美地众筹845债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $2,000,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $2,000,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年3月 |
| 项目周期 | 6 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 该物业位于纽约市皇后区的阿斯托里亚（Astoria)区域，靠近皇后区高速发展的长岛市，至繁华的曼哈顿中城仅需乘坐12分钟地铁。该地区近10年来不动产价值增长迅速，且拥有便捷的公共交通网络，居民可便捷地通勤曼哈顿与纽约各个区域。
- 开发商于2023年10月以$21,000,000的价格购入该地块，目前原有建筑的拆除申请已提交，即将获得审批。整个项目的建筑开发，预计于2026年第一季度完成。项目拟建一栋7层楼高，含92套独立产权公寓（Condominium），2套商业租赁单位，以及26个停车位的商住混合用途大楼。其中的独立产权公寓，将于项目竣工后开始出售。
| 项目地址 | 2101-2119 31st Street, Astoria, NY 11105 |
| 所在区域 | 阿斯托里亚（Astoria)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 18,753 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 65,427 平方英尺 |
| 用途 | 92套独立产权公寓（Condominium），2套商业租赁单位，26个停车位 |
| 建筑开发时间 | 26个月 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 03/22/2024 | 03/08/2024 | 09/07/2024 | 184天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 09/22/2024 | 09/08/2024 | 03/07/2025 | 181天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 03/22/2025 | 03/08/2025 | 09/07/2025 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构高力国际（Colliers International)于2023年5月提供的估值报告显示，截止至2023年5月，该项目的土地价值约为$21,000,000美元，开发完成后，该项目的物业价值约为$110,000,000美元。
- 本次美地众筹845基金所提供的中短期贷款，以项目公司股权作质押。截止至2024年2月，开发商的实缴股本约$13,500,000美元，超过美地众筹845基金所提供贷款总额的6倍。同时，开发商关键个人为本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头良好的社区之一阿斯托里亚（Astoria)，毗邻皇后高速发展的长岛市。周围公共交通发达，项目位置紧靠纽约N、W号地铁线路，周边覆盖数条公交车线路。项目地址至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地均十分便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅10分钟，至JFK国际机场仅25分钟。
- 目前，由于皇后区近些年的发展，地区人口密度已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，居民具备稳定收入且稳步增长的特点。作为长岛市地铁线下一站的阿斯托里亚，呈现出价值洼地的优势，未来增长潜力巨大，周边住宅项目近年来越来越多，且本地住宅市场需求旺盛。
- 开发商预计将美地众筹845基金所提供的中短期贷款，全部用于本次项目初期建设的成本上，包括地基挖掘等建筑支出，以及部分软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商预计通过获得商业银行所发放的建筑贷款，或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹845基金所发放的贷款。
- 融资方团队在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。其团队具有地产开发、销售与管理的经验，近几年已在纽约市内已完成5个项目的开发，并有三个正在开发的项目。
- 本次美地众筹845基金，是继美地众筹830基金（已融资）、834基金（已融资）、837基金（已还款）之后的第四次合作。双方希望通过此次合作，在协助项目方完成开发计划的同时，为基金的投资者提供合适的投资机会，从本地地产市场的开发机遇中分享红利。
美地众筹845基金投资架构
资本结构
| 美地众筹845基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行土地贷款总额 | $12,600,000.00 | 44.84% |
| 美地众筹845基金出借贷款 | $2,000,000.00 | 7.12% |
| 开发商实缴股本 | $13,500,000.00 | 48.04% |
| 总计 | $28,100,000.00 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，目前银行土地贷款总额为$12,600,000美元，占项目总资本投入的44.84%。
- 开发商目前的实缴股本为$13,500,000美元，占总资本投入的48.04%，超过美地众筹845基金所提供贷款总额的6倍。美地众筹845基金拟出借的$2,000,000美元，为项目提供中短期贷款，占项目总资本投入的7.12%。
- 美地众筹845基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商关键个人将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| Long Island City/Astoria | |
|---|---|
| 区域总人口 | 156,981 |
| 年龄中位数 | 34 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（42.70%）/ 外州出生（20.20%）/ 外国出生（37.10%） |
| 族裔构成 | 亚裔(15.00%)/白人(47.60%)/西裔(27.90%)/非裔（4.70%） |
| 家庭收入中位数 | $78,030 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 14.9% |
| 失业率 | 13.06% |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约34岁；拥有18岁以下孩子的家庭占14.9%，住宅市场以租赁公寓为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，潜在买家需求强劲，价格持续上涨。
* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年2月。
项目地区发展及住宅地产概况
根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Long Island City/Astoria行政划区，当地住宅的自住房比例为18.90%，住宅市场以租赁公寓为主。在册登记的住宅数量为95,762个单元。住宅出租的空置率仅为3.30%，好于皇后区平均水平。
近年来，该地区成交量最大的住宅类型为2-4户家庭住宅，独立产权公寓的成交量其次。至2022年底，独立产权公寓的成交量为134套。
随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场，长岛市住宅价格进一步走强，房价与每平方英尺中位价均大幅提高。截止至2022年底，当地的单户家庭销售价格中位数为$995,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$612,500美元。
根据第三方高力国际（Colliers International）的估值报告，自2010年以来，纽约市已经修改了阿斯托里亚地区近250个街区的建筑规划（Rezoning), 为靠近东河的中大型住宅开发项目铺好了道路。纽约市政最近几年新规划的东河渡轮（Ferry）, 也为该区域的新建住宅大楼住户提供了除地铁之外的更多通勤选择。
*数据来源: NYU Furman Center，于2024年2月。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,257/平方英尺。
项目周边同类在售产权公寓（Comparable Condominium Listing）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,269.57/平方英尺。
项目的对比估值分析
* 数据来源：开发商提供数据，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处纽约市皇后区阿斯托里亚（Astoria)的中心地带，与曼哈顿中城仅一河之隔，周围公共交通发达，紧邻纽约市N、W号地铁线路，周边覆盖数条公交线路。项目地址至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域均方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: N、W号线（步行约5分钟）
- 至曼哈顿中城：约15分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约9分钟车程
周边学校
项目所在的阿斯托里亚（Astoria)，具备完善的基础教育系统，多所小学、初中、高中均在区域内落户，满足居民的教育需求。区域内多所职业技能培训机构，也满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商圈发展成熟，生活设施一应俱全，餐厅与超级市场所提供的产品，也能满足当地居民族群多样化的需求。该区域内大部分住宅以传统租赁和Co-op为主，无论是老业主或是近年来落户于此的年轻纽约客，均能在此体会到生活便利。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：FBL Development.
开发商网站：http://www.fbldevelopment.com/
以往合作项目：美地众筹830基金 / 美地众筹834基金 / 美地众筹837基金
本次基金标的项目的开发公司，由两位纽约的华人新生代开发商领导成立。该开发团队在纽约市场的不动产开发经验，超过15年。目前公司已在纽约皇后区完成5个物业的开发工作，并积极进军具备发展潜力的社区，开拓市场。
在过去的15年中，开发团队在进行项目开发、积累地产行业经验的过程中，已形成了一套自己的全周期式开发管理模式，不断提高旗下项目的开发与成本管理，稳步拓展本地市场。
- 美地众筹845基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期的建筑的过程中，流动资金充足。开发商将通过银行发放的建筑贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹845基金的贷款。
- 美地众筹认为，本次845基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，贷款对价值比（Loan-to-cost Ratio）约为53.72%。在实缴股本价值超过845基金所发放贷款的6倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期债务，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹845基金项目评估
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