美地同发808 股权抵押过桥贷款
投资类型： 优先股权
融资总额： $2,500,000
年回报率： 8.0 - 8.5%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 18 月
融资总额不超过：$2,500,000 *
* 第一期融资额度$1,500,000，预计在2019年8月15日截止或融满为止
* 第二期融资额度$1,000,000，预计在2019年9月15日截止或融满为止
预计年化收益：8.0% - 8.5% *
投资类型：过桥抵押贷款 (开发商股权抵押) *
起投额度：$10,000/股
项目周期：12 - 18个月
收益方式：每6个月预付收益
* 根据第三方评估机构的估价报告，2016酒店估价报告为1,710万美金，目前酒店市价在2,200万美金以上。
* 基准年化收益率为 8.0%，投资总额超过或等于30万以上的客人年化收益率为8.5%，美地众筹保有最终解释权。
* 该投资为开发商股权抵押的过桥贷款产品，该产品以开发商拥有此开发案的100%股权作为抵押，保障投资人在项目完结时优先退出。
项目地址：28-66 College Point Blvd NY 11354
所处区域：法拉盛，皇后区，纽约市
土地面积：23,600 平方英尺（216*141 FT）
土地Zoning：M2-1
建造面积：29,175 平方英尺
建造时间：2001年买入土地，2005年建成运营
贷款比率：60%*
- 项目位于纽约市皇后区法拉盛，开发商于2001年购买入土地，2005年酒店建成运营。该地块并购时间早，土地增值趋势良好，酒店落成后已由著名连锁酒店平稳运营多年，每年运营收入呈增长态势。
- 该项目为5层楼高的综合配套3星平价酒店，目前由万豪酒店集团运营，共88个房间；其中房间均价为150-190美金一晚，地处法拉盛，靠近LGA和JFK纽约两大机场。配套集吃饭娱乐休闲于一体的多功能大堂，提供代客泊车服务。
- 驱车10分钟直达LGA与法拉盛中心，换乘7号线西至曼哈顿，或转LIRR长岛火车东可深入长岛，乘车半小时亦可达JFK。
* 根据ICBC的贷款记录，该项目2016年商业贷款总额为1130万美元，目前剩余未付贷款额为1050万；根据CBRE 2016年的估价报告，酒店当时价值为1710万美金，目前酒店估计超过2200万。
| 预计派息时间表 * | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 融资截止 | 计息开始 | 付息日期 *1 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 2019-8-15 | 不晚于2019-8-31 | 不晚于2019-8-31 | 不晚于2020-2-29 | 6个月 | 预付收益 |
| 第二期投资人 | 2019-9-15 | 不晚于2019-9-31 | 不晚于2019-9-31 | 不晚于2020-2-29 | 5个月 | 预付收益 | |
| 第二次 | 全部投资人 | 不晚于2020-3-1 | 不晚于2020-3-1 | 不晚于2020-8-31 | 6个月 | 预付收益 | |
| 第三次 *2 | 全部投资人 | 不晚于2020-9-1 | 不晚于2020-9-1 | 不晚于2021-2-28 | 6个月 | 预付收益 | |
* 派息时间表会根据项目进展做不定期更新，请投资人及以网站上披露的时间表为准
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日
*2 第3次派息与否将根据开发商使用延期权的情况而定
地理位置优越
酒店配有代客泊车和小巴，通勤方便；距离纽约两大机场LGA与JFK分别10分钟、半小时车程；开车至法拉盛中心仅10分钟，凭借法拉盛方便的轨道交通系统可迅速抵达曼哈顿。
开发商实力雄厚
开发商为家族式经营，过去20年内完成超过100个项目的开发及运作，拥有雄厚的实力与经验，在类似规模及性质的开发案中有丰富的经验，保障项目顺利进行。
资金用途明确
该过桥贷款将用于酒店基础设施翻修以及升级改造，在不影响正常运营的情况下将淘汰部分老旧设施，更换新设备以及用具，进一步提升客房服务质量。
资金安全有保障
250万过桥贷款将由净值超过900万项目股权作抵押+超过1亿的个人资产担保；本酒店过去3年年均EBITDA约为150万/年，营收逐年增长，现金流平稳充足。
退出策略明晰
开发商在LIC以及Elmhurst两个大型项目进入售卖阶段，Jamaica地区有3个酒店正在运营，资本退出或已有项目再融资会产生足额现金流返还投资人本金。如果开发商违约，美地众筹将通过买拍卖抵押项目股份和变卖个人资产的形式，完成投资人本金退出。*
* 开发商使用完全部延期权之后如果仍未能归还投资人本金，项目将进入为期30天的惩罚处理阶段，在此期间美地众筹将代表客人依照延期的天数向开发商收取双倍惩罚性利息。惩罚性阶段到期后将根据情况进行如下步骤：归还本金、拍卖项目股份或兑现个人担保。一旦进入惩罚性阶段，投资人在违约至归还本金期间将获得惩罚性利息，此利息将在开发商最后归还本金时一并支付。
皇后区酒店市场趋势总览
皇后区按区域划分酒店市场
* 数据来源：New York City Department of City Planning | NYC Hotel Market Analysis
法拉盛区域人口特征：
| 11354-11368邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 81,947 |
