按揭抵押贷款,享有三重借贷保障:第一重,是开发商按揭抵押的底层物业,且贷款享有第一顺位留置权(First Lien) ;第二重,是收购方所质押的项目公司100%的股权(100% Ownership Pledge);第三重,是开发商所提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),开发商个人资产净值超过美地众筹616基金贷款金额的3倍。三重保障,环环相扣,进一步减少违约的可能性
  • 项目位于布鲁克林日落公园,离地铁站仅1分钟步行距离,周边有数条公共交通要道及巴士站。该物业距离278号高速公路仅5分钟距离,可便利地乘车直达布鲁克林及皇后区的各个地区。
  • 周边居民多为华人及老移民,住宅需求非常旺盛。日落公园是纽约华人聚集密度最高的社区之一,该区域内的华人多以老移民为主,有着这雄厚的经济实力及购买力,投资类住宅需求也非常高。同时,随着新移民的涌入,该地区住宅将显得更加紧俏。
  • 美地众筹616基金所发放的按揭抵押贷款, 将分批次,按建筑进度发放给开发商,协助其完成项目的建造:
  • 美地众筹616基金将按开发商建筑进度分批发放该笔总额不超过$1,500,000的建筑贷款,以协助开发商完成物业的建造及后续开发工作。待项目建筑完工后,开发商预计将该物业出售以归还美地众筹616基金所发放的建筑贷款。
  • 项目开发商在纽约地产市场拥有超过10年的投资经验,期间主要从事房地产的买卖及投资,并连同其他股东积极参与其他房地产开发。对纽约本地的市场有明确的定位,能精准把握市场需求,同时拥有市场广阔的人脉可以协助其项目开发
  • 本次美地众筹616基金,是美地众筹与融资方的第一次合作。双方皆希望通过此次合作,构建一个新的投融资模式,与美地众筹的投资者一起形成三方共赢的局面。

美地众筹616基金投资架构


资本结构

资本结构占比
美地众筹616基金所放贷款 $1,500,000 45.18%
开发商股本价值 1,820,000 54.82%
总计 $3,320,000 100.00%
  • 美地众筹616基金所放的贷款将为开发商提供部分建筑所需资金,美地众筹616基金出借不超过$1,500,000美元按揭抵押贷款,占整体总成本不超过45.18%,享有第一顺位留置权( First Lien)及融资公司100%的股权质押,在贷款违约的情况下,享有直接以土地以及项目公司作为偿还物的赔付权利。
  • 除土地及股权抵押外,开发商股东签署个人担保(Personal Guarantee),担保本项目资金安全。如果还款出现问题,美地众筹616基金也将按法律程序追诉其名下的个人资产偿还还投资者。

项目邮编区域的人口情况

11220邮编区域
区域总人口26,430
年龄中位数34.2
高中及以上学历50%
族裔构成亚洲族裔
家庭收入中位数$84,732
有孩子的家庭33%
平均家庭人数2.79
住房租赁比例50%

该区域内人口以亚裔族裔为主,亚裔中以华人及印度人为主;该区域居民均为中产阶层,相比布鲁克林其他区域,日落公园的居民属于中上水平;根据美国人口统计局2021年的最新数据,平均家庭收 入中位数为$84,732美元。

根据美国人口统计局数据,区域内居民以壮年为主,平均年龄约34.2岁;家庭结构以小户型家庭为主,33%的家庭有1个以上的小孩,平均家庭人数为2.79人。

区域内住宅市场以自住房屋为主导,占比50%;剩余住宅为出租公寓,区域总体住宅的空置率较低。

总体来看,该区域人口构成较为稳定;由于居民家庭收入稳定,消费能力高,该地区零售及其他商业发展良好,属布鲁克林优质社区

* 数据来源: United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup,American Community Survey于2022年05月。


项目周边同类土地市场分析

该地区同类土地的平均售价为:$326.33/平方英尺。


项目周边同类住宅出租市场分析

* 该地区同类住宅单位出租的平均租金为:$52.29/平方英尺/年(具体租约条款有所区别)。


项目周边同类住宅销售市场分析

* 该地区同类住宅单位的平均售价为:$600,040。

* 该地区同类住宅单位的平均单位售价为:$851.40/平方英尺。


项目估值分析:

* 数据来源: 估价报告;由美地众筹进行整理。

地理位置

项目位于纽约市布鲁克林区日落公园内,是纽约著名的几个华人聚集区之一。地理位置极其优越,步行1分钟可达地铁站;乘坐地铁只需20分钟可达曼哈顿。周边的住宅楼多为二战时期的建筑,新开发物业较为稀缺。

周边交通

  • 地铁:N, R, W
  • 公交车:B11, B37
  • 至曼哈顿中城:7.5英里 (约30分钟地铁车程)
  • 至肯尼迪机场:21 英里 (约30分钟车程)
  • 至拉瓜迪亚机场:15英里 (约25分钟车程)

周边学校

该社区隶属纽约中等水平学区,项目所在学区竞争力较为普通。根据Great Schools平台数据,学区内PS169等学校评分较为均衡。

饮食居住

项目所在社区有浓烈的商业氛围与生活气息,附近餐厅包括日餐、意餐、中餐等各种选择繁多。同时,临街为第八大道在布鲁克林的繁华地段,购物便利。作为发展成熟的社区,周围银行、超市、诊所、健身房和购物中心不计其数,居民的餐饮与居住,多姿多彩。

休闲娱乐

该社区临近布鲁克林著名的日落公园(Sunset Park),周边有丰富的休闲娱乐设施及配套服务,足以满足居民需求。

开发商公司:355 Reig LLC

建筑设计师:UPC Engineering DPC.

355 Reig LLC是一家小而精的开发公司,其主要成员在纽约市房地产有超过15年的经验沉淀,在过去的十年中,由小家庭住宅类项目为起点,慢慢探索纽约本地市场特点,稳扎稳打,丰富了不动产开发及管理的经验。由于谨慎与稳健的运营风格,其完成的小型项目,准确满足华人购房者的需求,以经济适用的设计及建筑材料,为其目标客户群体打造出理想户型,使项目获得良好的收益。

本次美地众筹616基金所投资的标的,是该开发公司的拿手开发规模,对于类似项目有着丰富的操盘经验,同时项目规模小巧且容易寻找到市场切入点,有较强的市场竞争力。

  • 本次美地众筹616基金,为开发商提供第一顺位按揭抵押贷款。开发商在疫情后寻找合适的时间点开工,建造符合未来市场预期的住宅物业,并且将物业抵押给美地众筹616基金。
  • 美地众筹616基金以较低的贷款对成本比(LTC)发放该笔贷款。美地众筹在审核项目建筑图纸,并根据现有建筑材料涨幅调整的前提下,按照项目合理的建筑成本总额,以较低的LTC比例发放该笔建筑贷款,且根据项目建筑进度及质量,严格监管资金发放使用情况。

美地众筹616基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)