美地众筹834债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,000,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6+6+6 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,000,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年5月 |
| 项目周期 | 6+6+6 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*2 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得6个月的预付利息。如果开发商选择执行延期权，投资者将会获得相应的与付利息;
- 该物业位于纽约市皇后区的丘园，毗邻盛繁忙的交通要道-皇后大道以及I-678州际高速和大中央高速（Grand Central Parkway)。丘园是近10年来皇后区市发展最为迅速的社区之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿以及长岛之间，众多在曼哈顿及皇后区上班通勤的年轻人对该区域内的住宅有强烈的需求。
- 该物业为8层楼高的综合性商住楼，包含了3个在一楼的商业单位和51套分布于2楼至8楼的租赁住宅单元。截止至2023年5月初，开发商已经完成楼盘的主体结构，并进行封顶。目前正在进行大楼的水电排布工作，1-3层的水线排布也均通过政府的检查。预计今年12月份底，大楼建筑可以全部完成，并拿到居住许可证TCO（ Temporary Certificate of Occupancy)。
| 项目地址 | 81-07 Kew Gardens Rd, Queens, NY 11415 |
| 所在区域 | 丘园，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 7,816.4 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 48,872.8 平方英尺 |
| 用途 | 51套租赁住宅，3个商业单位 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 06/05/2023 | 5/20/2023 | 11/19/2023 | 184天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 12/05/2023 | 11/20/2023 | 5/19/2024 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 06/05/2024 | 5/20/2024 | 11/19/2024 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 本次美地众筹834基金所发放的短期贷款，将用于工程末期的人工以及材料的开销，帮助项目于今年年底前完成。截止至2023年4月，开发商已经完成建筑主体结构，并且封顶，项目已度过建筑风险最高的阶段。开发商目前实际的股本投资共计$6,000,000美元，为美地众筹834基金所发放的6倍。同时，融资方为本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），融资方关键个人的资产净值超过美地众筹834基金发放贷款金额的10倍。
- 抵押物业位于丘园（Kew Gardens)核心区域内，物业紧邻地铁站，离长岛铁路火车站也仅5分钟步行距离，周边人口极其稠密且商业发达。
- 该物业地处皇后区交通大动脉-皇后大道和I-678州际高速旁边，四通八达，紧邻森林小丘，驱车至法拉盛也只需要8分钟左右。另外，物业住户步行5分钟可到达长岛铁路（LIRR)车站，只需15分钟便可到达曼哈顿中城宾夕法尼亚车站（Penn Station)，对于上班通勤来说也十分便利。
- 由于疫情过后原材料及人工成本的上涨，开发商的建筑成本超出预期。美地众筹834基金所提供的贷款，全部用于其Kew Gardens项目的内部水电排布建筑和人工支出。美地众筹834基金在工程末期进行借贷，投资风险较小。
- 开发商预计在Kew Garden项目开发完成并成功招租后，通过从商业银行获得的长期贷款，或用其持有其他项目的现金回流，来偿还美地众筹834基金所发放的贷款。
- 融资方团队在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。其团队主要从事房地产的开发，目前已在纽约市内完成5个项目的开发，同时有三个正在进行的项目。
- 本次美地众筹834基金，是美地众筹与融资方的第二次合作。双方皆希望通过此次合作，延续第一次的合作默契，与美地众筹的投资者一起创造三方共赢。
美地众筹834基金投资架构
资本结构
| 美地众筹834基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $18,750,000 | 72.82% |
| 美地众筹834基金出借贷款 | $1,000,000 | 3.88% |
| 开发商股本投入 | $6,000,000 | 23.30% |
| 资本总计 | $25,750,000 | 100.00% |
- 美地众筹834基金的抵押品为开发商100%的项目公司的股权质押，在项目主体结构完成，大楼封顶的前提下，项目后期建筑风险大大下降，符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
- 开发商开发公司的实际股本投入价值为$6,000,000美元，银行贷款总额为$18,750,000美元，美地众筹834基金所发放贷款为$1,000,000美元。除去银行贷款外，开发商的股本净值接近美的众筹834基金所借出贷款的6倍。
- 此外，融资方签署个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），担保向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹834基金可通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| 11415 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 23,633 |
