• 该物业纽约市皇后区的法拉盛。毗邻当地交通主干道-大学点大道和I-678高速。法拉盛是近20年来纽约市发展最为迅速的之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，位置上非常靠近拉瓜迪亚机场（LGA）和花旗球场，可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿之间，是许多旅客以及机组人员来到纽约后的首选酒店位置。
• 该物业为5层楼高的酒店大楼，包含了88套酒店客房，一个会展中心和停车场。开发商于2001年低价购入该地块，2005年酒店建成运营，土地增值趋势显著。酒店落成后由世界知名酒店连锁平台万豪平稳运营多年，每年运营收入也是稳步增长。在疫情之前，开发商是对酒店进行了一次全面的升级，让酒店的配套设施都达到了当前标准的最佳状态，该酒店目前每晚的平均价格，处于该区域同类酒店中较高水平。

• 美地众筹848基金的底层项目，为融资方持有并运营的万豪酒店（Marriott)旗下品牌酒店万豪拉瓜迪亚机场万枫酒店（Fairfield Inn by Marriot NY LGA Airport/Flushing)，全年平均入住率85.3%，酒店收入稳定，符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
• 根据第三方评估报告，抵押物业的总价约为$19,400,000美元，第一顺位按揭抵押贷款为$9,250,000美元，美地众筹848基金所发放贷款为$3,000,000美元。除去贷款，融资方的股本净值为$7,150,000美元，超过848基金所借出贷款的2倍。
• 此外，融资方签署个人担保（Personal Guarantee），担保向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹848基金可通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一，因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势，让许多亚洲新移民纷纷落户于此。

该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚洲族裔占主导，同时也聚集着其他种族居民，包括西裔、白人裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44岁，大部分都为勤恳努力工作的新移民。拥有18岁以下孩子的家庭占19.4%，住宅市场以独立产权公寓为主。

法拉盛过去十年的变化日新月异，大量新亚裔居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，不断推动当地各类不动产价格的持续上涨。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年5月。

根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Flushing/Whitestone行政划区，当地住宅的自住房比例为52.20%，住宅市场以独立产权公寓为主。在册登记的住宅数量为98,610个单元。

从2006-2021年间，项目所在区域中位数租房价格从$1630美元/月，上涨到$1770美元/月，涨幅高达8.6%，住宅出租的空置率仅为3.60%，好于皇后区平均水平。

在2010-2020这10年间，一共有3,165个4家庭以上新建住宅单位在法拉盛区域，其中84%都是市场价住宅单位（Market Rate Units), 低收入可负担住宅只有13%。这也侧面反映出该区域中高收入人口在不断涌入，对于该区域的整体发展有积极利好推动。

根据第三方Cushman&Wakefield（戴德梁行）的估值报告，项目所在区域中住宅、零售、仓库，以及商业地产都呈现出稳中有升的趋势。其中酒店业的平均入住率也高达80%，在后疫情时代的表现，超出纽约市其他地区的平均水平。

*数据来源: NYU Furman Center，于2024年5月。

目前纽约市拉瓜迪亚机场及法拉盛地区，中高档次的连锁酒店住宿需求，有显著上升，截止至2024年四月，12个月的增长幅度约6.2%；同地区中高档次的连锁酒店的客房供应量，则没有显著的提升，12个月的增长幅度仅0.7%，细分市场内，需求大于供给，利好标的项目。

随着疫情后纽约市当地旅游业的复苏，酒店业入住率逐步恢复，截止至2024年四月，12个月内全市范围酒店入住率达到82.4%；标的项目入住率，在重新装修后，12个月内达到85.3%，入住率增长显著。

截止至2024年四月，纽约市拉瓜迪亚机场及法拉盛地区的中高档次的连锁酒店，盈利能力显著恢复，12个月内收入（Revenue）增长率为17.9%；标的项目的收入增长率则达到34.3%，高于市场细分板块的表现。

*数据来源: 融资方提供数据，由STR, Inc.整理并分析。

根据酒店业咨询公司STR, Inc.公司所总结的可比性市场数据组，目前标的酒店的入住率变化，基本与当地同类酒店的变化相一致。相较于刚刚完成装修的2022年，2023年整体入住率增长显著，在2023年至今，达成显著增长的月份有：二月13%的增长，三月34%的增长，四月31%的增长，五月30.5%的增长、六月26.5%的增长、七月49.2%的增长、八月42.6%的增长、十一月34%的增长，以及2024年一月55.4%的增长。

目前标的酒店已达到细分市场内入住率平均水平，并略好于细分市场平均水平。根据 MPI Index （入住率渗透指数），标的物业于2023年，有5个月的入住率超过市场表现，酒店运营业绩较为优越。

除了入住率之外，相较于STR, Inc.公司所选取的可比性市场内的其他酒店，标的酒店的利润率，较高于同类其他酒店，尤其在2023年的入住旺季，客房每晚价格比可比性市场内的其他酒店，涨幅更高，利润率也更高，入住旺季的利润率变化幅度，高出其他竞争酒店约10%左右。根据 ARI Index （平均客房价格指数），标的物业于2023年，连续9个月的利润率超过市场水平，酒店的盈利能力显著。

*数据来源: 融资方提供数据，由STR, Inc.整理并分析。

地理位置

项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，巴士5分钟至7号线地铁站，20分钟可达曼哈顿中城；驾车到拉瓜迪亚机场，仅需5分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

周边交通

• 地铁: 7号线（巴士约5分钟）
• 至曼哈顿中城：约20分钟火车
• 至肯尼迪机场: 约18分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约5分钟车程

周边学校

项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。

开发商公司：United Construction & Development Group.

开发商网站：http://unitedgroupny.com/

以往合作项目：美地众筹806基金 / 美地众筹808基金 / 美地众筹816基金 / 美地众筹835基金

United Construction & Development Group，成立于1990年初，在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导，公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、运营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产，其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。

开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用，已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。

• 本次美地众筹848基金，为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择融资方长期持有，且具备稳定现金流的酒店物业作为项目标的，降低基金的投资风险。融资方预计于贷款利率下降后，通过该酒店再融资，用商业银行所发放的新贷款，或用融资方持有的其他项目的现金回流，来偿还美地众筹848基金所发放的贷款。
• 本次848基金的融资方经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理， 美地众筹848基金的标的项目，贷款对价值比（LTV）较低，仅63.14%，且物业不存在额外的建筑风险及开发风险。
• 本次项目的标的物业临近拉瓜迪亚机场（LGA）和花旗球场（Citi Field)， 地理位置优越。该酒店目前全年平均入住率约为85.3%，现金流稳中有升，盈利能力显著。
• 美地众筹认为，本次848基金的中短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。