美地同发 805 长岛市项目优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $4,000,000
年回报率： 8.0% - 9.0%
起投金额： $10,000
项目周期： 18 月
融资总额：$4,000,000
* 第一期融资额度$2,000,000，预计在2019年3月15日截止或融满为止
* 第二期融资额度$2,000,000，预计在2019年5月1日截止或融满为止
预计年化收益：8.0%-9.0%(每年)(及相应的购房优惠)
投资类型：优先股权
起投额度：$10,000/股
项目周期：18个月
收益方式：每半年预付1次收益
* 根据CBRE提供的2018年5月份的估价报告，土地估价为1900万，预估在2020年4月份建成后项目估价在7000万左右。
* 1至9 股年化收益率为 8.0%; 10-24股年化收益为8.5%，同时将获得美地众筹对于本项目的优先购买权及1%的购房优惠；25股及以上为 9.0%，获得优先购买权的同时还将享受到购房时美地提供的4%off的特殊折扣。售价标准按开发商获批的Condo book为准。具体详情请联系美地众筹，美地众筹保有最终解释权。
项目地址：37-14 34th Street, Long Island City, NY 11101
所处区域：皇后区，纽约市
土地面积：19,521 平方英尺（100*195 FT）
土地Zoning：M1-2/R6A(FAR 4.0)
可建面积：78,084 平方英尺
第三方土地估价：$1,900万*
建筑贷款：已经获批
项目概述：
- 项目位于纽约市皇后区的长岛市，开发商与其LP于2017年6月以1650万购入，而后在2018年将LP按1850万买断合约 加上过户成本一共约1940万，折合每平方尺土地成本约$248/SF，相比于其他周边土地成本属于比较有竞争力的价格。目前原有土地上的建筑已经拆除，土地已经平整，建筑图纸已获批，即将进入建筑阶段 。
- 该项目预计建成两栋7层楼高，共76个单位(从studios 到3卧房)，包含2.1万平方英尺的商业设施及55个停车位的 综合性住宅楼，针对客户目标群体为在曼哈顿上班的高级城市白领。
- 该物业步行约3分钟可达临近4条地铁（M/R/N/W）线，步行10分钟至7号线，5分钟可达曼哈顿。
* 根据CBRE提供的2018年5月份的估价报告，土地估价为1900万美元，项目建成后住宅价值6670万，加上>商业设施的项目总评估价值为7521万。
楼层规划及售价：
| 楼层 | 总面积(SF) | 商用 | 住宅 | 净面积 | 有效利用率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 地下室 | 17,959.167 SF | 6,200 SF | 6,200 SF | 35% | |
| 一楼 | 17,959.167 SF | 15,262 SF | 2,164 SF | 15,262 SF | 85% |
| 二楼 | 19,521 SF | 7,143 SF | 6,286 SF | 32% | |
| 三楼 | 12,125.8 SF | 10,535.5 SF | 9,560 SF | 79% | |
| 四楼 | 12,125.8 SF | 10,535.5 SF | 9,560 SF | 79% | |
| 五楼 | 12,125.8 SF | 10,535.5 SF | 9,560 SF | 79% | |
| 六楼 | 12,125.8 SF | 10,535.5 SF | 9,560 SF | 79% | |
| 七楼 | 11,895.8 SF | 10,535.5 SF | 9,536 SF | 79% | |
| 顶层 | 1,972.4 SF | 8,925 SF | 8,140 SF | 68% | |
| 住宅 | 21,462 SF | 60,374 SF | 52,642 SF | ||
| 商业 | 21,462 SF | ||||
| TOTAL | 117,810.73 SF | 74,104 SF |
* 每单元最终售价将根据condo book有所变动, 33街为Tower 1, 34街的为Tower 2.
