美地众筹832债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $4,000,000

年回报率: 8.50 - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 30 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $4,000,000美元
预计收益 8.50 - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2023年4月
项目周期 12 – 30 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.5%;20股以上,年化股息8.75%;

*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。

  • 本次标的物业位于纽约市曼哈顿的Kips Bay,位于曼哈顿东侧一个闹中取静的社区。该区域是目前纽约市曼哈顿土地价值被低估的地区之一,除了拥有便捷的城市公共交通系统及设施,还临近多家世界一流的医院及医疗机构。该区域的现有住房资源十分有限,而附近许多住户为教育或医疗机构的工作人员,收入中上稳定且消费能力强,使得在该区域进行的住宅类地产开发项目具备市场潜力。
  • 开发商于2021年8月以$14,800,000的价格购入项目地块。原有的一栋3层楼物业已拆除完成,开发计划拟定于2023年第二季度开始正式破土动工,启动地基的挖掘及建筑工作。开发商预计将此地块建成一栋12层楼高,含59个产权公寓单元的住宅楼,并于2025年1月份完成整个建筑的开发。
项目地址 429 2nd Avenue, New York, NY 10010
所在区域 Kips Bay,曼哈顿,纽约
土地面积 5,982 平方英尺
总建筑面积 60,618平方英尺
用途 59套住宅(12层)
建筑开发时间 22个月
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
5/4/2023
4/20/202310/19/2023183天预付股息 *2
第二次不晚于
11/4/2023
10/20/20234/19/2024183天预付股息 *2
第三次不晚于
5/4/2024
4/20/202410/19/2024183天融资方有权选择是否延期 *3
第四次不晚于
11/4/2024
10/20/20244/19/2025182天融资方有权选择是否延期 *3
第五次不晚于
5/4/2025
4/20/202510/19/2025183天融资方有权选择是否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下1个工作日;
*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第二次计息截止后,融资方享有3次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构Newmark Knight Frank在2021年6月提供的估值报告显示,截止到2021年6月,该项目价值约为$15,200,000美元。
  • 本次美地众筹832基金所提供的中短期贷款,以项目公司股权作抵押。截止至2023年3月,开发商对项目公司的实缴股本约为$20,750,000美元,之后预期增加股本投入约$3,600,000美元, 总股本价值约为美地众筹832基金投资的6倍。同时,开发商将提供个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 本次基金的标的项目地处曼哈顿区的地价洼地 – Kips Bay,地址位于第二大道,处于第24与第25街中间,临近曼哈顿中城,周边公共交通发达,住户可方便地到达曼哈顿的各个区域,以及纽约市其他地区。
  • 目前,随着疫情因素的影响逐渐降低,曼哈顿地区的人流量正在急速恢复,回到曼哈顿工作及生活的人越来越多,当地人口密度已经逐渐回复到疫情前的水平。项目所在区域临近的高等院校以及医疗机构等,为该地区居民的人口素质以及经济情况打下良好的基础,也使得该社区的地产市场发展潜力巨大。
  • 开发商预计将美地众筹832基金所提供的贷款,全部用于项目相关的建筑成本,包括并不限于地基挖掘及外墙主体结构的建筑支出,以及部分其他的软性成本(Soft Costs) 等,贷款用途清晰。
  • 项目借贷结束时,开发商将通过向商业银行申请贷款,或用其持有的其他项目的现金流回款,亦或是出售项目内的产权公寓(condo)所得款项,来偿还美地众筹832基金所发放的贷款。
  • 项目开发商起源于家族式开发,已深耕纽约地产市场30余年,在本地市场中行业知名度高且口碑佳。开发商过往成功项目遍布纽约市五大区,近年来发展迅速,主打千万级以上的大型商住混合类地产项目的开发。
  • 开发商有着优秀的现金流把控能力,不仅严格控制建筑进度,且对项目的成本管理水平出色,在本地华人地产商圈中出类拔萃。此外,该开发商已与美地众筹合作多次,过往的604基金(已还款),805基金(已还款), 826基金(已还款), 819基金(已融资),向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。

美地众筹832基金投资架构


资本结构

美地众筹832基金资本投入后情况占比
银行建筑贷款总额 $42,000,000 60.31%
美地众筹832基金出借贷款 $4,000,000 5.74%
开发商股本投入 $23,637,779 33.94%
资本总计 $69,637,779 100.00%
  • 该项目资本结构中,开发商截至2023年3月实缴股本约为$20,750,000美元,之后预期增加的股本投入约$3,600,000美元,届时股本占项目总资本投入的33.94%。
  • 美地众筹832基金拟出借的$4,000,000美元,将分2期进入项目,为中短期过桥贷款,占项目总资本投入的5.74%。
  • 832基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物,且项目开发商将提供个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

10010 邮编区域内
区域总人口31,834
年龄中位数34
高中及以上学历97%
已婚比例35.35%
家庭平均收入$97,955
白领/蓝领97.32%/2.68%
有孩子家庭11.61%
白人族裔73.80%
亚裔族裔14.40%

邮编地区的居民普遍工作稳定且经济条件良好,家庭年收入情况在纽约市范围内属于中高水平。近年来,随着金融、科技、医疗以及教育产业在纽约地区的复兴, Kips Bay区域涌入大量收入与教育程度双高的年轻群体,推动地区的中产化,使得该区域白领人口比例激增10%,至97.32%。

