美地众筹847债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $1,500,000

年回报率: 8.50% - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 6 – 24 个月

  • 已投资:
基金类型 私募股权
融资额度 $1,500,000美元
预计收益 8.50% - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2024年4月
项目周期 6 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;

*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;

*3 第2次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息 。

  • 本次项目的标的物业,位于纽约市布鲁克林区的本森赫斯特,毗邻当地交通主干道-I287。本森赫斯特是布鲁克林的传统优质社区,以意大利,犹太裔以及华裔居民为主,近年来当地也涌现出许多新住宅,来满足日益增长的住房需求。该区域拥有便捷的公共交通系统,并靠近布鲁克林最大的华人社区 — 8大道,使得许多华人选择在此安家落户。
  • 该物业为4层楼高的混合用途大楼,包含13套独立产权公寓( Condominiums),1间社区中心(Community Facility)以及11个车位。该物业已于2023年正式完工并开始销售,目前7套公寓已经签订购买合同 (under contract),预计于6月份过户。
项目地址 1548-1554 72nd Street, Brooklyn, NY 11228
所在区域 本森赫斯特(Bensonhurst),布鲁克林区,纽约
土地面积 8000 平方英尺
用途 13套独立产权公寓,1间社区中心以及11个车位
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
6/11/2024
05/28/202411/27/2024184天预付股息*2
第二次不晚于
12/12/2024
11/28/202405/27/2025181天预付股息
第三次不晚于
06/11/2025
05/28/202511/27/2025184天融资方有权选择是否延期
第四次不晚于
12/12/2025
11/28/202505/27/2026181天融资方有权选择是否延期

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下1个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示,该项目内包含的13套独立产权公寓、1个社区中心和11个停车位,目前的市场总价值约为$10,200,000美元。
  • 本次美地众筹847基金所发放的短期贷款,以拥有物业的项目公司的100%股权作为抵押。目前,该股权净值约为$3,770,884 美元。同时,融资方关键个人,将向本次借贷提供个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee)。
  • 项目物业位于纽约市布鲁克林的本森赫斯特区域,位于大型华裔社区8大道与当地传统犹太白人社区之间,治安良好,交通便利,走路3分钟可到达纽约地铁D线车站。
  • 作为纽约人口密集度最高的布鲁克林区,随着布鲁克林中心区域(Downtown Brooklyn)以及公园坡(Park Slope)的发展势头,新兴地产开发项目逐渐沿着地铁线向南延伸,本森赫斯特等周边社区发展迅速,涌现出一批新建住宅项目,以满足当地购房者的市场需求。
  • 开发商预计将美地众筹847基金所提供的贷款,全部用于开发商准备竞标的新地块。美地众筹选择开发商已经完成开发且已进入销售阶段的项目作为质押,以便更好地为投资者控制投资风险。
  • 开发商预计在完成新地块的收购后,于明后年银行利率降低时,从商业银行申请利率较低的长期贷款,或使用出售物业所得的销售款项,来偿还美地众筹847基金所发放的短期贷款。
  • 项目开发商起源于家族式开发,已深耕纽约地产市场30余年,在本地市场中行业知名度高且口碑佳。开发商过往成功项目遍布纽约市五大区,近年来发展迅速,主打千万级以上的大型商住混合类地产项目的开发。
  • 开发商有着优秀的现金流把控能力,不仅严格控制建筑进度,且对项目的成本管理水平出色,在本地华人地产商圈中出类拔萃。此外,该开发商已与美地众筹合作多次,过往的604基金(已还款),805基金(已还款), 826基金(已还款), 819基金(已还款),向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。

美地众筹847基金投资架构


资本结构

美地众筹847基金资本投入后情况占比
商业银行贷款 按揭抵押贷款余额 $4,209,116 48.32%
社区中心信贷便利 $720,000
美地众筹847基金出借贷款 $1,500,000 14.70%
融资方股本净值 $3,770,884 36.97%
总计 $10,200,000 100.00%
  • 本次美地众筹847基金的标的项目,为融资方成功开发并持有的混合用途大楼,包含13套独立产权公寓、一个社区中心,以及11个停车位。目前大楼建筑工程已经全部完成,且7套公寓已经签订购买合同,基金投资不涉及建筑风险,符合美地众筹的风险评估标准。
  • 根据第三方估价报告,标的物业目前的市场价值约为$10,200,000美元,银行贷款包括一笔余额为$4,209,116美元的按揭抵押贷款,以及一笔由社区中心按揭抵押获得的$720,000美元的信贷便利,总额为$4,929,116美元。美地众筹847基金所发放贷款为$1,500,000美元。除去银行和美地众筹847贷款外,目前开发商的股本净值约$ 3,770,884美元。
  • 此外,融资方关键个人将签署个人无限担保(Personal Guarantee),承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题,美地众筹847基金将通过法律程序,追诉其名下的个人资产偿还投资者。

项目邮编区域的人口情况

Bensonhurst
区域总人口206,519
年龄中位数40
居民出生地纽约州出生(39.90%)/ 外国出生(55.10%)
族裔构成亚裔(36.60%)/白人(38%)/拉丁裔(19.80%)/非裔(1.40%)
家庭收入中位数$59,390
有孩子家庭(18岁以下)33.9%
失业率11.74%