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 2019-4-05 | 2019-3-15 | 2019-9-25 | 6.3个月 | 已派发于2019年4月5日 *2 |
| 第二期投资人 | 2019-5-01 | 2019-5-01 | 2019-9-25 | 4.8个月 | 已派发 | |
| 第二次 | 所有投资人 | 2019-9-26 | 2019-9-26 | 2020-3-25 | 6个月 | 已派发 |
| 第三次 | 所有投资人 | 2020-3-26 | 2020-3-26 | 2020-9-25 | 6个月 | 已派发 |
| 第四次 | 部分投资人 | 2020-9-26 | 2020-9-26 | 2021-3-26 | 6个月 | 已派发 |
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日
*2更新与2019年4月5日
资金结构稳定
项目开发所需资金皆已到位，建筑贷款($4500万)已经获批，股东自有资金($1607万)已经到位，美地众筹的优先股(不超过$400万)，按照目前的估算，项目所有资金足以确保项目按质量完工。
资金安全有保障
美地众筹所投资的优先股权400万元将由开发商的自有资本作为担保，开发商在项目所投资本超过1600万元，是优先股权的4倍，同时开发商有9100万的个人资产作为无限责任担保，资金安全系数高，项目违约风险低。
稳定高收益
本项目 1至9 股年化收益率为 8.0%; 10-24股年化收益为8.5%, 同时将获得对此项目的优先购买权及1%的购房优惠，25股级以上为 9.0%且获得优先购买权时还将享受4%的购房优惠。
地理位置优越
项目位于长岛市核心区域内，交通极为便利；紧邻曼哈顿，周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居，同时亚马逊的进驻将带来更多的投资升值空间。
开发商实力雄厚
开发商为家族式经营，过去20年内完成超过100个项目的开发及运作，拥有雄厚的实力与经验，在类似规模及性质的开发案中有丰富的经验，保障项目顺利进行。
LIC地区市场概况：
$965,672
住房成交价格中位数
在已经成交的记录中，平均每套房产价$965,672, 最高成交记录为Casa Vizcaya的$3,695,000
$1,194 per/ft²
每平方英尺平均成交价格
在已经成交的记录中，平均成交价格为$1,194/SF, 最高成交记录The View at East Coast的$1,810/SF
$54 per/ft²/year
公寓每平方英尺平均租金
平均净收入$3,103, 即$54/年的净租金，最高租金在Avalon Riverview North的$6,650
* 数据来源：Morden Space 2018年第一季度LIC地产报告
邮编区域人口特征：
| 11101邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 25,317 |
| 平均年龄 | 35.4 |
| 高中及以上学历 | 72.4% |
| 族裔构成 | 以高收入的年轻人群为主 |
| 平均家庭收入 | $73,313 |
| 白领/蓝领 | 87%/13% |
| 有孩子的家庭 | 20.5% |
| 平均家庭人数 | 2.14 |
| 屋主自主比率 | 17.1% |
* 数据来源： ArcGIS Esri数据库，以及Property Shark，2018年12月。
周边在建项目情况：
- 以项目为中心的周边3英里区域内，过去一年中共有70个项目正在进行，其中31个项目在等待图纸获批，35个项目正在建设，1个项目已经建成并入住，2个被废弃。
- 同类型的住宅类建筑中，最大的项目由PMG开发的位于23-10 Queens Plaza South，该项目是一个33万尺的44层高的住宅项目、同时设有配套社区服务中心的综合性开发大楼，
目前该项目已基本建成。
- 其次由Quadrum Global开发的29-22 Northern Blvd项目为一栋43层高467户住宅的多单元住宅楼，目前仍处于施工阶段。
- 横向比较附近区域的35个住宅项目，总造价超过15亿美元，其中1至5百万美元的项目占10个，5百万至1千万美元的项目占6个，1千万美元以上的项目为19个；其中绝大多数为>租赁公寓（Rental Apartment）的建筑项目。
销售对比1：
地址：25-19 43 Avenue, Long Island City, NY, 11101
- 开始发售年份: 2016
- 总单元数: 85
- 层数: 9
- 开发商: Ekstein Development
- 配套设施: 自行车停车，电梯，健身房，停车位
| 房间号 | 房间数 | 卫生间数 | 面积 | 状态 | 价格 | 日期 | 每英尺价格 |
| PH3 | 2 | 2 | 1159SF | Under Contract | $1,450,000.00 | $1,251.08 | |
| 506 | 1 | 1 | 739SF | Sold | $848,022.00 | 2018/1/30 | $1,147.53 |
| 601 | 2 | 2 | 970SF | Sold | $1,046,581.00 | 2018/1/31 | $1,078.95 |
| 608 | 2 | 2 | 1046SF | Under Contract | $1,230,000.00 | $1,175.91 | |