邮编地区居民平均年龄约34岁;拥有孩子的家庭占11.61%,住宅市场以出租房为主,占68%。区域内住房多为旧建筑,其中1940年前所建建筑约占25%,剩余其他住房也多为1980年前所建,2010年后所建产权房极为稀缺,使得满足年轻住户需求的新开发项目极具潜力。

* 数据来源:United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup,American Community Survey,于2023年3月。


项目地区周边住宅地产概况

至2022年12月底,纽约市Kips Bay地区住房销售价格的中位数约为$685,000美元,年同比下降18.2%。地区住宅楼盘每平方英尺的价格中位数为$963美元,年同比下降25.8%。按揭抵押贷款利率过高导致潜在住房买家无力承负,以及曼哈顿住宅溢价过高这两大因素,于近期切实反应在当地住房价格的调整上,也使得该地区成为曼哈顿地区购买产权房的一个价值洼地。

根据PropertyShark的数据,在2022年第四季度,Kips Bay地区一共完成了52比产权住宅的交易,年同比下降42.2%。区域内缺少新建产权住宅的开发项目,使得交易物业几乎清一色为旧房。

Kips Bay 地区市场趋势

邮编区域住宅每平方英尺价格5年走势

* 数据来源: PropertyShark。


该项目周边同类已售土地(Comparable Land Sold)价格分析

* 目前该地区周边同类已售土地的平均价格为:$392/平方英尺。


该项目周边同类已售产权公寓(Comparable Condominium Sold)价格分析

* 目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为:$2,118/平方英尺。


项目的成本估值分析

  • 截止至2023年3月,开发商在土地过户之后共投入超过$20,750,000的股本。目前,开发商已经完成现有旧建筑物的拆除,且开发项目的新建筑图纸已经通过纽约市房屋局的审批,但开发项目的新建筑主体尚未开工。根据当前情况,美地众筹选择更为保守是成本估值法,仅以土地价值作为目前项目估值的主要评估标准。
  • 根据Newmark Knight Frank所提供的第三方估值报告,并结合市场情况与开发进度进行调整,项目估值的细节如下。
  • * 第三方估价机构估值报告,由美地众筹进行整理并比较。

    地理位置

    Kips Bay地区位于曼哈顿中城东侧,邻接纽约市两大河之一的东河(East River),靠近麦迪逊广场公园与国家数学博物馆所在的商圈。项目地址周围的商业环境成熟且交通发达,紧邻地铁线路以及数条公交线路,方便住户通勤至曼哈顿与纽约市其他区域。从项目地址驱车,只需15分钟抵达拉瓜迪亚机场,30分钟抵达JFK国际机场。

    周边交通

    • 地铁: 6,N, Q, R, W号线(步行约3-5分钟)
    • 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约15分钟车程

    周边学校

    项目所在的Kips Bay ,拥有几所历史长久的本地学校,包括Mary Lindley Murray小学,The 47 American Sign Language & English Lower School,Simon Baruch Middle School,以及市公立大学 Baruch College。

    饮食居住

    区域人口密度高,周边商业发达,具备多个购物中心,生活设施也一应俱全。约有超过30家不同类型的餐馆坐落于此,主要集中在第二与第三大道上。与曼哈顿许多其他地区相比,区域内绿化覆盖面相对较大,且靠近东河,空气清新。

    休闲娱乐

    Kips Bay地区拥有纽约公立图书馆系统内的两所图书馆,周边娱乐休闲场所已发展成熟,并随着当地住户的年轻化,呈现出更多满足年轻群体需求的发展。项目地址步行可达的范围内,各类公园、运动中心、博物馆林立,满足家庭生活的休闲需要。

    开发商公司:New Empire Corp..

    开发商网站:https://www.newempirecorp.com/

    以往合作项目:美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金

    New Empire Corp.创建于1997年,在纽约地产市场具备20年以上的开发经验,其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨,其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目,荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO,Bentley Zhao与Vice President,Kevin Zhao的带领下,该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目,使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

    • 美地众筹832基金所发放的贷款,属于为开发商提供中长期资金流动性的建筑贷款。在确定抵押物充足,开发商有良好信用及经验的前提下,发放该笔贷款给开发商,帮助其用于项目的地基挖掘,外墙主体结构建筑及其他软成本开销。
    • 美地众筹832基金在完成发放贷款之后,将继续追钟项目的资金使用情况,并根据项目的建筑进度分两次发放贷款,同时,了解项目的开发情况,确保整个借贷顺利结束。
    • 美地众筹认为,本次832基金的开发商个人无限经验充足且信用良好,在业内具有优异的商誉,同时项目资本结构合理。在股权价值约为832基金所发放贷款的6倍,且附带个人无限责任担保的前提下,向项目进行债务投资,为开发商提供流动资金,具备可行性。
    • 美地众筹认为,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,基金所投资的中短期贷款,违约风险低于行业水平,值得投资。

    美地众筹832基金项目评估

     私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
     运营协议书 (仅认证投资者能下载)

     评估报告 (仅认证投资者能下载)