• 本次基金的标的项目，位于纽约市布鲁克林区布鲁克林下城（Downtown Brooklyn）的核心区域，地理位置优越，公共交通发达，近年来随着布鲁克林区新一轮的市政规划发展，陆续新建了大量中高档不动产开发项目，地区商圈已十分繁荣，并成为越来越多纽约年轻中产居民选择居住的和生活的理想区域。
• 本次基金的标的项目，拟建一栋拥有2层地下室，高28层，总建筑面积位99,960平方英尺的商住混合用途物业大楼。根据目前的设计规划，地下一层至地上三层，建成后为用于出租的商业空间；地下二层，被规划为大楼居民的储物空间，自行车停放处，以及其他一些给居民使用的便利设施。大楼的4层至25层，将被规划为用于出售的独立产权公寓；26层整层的用途，也被规划为给居民使用的便利设施。27层至28层，则仍被规划为用于出售的独立产权公寓。目前设计的住宅单元，以一居室为主打，Studio为辅，主打经济适用的精品小户型。

• 根据第三方估价机构East Coast Appraisal所提供的估值报告显示，该项目物业的土地价值约为$37,000,000美元。目前该项目融资方已成功与土地卖家签署买卖协议（Purchase and Sale Agreement）并支付定金，预计于2025年9月15日完成土地交易。
• 美地众筹858基金所发放贷款的贷款进入项目后，在项目的资本结构中，商业银行土地贷款总计$20,000,000美元，占比54.05%；美地众筹858基金所发放贷款总计$8,000,000美元，占比21.62%。开发商的股本净值约$9,000,000美元，占比24.32%。该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）约75.68%，杠杆使用率略高，但符合行业标准。
• 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹858基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，布鲁克林下城区所在的Fort Greene/Brooklyn地区，居民人口多样化。该区域内，以白人族裔居民为主，占比47.80%，其次位非裔居民，占比18.30%。再次为西班牙族裔居民，占比14.40。亚裔居民相对较少，占比10.70%。

该区域居民以纽约州出生的本地居民为主，占比38.30%，外国出生的居民占比则为22.40%。居民的年龄中位数约为40岁，大部分均为纽约本地有稳定收入的中青年工作群体。

区域内有18岁以下孩子的家庭占比11.20%。近年来新迁入的居民，也大多是以租房为主，年龄较轻的纽约中产白领人士。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年7月。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截止至2024年底，项目所在的Fort Greene/Brooklyn 行政划区，当地住宅的自住房比例为29.90%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为70,986个单元。住宅出租的空置率为4.00%。

该区域新建住宅项目于2019年与2022年迎来一波新的高峰，新建建筑审批分别达到2,154与5,109个。新建住宅的居住许可证，则在2022年通过1,353个，2023年通过1,137个，2024年通过1,756个。

自2019年以来，该地区成交量最大的住宅以独立产权公寓为主，2024年成交460套；其他类型的住宅单元，2024年的成交量为139套。

截止至2024年底，当地单户家庭销售价格中位数为$4,600,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$1,392,500美元。所有住宅类不动产的价格相比2009年，上涨约190%。

*数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年7月。

目前本次基金标的项目的融资方已成功与土地卖家签署买卖协议（Purchase and Sale Agreement）并支付定金，预计于2025年9月完成土地交易。该土地价值为$37,000,000美元。

根据当前的项目进展，美地众筹认为标的项目的估值应与目前尚未进行建筑工程前的土地价值一致，估值为$37,000,000美元。

根据融资方所提供的成本预期，项目完工的总成本投入约为$144,000,000美元，项目完工后的市场销售价值约为$197,543,500美元，具体预测明细，如右表所示。

* 数据来源：融资方所提供的项目预测。

地理位置

本次标的项目的地址，位于布鲁克林下城的中心区域，步行至纽约地铁2/3/4/5号线与A/C/G号线的Hoyt St车站，以及B/D/N/Q/R/W 号线的DeKalb Av车站，仅需5分钟。乘坐地铁15分钟，可抵达曼哈顿下城，25分钟可抵达曼哈顿中城。从项目地址驱车，25分钟抵达拉瓜迪亚机场，45分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁线路: 2/3/4，A/C/G，B/D/N/Q/R/W
• 至曼哈顿中城： 约25分钟
• 至肯尼迪机场： 约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约25分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #15 Kings County学区，学区内约有公立学校52所，基础教育机构完备，包括27所小学，11所初中，以及14所高中。其中，Great School评价9分的学校包括小学Ps 29 John M Harrigan，P.S. 172 Beacon School Of Excellence与Ps 321 William Penn，初中MS 442 Carroll Gardens School for Innovation与New Voices School Of Academic And Creative Arts；8分的高中有Millennium Brooklyn High School。

饮食居住

该区域内居民以40岁以下单身家庭为主，人口多样化，消费能力较强，区域内商圈提供各类不同国家与地区风味的餐厅，居民日常消费所光顾的超级市场与各类商店亦一应俱全。

休闲娱乐

该项目附近为居民提供的娱乐休闲设施齐备，附近的公园包括Commodore Barry Park, Fort Greene Park以及Cadman Plaza Park。各类健身房与公共体育场，也十分丰富。除了本地区周边的设施，居民也可以便捷的通勤至曼哈顿各个区域，享受城市生活。

融资方公司：FBL Development

项目网站： www.fbldevelopment.com

以往合作项目： 美地众筹830基金 / 834基金 / 837基金 / 845基金 / 851基金

• 本次基金标的项目的开发，由两位纽约地产的华人新生代开发商联手。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过15年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的5个物业的开发工作，并积极进军更具核心竞争力的社区，赢取更多的市场红利。
• 过去的15年中，开发团队在开展项目开发并积累地产行业经验的过程里，已形成了一套自己的全周期式开发管理模式，不断提高旗下项目的开发与成本管理，稳步拓展本地市场。

• 本次美地众筹858基金，为融资方提供中短期贷款。目前该项目融资方已成功与土地卖家签署买卖协议(Purchase and sale agreement)，预计于2025年9月15日完成土地交易。融资方预计将使用商业银行建筑贷款，或项目完工后销售独立产权公寓所得的款项，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹858基金所发放的贷款。
• 本次基金标的物业位于纽约市布鲁克林下城的中心区域，地理位置优越。该地区是纽约市继曼哈顿中城与曼哈顿下城之后，第三大中央商务区，并于近年兴起新一波的开发浪潮，整个区域焕发生机。地区居民可便捷乘坐几乎所有经过布鲁克林区的纽约地铁线路，在30分钟内抵达曼哈顿各个区域，享受城市生活。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。融资方已与美地众筹合作5次，各个贷款均按期付息还款，过往信贷记录值得信赖。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，858基金所投资的中短期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。