| 708 | 2 | 2 | 1046SF | Sold | $1,250,000.00 | 2017/7/20 | $1,195.03 |
| 602 | 1 | 1 | 770SF | Sold | $870,603.00 | 2018/1/12 | $1,130.65 |
| 211 | 2 | 2 | 1004SF | Sold | $1,100,000.00 | 2016/6/20 | $1,095.62 |
| 505 | 1 | 1 | 739SF | Sold | $825,000.00 | 2016/4/29 | $1,116.37 |
| 平均 | $1,148.89 |
* 数据来源：Steeteasy.com/Building
销售对比2：
地址：27-21 44 Drive, Long Island City, NY, 11101
- 开始发售年份: 2016
- 总单元数: 120
- 层数: 27
- 开发商: Silvercup properties
- 配套设施: 门卫，电梯，健身房，停车设施
- 421A 税务减免: Yes(per NYC Department of Finance)
| 房间号 | 房间数 | 卫生间数 | 面积 | 状态 | 价格 | 日期 | 每英尺价格 |
| 2501 | 2 | 2 | 1027SF | Sold | $1,650,000.00 | 2017/11/19 | $1,606.62 |
| 801 | 1 | 1 | 662SF | Sold | $870,603.00 | 2018/01/24 | $1,315.11 |
| 1305 | Studio | 1 | 464SF | Sold | $636,406.00 | 2018/01/23 | $1,371.56 |
| 1401 | 1 | 1 | 662SF | Sold | $915,000.00 | 2017/03/24 | $1,382.18 |
| 1803 | 1 | 1 | 646SF | Sold | $850,000.00 | 2017/02/10 | $1,315.79 |
| 1502 | 3 | 2 | 1261SF | Sold | $1,900,000.00 | 2017/01/03 | $1,506.74 |
| 205 | 2 | 2 | 996SF | Sold | $1,385,000.00 | 2016/11/01 | $1,390.56 |
| 2402 | 3 | 2 | 1261SF | Sold | $1,939,766.00 | 2017/11/29 | $1,538.28 |
| 平均 | $1,428.35 |
* 数据来源：Steeteasy.com/Building
出租对比1：
地址：11-24 31st Avenue, Long Island City, NY, 11106
- 建筑：East River Tower
- 总单元数: 62
- 层数：20
- 配套设施: Doorman, Elevator, Gym, Parking Available
- 421A 税务减免: Yes(per NYC Department of FInance)
| 公寓号 | 房间数 | 卫生间数 | 面积 | 状态 | 租金/月 | 日期 | 每英尺价格 |
| 18A | 2 | 1.5 | 700SF | Rented | $3,850.00 | 2017/03/01 | $66.00 |
| 10C | 1 | 1 | 711SF | Rented | $2,600.00 | 2017/02/23 | $43.88 |
| 18 | 2 | 1.5 | 1000SF | Rented | $3,850.00 | 2017/03/27 | $46.20 |
| 7D | 1 | 1 | 699SF | Rented | $2,700.00 | 2016/07/06 | $46.35 |
| 5D | 1 | 1 | 711SF | Rented | $2,500.00 | 2016/07/21 | $42.19 |
| 17C | 2 | 2 | 711SF | Rented | $4,200.00 | 2016/04/12 | $70.89 |
| 平均 | $52.59 |
* 数据来源：Steeteasy.com/Building
出租对比2：
地址：35-40 30th St. Long Island City, NY, 11106
- 开始发售年份：May 2010
- 总单元数: 62
- 层数：6
- 配套设施：门卫，电梯，健身房，停车设施
- 421A 税务减免: Yes(per NYC Department of FInance)
| 公寓号 | 房间数 | 卫生间数 | 面积 | 状态 | 租金/月 | 日期 | 每英尺价格 |
| 3J | 1 | 1 | 632SF | Rented | $2,550.00 | 2016/12/22 | $48.42 |
| 1J | 1 | 1 | 650SF | Rented | $2,750.00 | 2016/09/06 | $50.77 |
| 1C | Studio | 1 | 460SF | Rented | $1,925.00 | 2016/06/13 | $50.22 |
| 4D | Studio | 1 | 466SF | Rented | $2,000.00 | 2016/04/28 | $51.50 |
| 3D | Studio | 1 | 450SF | Rented | $1,800.00 | 2015/11/02 | $48.00 |
