• 本次基金的标的项目，位于纽约市皇后区的长岛市社区，该区域由于其便利的交通，已成为纽约市当地近十年发展最为迅速的新兴社区。项目地址位于当地主干道Queens Plaza South的南侧，42nd Road的北侧，毗邻24th Street。从项目地址走路5分钟，便可到达纽约地铁N、W和7线，以及E、F、R线的Queensboro Plaza地铁站，乘坐地铁20分钟可抵达曼哈顿中城，居民出行交通十分便利。
• 本次基金的标的项目，拟建一栋高38层的商住混合用途公寓大楼，总建筑面积约266,608平方英尺，包含207套独立产权公寓，一楼总计1,741平方英尺的2个商业空间，顶层花园以及其他居民便利设施。融资方于2025年9月获得该项目的施工许可证正式开工，并于2026年2月完成所有的地基建筑工程，目前正在同时进行建筑主体结构以及玻璃外墙的建设，预计于2026年10月完成建筑主体工程，并于2027年2月完成剩余外墙的施工。整栋建筑的管线排布及内部装修则预计于2028年1月完成，并于2028年上半年获得建筑合规居住许可证（Certificate of Occupancy）正式完工。

* 项目地址位于纽约市皇后区的长岛市社区。

• 根据第三方估价机构Leitner Berman所提供的估值报告显示，该项目标的物业完工时的成本估值约为$218,200,000美元，完工后净销售的市场估值约为$245,800,000美元。
• 本次美地众筹862基金所发放的中期库存贷款，以项目公司100%的股权作为质押，股权价值约为$98,200,000美元，接近862基金所发放贷款的20倍，占总资本投入的45.00%；商业银行贷款为$115,000,000美元，占总资本投入的52.70%；美地众筹862基金所发放贷款为$5,000,000美元，仅占总资本投入的2.30%。根据目前该项目完工时的预期成本，本次标的项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）约为55.00%，地产项目的杠杆使用率低于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。如果还款出现问题，美地众筹862基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，纽约市皇后区的长岛市区域，居民人口多样化。该区域内，以白人居民为主，占比47.30%，其次为西班牙裔居民，占比28.30%。再次为亚裔居民，占比14.60%。非裔居民相对较少，占比4.10%。区域内纽约州出生的本地居民，占比43.70%，外国出生的新移民居民，占比36.60%。
• 区域内居民以有稳定收入的中青年家庭为主，平均年龄约35岁，大部分均为相对年轻的纽约市上班族，拥有18岁以下孩子的家庭占21.40%。
• 长岛市近年来吸引了越来越多的新居民，亦是华人投资和移民纽约的首选区域之一。

* 数据来源：NYU Furman Center，以及U.S. Census Bureau，于2026年7月。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截止至2024年底，项目所在的长岛市行政划区，当地住宅的自住房比例仅18.50%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为99,819个单元。住宅出租的空置率为3.40%。
• 目前该地区的住宅销售市场，以独立产权公寓为主导。2024年内，区域总共售出472套住宅单元。其中，独立产权公寓售出188套；2-4户家庭住宅的销售量其次，售出188套。
• 目前该区域的住宅价格变化较为稳定，相比2000年，所有类型住宅的价格涨幅达到425%。截止至2025年底，该区域独立产权公寓的价格中位数约为$691,620美元。
• 该区域在近十年持续吸引新兴住宅开发项目落户于此，2019年迎来新建项目审批高峰，新增建筑审批1,687个；2024年与2025年则迎来新增合规居住许可证高峰。2024年内达到1,807个单元；2025年内达到1,812个单元。

* 数据来源：NYU Furman Center，以及U.S. Census Bureau，于2026年7月。

• 根据第三方估价机构Leitner Berman所提供的估值报告显示，该项目标的物业完工时的成本估值约为$218,200,000美元，完工后净销售的市场估值约为$245,800,000美元。
• 根据目前的项目情况，美地众筹认为第三方估价机构Leitner Berman所提供的$218,200,000美元的物业完工时成本估值，符合该项目的估值标准。具体估值明细，如下图及右图所示。

* 数据来源：融资方所提供的成本明细数据。

* 数据来源：第三方估价机构Leitner Berman所提供的数据。

地理位置

项目地处纽约市皇后区的长岛市社区，地址位于当地主干道Queens Plaza South的南侧、42nd Road的北侧，毗邻24th Street。从项目地址走路5分钟，便可到达纽约地铁N、W和7线，以及E、F、R线的Queensboro Plaza地铁站，乘坐地铁20分钟可抵达曼哈顿中城；驱车30分钟可抵达LGA机场，50分钟可抵达JFK机场。

周边交通

• 地铁线路：N、W、E、F、R、7号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿中城：约20分钟地铁
• 至肯尼迪机场：约50分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约30分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #30学区，学区内约有53所学校，基础教学资源优异，包含28所幼儿园、33所小学、18所初中，以及12所高中。其中，Great School评价10分的学校包括Ps 234、30th Avenue School、Hector Figueroa School与Ps 84 Steinway。9分的学校有Hunters Point Elementary School、MS 429、Ps 11 Kathryn Phelan、Ps 17 Henry David Thoreau、Ps 166 Henry Gradstein、I.S. 227 Louis Armstrong Intermediate School。

饮食居住

纽约长岛市社区如今已成为成熟的亚裔及华人商圈，生活便利，且满足日常饮食与居住的购物需求。区域内涵盖各式超市，当地适合亚裔饮食的餐馆众多，来自不同国家和地区的美食丰富，给居民提供多种选择。

休闲娱乐

项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。

开发公司：Ampiera Group

公司网站：www.ampiera.com

以往合作项目：美地众筹821基金 / 美地众筹833基金

• 本次基金标的项目的融资方，为纽约市本土华人开发商Ampiera集团。其总部位于美国纽约市皇后区，是一家涉及房地产投资、开发与管理的综合型地产公司。该公司从创立至今，已运营超过10年，其核心业务专注于大纽约地区的产权公寓开发，并于近年来开始涉猎办公空间以及商业类地产的开发与管理。
• Ampiera集团擅长挖掘本地市场的价值洼地，在其过往的发展中，以战略收购、开发和运营被低估的不动产而著称。目前该公司已经成功完成了包括皇后区法拉盛中国银行所在的大楼、Bay Ridge及长岛市的数个大型商业地产项目等本地市场的新型地标性建筑。

* 开发团队往昔参与项目的建筑效果与实景图。

• 本次美地众筹862基金，为融资方提供中短期夹层贷款。融资方预计将美地众筹862基金所提供的贷款，全部用于负担该项目的建筑成本和相关支出，为项目提供充足的流动资金，以保障建筑施工高效快速地完成，并预计于基金到期时，通过项目所拥有的独立产权公寓的销售款项、商业银行所提供的贷款，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹862基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹862基金的标的项目，债务杠杆低于一般行业标准。该项目的贷款对价值比（Loan-to-value）为53.62%，融资方股本净值约为$101,200,000美元，超过862基金所发放贷款的50倍，股本价值充盈。
• 本次基金标的物业位于纽约市皇后区长岛市核心区域，地理位置优越。该区域目前已成为纽约市当地近十年发展最为迅速的新兴社区，并开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，居民收入稳定，至曼哈顿通勤极为便利。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方本地地产开发经验超过30年，开发执行力强且资金实力雄厚，商誉及口碑获得业界认可。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，862基金所投资的中短期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。

* 项目建筑施工图。