布鲁克林的本森赫斯特,是纽约的一个传统白人社区。 近5年来当地涌现出越来越多的新楼来满足日益增长的住房需求。该地区拥有便捷的公共交通系统及设施,以及靠近布鲁克林最大的华人社区—8大道,使得越来越多华人选择在此购房生活 。

该区域内人口呈明显种族多样化,居民以白人占主导,同时也聚集着其他各色种族居民,包括西裔、亚裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约40岁,大部分都为勤恳努力工作的中产阶级,拥有18岁以下孩子的家庭占33.9%。

近年来,大量亚裔新居民开始涌入该区域,促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低,潜在买家需求正在上涨,因此住宅的价格持续上涨。

* 数据来源:NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau,于2024年5月。


布鲁克林本森赫斯特住宅市场情况

根据 Marshall & Stevens 的第三方估值报告,本森赫斯特地区自疫情2020年至今,人口变化仅为-0.2%。该区域是一个人口增长相对非常稳定市场。

尽管2023年按揭抵押贷款的利率较去年同期几乎翻倍,区域内住宅中位数的价格,依旧上涨到了历史上的第三高点。布鲁克林住宅中位数价格较去年同期持平,到达平均$950,000,较疫情之前上涨了18.1%。

相较于布鲁克林的其他区域, 本森赫斯特不仅是成熟的白人居住社区,也靠近布鲁克最大华人社区—8大道,在具备传统优质社区的良好治安环境和便利的通勤条件的同时,也为亚裔居民的生活和饮食提供便利。因此,该区域更高的房产性价比,于近年来吸引大量的年轻华人落户于此。

*数据来源: Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告。


项目周边同类已售住宅物业单元(Comparable Condo Units Sold)价格分析

* 根据Zillow和StreetEasy的数据,目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为:$995.67/平方英尺。


项目周边同类在售住宅物业单元(Comparable Condo Units For Sale)价格分析

* 根据Zillow与StreetEasy的数据,目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为:$1097.00/平方英尺。


项目物业的估值分析

  • 本次基金的标的项目已经完成所有建筑工程,并获得销售许可证(Condo Book)的审批,进入最终的销售阶段。目前7套公寓已经签订购买合同 (under contract),预计于6月份过户。
  • 本次基金的标的物业已全部完工并进入销售阶段,因此美地众筹选择销售比较法/销售收入估值法,作为衡量本次基金标的物业价值的主要依据。
  • 基于Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告,该项目所有物业在市场上进行成功销售时的物业总价值约$10,200,000美元,具体估值结果如右图所示。
  • * 图片来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。

    地理位置

    该物业周边交通便捷,四通八达。项目所在地,走路3分钟可达D号线地铁站,25分钟地铁可达曼哈顿下城;驾车至拉瓜迪亚机场需45分钟,至肯尼迪国际机场需35分钟。

    周边交通

    • 地铁: D号线(步行2分钟)
    • 至曼哈顿中城:约25分钟地铁
    • 至肯尼迪机场: 约35分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约45分钟车程

    周边学校

    项目位于本森赫斯特地段,附近基础教育机构完备,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构,保证孩子全面发展。

    饮食居住

    社区周围非常靠近成熟的华人商圈,生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市,各式中餐、快餐应有尽有,附近还有大型购物中心,满足日常饮食与居住的购物的需求。

    休闲娱乐

    项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆,是该地区的文化地标之一,也是纽约第二大仅次于大都会的世界一流博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心,也都在社区附近。

    开发商公司:New Empire Corp.

    开发商网站:http://www.newempirecorp.com/

    以往合作项目:美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金 / 美地众筹826基金 / 美地众筹828基金 / 美地众筹832基金

    New Empire Corp.创建于1997年,在纽约地产市场具备20年以上的开发经验,其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨,其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目,荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO,Bentley Zhao与Vice President,Kevin Zhao的带领下,该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目,使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

    • 本次美地众筹847基金,为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择开发商已经成功开发并完工的13套独立产权公寓、1个社区中心以及11个停车位作为抵押品。开发商预计在明后年利率降低后,从商业银行申请利率较低的长期贷款或用出售物业所得的销售款项,来偿还美地众筹847基金所发放的贷款。
    • 本次847基金的开发商经验充足且信用良好,在业内有较好的口碑,同时项目资本结构合理, 美地众筹847基金的标的项目,贷款对价值比(LTV)较低,仅63.03%,且物业不存在额外的建筑风险及开发风险。
    • 本次项目的标的物业位于布鲁克林传统优质社区本森赫斯特,地理位置优越。该项目大楼2024年完工之后,销售状况良好,超过一半的公寓即将过户。
    • 美地众筹认为,本次847基金的中短期债权投资,违约风险较低,适合追求固定收益类产品的投资者。

    美地众筹847基金项目评估

     私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
     运营协议书 (仅认证投资者能下载)

     评估报告 (仅认证投资者能下载)