| 年龄中位数 | 40 |
| 高中及以上学历 | 71% |
| 族裔构成 | 亚裔(16)%/白人(47)%/非洲裔(7%) |
| 家庭平均收入 | $78,993 |
| 有孩子家庭 | 22.55% |
| 平均家庭人数 | 2.59 |
| 屋主自住比例 | 54.11% |
丘园是位于皇后区森林小丘与牙买加之间，交通方便，直通长岛高速且公共交通便利，火车至曼哈顿仅需20分钟。该地区近十年飞速发展，各类方便居民的零售、餐饮齐全，针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。
该区域内人口呈明显种族多样化，以白人主导占47%，亚裔占16%。非洲裔占7%；区域内人口密度较高，45%的居民为乘坐公共交通通勤的全职上班族。
该区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约40岁；拥有孩子的家庭占22.55%，区域内住宅自住比率仅54.11%，住宅市场以租赁为主。近2年大量纽约客重新回城工作，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，依靠刚需支持，住房价格稳定上涨。
* 数据来源：Point2homes.com。
项目地区周边住宅地产概况
Kew Gardens地区一直是皇后区的一个人口稠密的传统居住社区。因为交通便利，靠近肯尼迪国际机场（JFK），一直是许多航空公司以及空港工作人员的居住首选。社区内的住宅单位以一家庭独立屋，出租公寓和合作公寓（Co-Ops)为主。最近5年中，有越来越多的产权公寓（condo）和出租公寓在该区域陆续出现。
相比纽约许多其他地区，Kew Gardens的产权公寓（Condo）和出租公寓建成年份大多较新且需求紧俏，市场上流通的大多为建成时间较久的合作公寓（Co-op），而物业平方英尺价格相较皇后区其他地区则更具吸引力。该地区的住宅以小户型公寓为主，独栋住宅的供应量近几年也十分紧缺。
Kew Gardens地区房地产走势
* 数据来源： PropertyShark。
项目周边同类物业，2房+住宅租赁单位（ Comparable 2BR+ Residential Rental Units）市场分析
* 截止至2023年5月，该地区同类物业租赁单元租金的平均价格（平方英尺/年）为：$38/平方英尺/年。
项目周边同类物业，1房+住宅租赁单位（ Comparable 1BR+ Residential Rental Units）市场分析
* 截止至2023年5月，该地区同类物业租赁单元租金的平均价格（平方英尺/年）为：$38/平方英尺/年。
项目周边同类物业，商业租赁单位（ Comparable Commercial Rental Units）市场分析
* 截止至2023年5月，该地区同类物业租赁单元租金的平均价格（平方英尺/年）为：$60/平方英尺/年。
美地众筹对项目物业建筑完成后的估值分析
* 实际成本信息由开发商提供，并由美地众筹核实、整理、计算并比较。
地理位置
项目位于丘园中心商业区，距离地铁F/E号线步行2分钟，离长岛火车LIRR地铁5分钟车程，乘火车15分钟直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉I-678 & Queens Blvd. ，驱车12分钟便可抵达LGA与JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈，享受购物、娱乐与各类生活设施；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
周边交通
- 地铁: E/F 线
- 火车: LIRR 长岛火车
- 至肯尼迪机场: 5.6英里（约15分钟车程）
- 至拉瓜迪亚机场：4.6英里（约15分钟车程）
周边学校
丘园地区有着1所公立小学、3所私立学校。公立学校以其天才班项目在纽约市赫赫有名。
饮食居住
丘园作为新兴亚裔社区，近年来吸引了大量华人购房者与投资者，其中包括许多新移民。临近的皇后大道上有多家华人餐厅，以及中美洲与地中海风味的美食。
休闲娱乐
丘园周边有图书馆，并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆，以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。
开发商公司：FBL Development.
开发商网站：https://www.fbldevelopment.com/
本次基金标的项目的开发，由两位纽约地产的华人新生代开发商联手。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过15年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的5个物业的开发工作，并积极进军更具核心竞争力的社区，赢取更多的市场红利。
过去的15年中，开发团队在开展项目开发并积累地产行业经验的过程里，已形成了一套自己的全周期式开发管理模式，不断提高旗下项目的开发与成本管理，稳步拓展本地市场。
- 美地众筹834基金属于中短期债权投资，帮助开发商满足建筑成本流动性的融资需求。该项目建筑的地基以及主体结构已经完成，并预计于2023年第4季度完工。开始招租后，开发商拟通过商业银行进行再融资（Refinance)，来偿还美地众筹834基金贷款。
- 通过尽职调查，美地众筹认为，本次834基金的标的地理位置优越，开发团队具备资质 。目前，整个项目的资本结构健康，向项目进行小规模借贷的违约风险较低。
- 美地众筹相信，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，本次834基金所进行的债权投资，抵押物充足、开发商经验丰富、违约风险低于行业水平，对基金的投资者来说是一个理想的机会。
美地众筹834基金项目评估
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)