美地众筹840债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,300,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,300,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年10月 |
| 项目周期 | 6 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，开发商享有2次6个月的延期权;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息，在收取6个月股息后，基金将按天计息至归还本金为止。
- 该物业位于纽约市皇后区的长岛市，距离繁华的曼哈顿中城仅一岸之隔，是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，方便居民穿行于皇后区及曼哈顿之间，已成为众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选区域。
- 开发商于2023年3月以$10,000,000的价格购入该地块，地块上的原物业为修车铺。开发商预计于2023年10月开始原物业的拆除工作（Demolition)；地基建筑工作预计将于2023年12月开始，预计于2025年第三季度完成建筑开发。项目拟建一栋9层楼高，含39个住宅单元，1个商业单位的商住混合用途物业，主打设计精美的经济型小户型产权公寓。
| 项目地址 | 43-05 Crescent Street, Long Island City, NY, 11104 |
| 所在区域 | 长岛市（Long Island City)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 5,370 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 39,500平方英尺 |
| 用途 | 39套独立产权公寓（Condominium），1套商业租赁单位 |
| 建筑开发时间 | 24个月 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 11/03/2023 | 10/20/2023 | 04/19/2024 | 183天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 5/04/2024 | 04/20/2024 | 10/19/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 11/03/2024 | 10/20/2024 | 04/19/2025 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构Newmark于2022年12月提供的估值报告显示，截止到2022年12月，该项目的土地价值约为$10,200,000美元；开发完成时，物业价值约为$36,700,000美元。
- 本次美地众筹840基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作抵押。开发商预计投入的股本约为$9,192,000美元， 目前实缴股股本为$4,200,000美元，预计整个项目的股本价值为美地众筹840基金投资的7倍。同时，开发商关键个人为本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
- 目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
- 开发商预计将美地众筹840基金所提供的短期贷款，全部用于本次项目初期建设的成本上，包括地基挖掘等建筑支出，以及部分软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商预计于项目接近完成时，通过向商业银行申请再融资（Refinance），或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹840基金所发放的短期贷款。
- 融资方团队在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。其团队具有地产开发、销售与管理的经验，近几年已在纽约市内完成5个项目的开发，并有三个正在开发的项目。
- 本次美地众筹840基金，是美地众筹继830基金（已融资），834基金（已融资），837基金（已融资）之后的第三次合作。双方希望通过此次合作，在协助项目方完成开发计划的同时，为基金的投资者提供合适的投资机会，从本地地产市场的开发机遇中分享红利。
美地众筹840基金投资架构
资本结构
| 美地众筹840基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $25,000,000 | 70.43% |
| 美地众筹840基金出借贷款 | $1,300,000 | 3.66% |
| 开发商股本价值 | $9,192,000 | 25.91% |
| 资本总计 | $35,492,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，银行建筑贷款总额为$25,000,000美元，占项目总资本投入的70.43%。开发商目前的实缴股本为$4,200,000美元，已用于购置土地，后续拟定增投的股本约$4,992,000美元，股本价值占总资本投入的28.38%。
- 美地众筹840基金拟出借的$1,300,000美元，为项目提供短期贷款，占项目总资本投入的3.66%。
- 美地众筹840基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商关键个人将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| 11101 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 31,366 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 平均家庭年收入 | $66,579 |
| 白领/蓝领 | 90.5%/9.5% |
| 有孩子家庭 | 23.6% |
| 平均家庭人数 | 2.21 |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源：United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2023年10月
项目地区周边住宅地产概况
根据第三方估价机构Newmark所提供的信息，整个皇后区的独立产权公寓市场，于疫情后稳定恢复。2022年，该地区新开发的独立产权销售价格上升3.1%。同时，根据历史数据显示，皇后区新开发楼盘的独立产权销售的价格，相比同类二手房的交易价格高出约20%。
根据估值报告中Reis公司所提供的数据，在过去年两年中，皇后区有400套新的独立产权公寓完工在售，预计于2023年将有接近1,010套独立产权公寓将完工并投入市场。由于近年来曼哈顿住宅物业高昂的价格，让许多买家选择皇后区的产权公寓。从数据来看，目前皇后区热门区域的新建产权公寓，需求量十分旺盛，市场吸收率高于纽约其他大区，独立产权公寓的不动产价格稳定上涨。
* 数据来源： Newmark提供的第三方估价报告。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow平台所列出的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格约为：$1,342/平方英尺。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据第三方估值报告的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为：$1,374.57/平方英尺。
项目的成本估值分析
* 数据来源： 成本科目数据由开发商提供，由美地众筹进行计算整理。
地理位置
项目地处皇后区长岛市的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条地铁线路，以及数条公交线路，至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域，方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: E, M, R, N, W，7号线（步行约3-5分钟）
- 至曼哈顿中城：约10分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：FBL Development.
开发商网站：https://www.fbldevelopment.com/
本次基金标的项目的开发公司，由两位纽约的华人新生代开发商领导成立。该开发团队在纽约市场的不动产开发经验，超过15年。目前公司已在纽约皇后区完成5个物业的开发工作，并积极进军具备发展潜力的社区，开拓市场。
在过去的15年中，开发团队在进行项目开发、积累地产行业经验的过程中，已形成了一套自己的全周期式开发管理模式，不断提高旗下项目的开发与成本管理，稳步拓展本地市场。
- 美地众筹840基金所发放的贷款，属于为开发商提供短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期地基的挖掘的过程中，流动资金充足。开发商将通过银行重新贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹840基金的贷款。
- 美地众筹认为，本次840基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值约为840基金所发放贷款的7倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的短期债务，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹840基金项目评估
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