| 5D | Studio | 1 | 460SF | Rented | $1,950.00 | 2015/08/17 | $50.87 |
| 4C | Studio | 1 | 460SF | Rented | $1,950.00 | 2015/08/09 | $50.87 |
| PHC | 2 | 2 | 1,046SF | Rented | $4,000.00 | 2015/06/29 | $45.89 |
| 平均 | $49.57 |
* 数据来源：Steeteasy.com/Building
周边同类物业比较分析：
周边(0.75miles)同类物业私有套房（Condominium）单元的销售情况：(2016年12月至2018年12月）
- 涉及物业数量：21
- 销售单元数量：21
- 每平方英尺成交价格中位数：$1,001
- 成交价格中位数：$6000,000
- 销售面积中位数：571 ft²
| 地址 | 单位大小(SF) | $/SF | 交易日期 | 交易价格 | 建造时间 |
| 35-40 30th St #1D | 573 | $828.97 | 2017/07/05 | $475,000 | 2007 |
| 42-51 Hunter St #3A | 1209 | $974.36 | 2017/09/27 | $1,178,000 | 2007 |
| 44-15 Purves St #8B | 713 | $1,122.02 | 2017/11/27 | $800,000 | 2012 |
| 26-26 Jackson Ave #905 | 787 | $1,175.35 | 2017/04/26 | $925,000 | 2007 |
| 43-33 42nd St #3B | 537 | $968.34 | 2018/11/29 | $520,000 | 2008 |
| 44-27 Purves St #9C | 663 | $1,011.48 | 2017/07/26 | $670,610 | 2006 |
| 44-27 Purves St #11D | 789 | $1,001.27 | 2018/01/26 | $790,000 | 2006 |
| 44-27 Purves St #14F | 525 | $1,123.81 | 2018/02/22 | $590,000 | 2006 |
* 数据来源：Property Share.com
地理位置：
项目位于长岛市，交通极为便利， 距离M\R\N\W 线地铁步行只需4分钟，距离7号线地铁10分钟，5分钟进入曼哈顿岛。项目位于长岛市核心区域，周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居。
交通：
地铁：M、R、N、W、7号线
公交线： Q66、Q101、Q102
肯尼迪机场：13 英里 (约30分钟车程)
拉瓜迪亚机场：4英里 (约12分钟车程)
| 公共设施 | |
|---|---|
| 学校 | P.S 166 (小学） |
| CUNY School of Law | |
| Public school 70Q | |
| 公园 | Dwyer Square |
| Dutch Kills Green | |
| 博物馆 | Museum of the Moving Image |
| Museum of Modern Art | |
开发商公司：LIC Common.
公司成立时间：1997
公司主要股东：3人
项目主要区域：曼哈顿核心区域，布鲁克林
项目主要类型：以私有套房公寓（condominium)为主，综合用途(Mixed-use)及酒店项目为辅。
完成项目数量：超过100个项目，100%项目完成率。
本项目方是纽约知名华人开发商，地产行业从业经验超过20年，专注在纽约核心区域内的高级项目开发。在过去20年时间内，完成了超过100个项目，且项目完成率100%，对纽约当地市场有着
深刻的认知，深谙当地市场需求，有着良好的开发信誉及口碑，凭借其卓越的开发理念，成功的在纽约房地产市场占有一席之地。
开发商往昔成功的开发记录、对私有套房类地产开发的丰富经验、及>其商业借贷方面的良好信用，成功获得建筑贷款，且自有资金充足，凭借其雄厚的实力获得了地产众多买家的青睐。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对选择债权类地产合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前Elmhurst区域的大量房产已趋向投资用途，且根据该地区人口增长的趋势，目前住房类地产供应量仍有不足。
4. 本次美地快贷805项目的投资策略为优先股投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势及住房需求，均为开发商提供了良好 的商业前景。通过高价值的地产抵押品作为担保，加上借贷方以超过9100万美元的个人资产所提供的无限责任制担保，本次项目的投资者将享受较为全面的风控措施，为项目的投资成功提供有力保障。同>时，开发商所具备的良好的开发背景及借贷信用，也有助于其在下一阶段获得建筑及配套贷款，用以准时偿还美地众筹投资者的本金及投资收益。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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评估报告 (仅认证投资者能下载)