| 平均年龄 | 43.1 |
| 高中及以上学历 | 71.4% |
| 族裔构成 | 亚裔、西班牙裔、西裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $47,960 |
| 失业率 | 4% |
| 有孩子的家庭 | 37% |
| 平均家庭人数 | 2.9 |
| 屋主自主比率 | 34.9% |
* 数据来源： Statistical Atlas数据库，Property Shark以及Areavibes 综合整理，2019年2月。
拉瓜迪亚机场周边酒店客房取样分析：
剔除民宿和家庭旅馆之后，法拉盛和LGA机场周边星级酒店布局如右图所示：
我们不难发现，星级酒店集中在连接机场的高速沿线以及法拉盛核心区；便利的高速交通和与法拉盛的相
对位置是该区域酒店选址的2条重要考量。：
- 涉及酒店数量：50-60
- 涉及标准间数量：500-600间
- 标准房每晚均价：$170
- 酒店级别：2-3颗星
- 价格区间：$118~$439
* 图片内容来自Google综合整理, 包含LGA机场附近7月26号双人标准间的单晚价格
| 法拉盛周边酒店市场部分房价统计（2019年7月）* | |||
|---|---|---|---|
| 酒店名称 | 标准房均价/晚 | 地址 | 酒店星级 |
| Hyatt Place Flushing | $439 | 133-42 39th Ave, Flushing, NY 11354 | 3-star hotel |
| John Hotel | $179 | 133-12 37th Avenue, Flushing, NY 11354 | NO Rating |
| Asiatic Hotel | $119 | 135-21 37th Avenue, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
| Sheraton LaGuardia East Hotel | $269 | 135-20 39th Ave, Flushing, NY 11354 | 4-star hotel |
| 808项目酒店: Fairfield Inn by Marriott | $189 | 28-66 College Point Blvd, Flushing, NY 11354 | 3-star hotel |
| Grandview Hotel New York | $145 | 31-6 Linden Pl, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
| Flushing Central hotel | $118 | 135-33 38th Ave, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
| Best Western Queens Court Hotel | $175 | 13351 39th Ave, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
| The One Boutique Hotel | $125 | 137-72 Northern Blvd, Flushing, NY 11354 | 3-star hotel |
| Ramada by Wyndham Flushing Queens | $166 | 3627 Prince St, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
| SuperLake Hotel | $140 | 36-31 Prince St, Flushing, NY 11354 | 2-star hotel |
* 数据来源： Google Travel，2019年7月，实时统计，由美地众筹进行整理并比较。
周边市场情况分析
法拉盛周边酒店客流目前分成两大部分，一部分是由中国人社区带动的入住需求，另一部分是由LGA机场带入的客流。虽然目前LGA客流带动的酒店生意很长一段时间以来保持稳定，但LGA机场扩建将会在2-3年后刺激法整个拉盛酒店行业发展。目前较大的在建项目集中在罗斯福大道以北，以中高端酒店项目为主。然而低端平价酒店仍会是法拉盛酒店细分市场的重要组成部分。与此同时，法
拉盛社区的发展与交通改善会带来越来越多的游客造访这座新中国城，法拉盛未来酒店行业将会有长足的发展。
综合大型开发案中，最大的开发案是由F&T Group与上海建工合作开发的Tangram，本项目是包含289个住宅单位、同时设有办公室、包含4D影院的商场，酒店，3层地下停车场的综合性开>发大楼，目前该项目大楼主体已基本建成。
第二大的在建项目位于134-57 35th Ave的THE FARRINGTON，该项目预计将建设一栋15层高、包含100个单位的住宅楼以及210个酒店房间的综合大楼，目前该项目已经封顶正在进行内装修>。
地理位置：
本项目位于法拉盛中心，距离地铁7号线、长岛火车LIRR驱车5分钟，乘车半小时直达曼哈顿; 毗邻皇后区以及长岛交通大动脉Grand Central Pkwy & 678; 半小时直达LGA & JFK机场。
毗邻法拉盛核心区，生活设施一应俱全：餐饮娱乐近在咫尺，医院、警局、银行等便民服务一应俱全，极大方便游客以及商务人士出行。酒店本身配有多功能大堂、代客泊车服务以及机场小巴接送，价格实惠公道。
交通：
地铁：7线
公交线： LIRR 长岛火车
肯尼迪机场：10英里(约25分钟车程)
拉瓜迪亚机场：4.5英里(约10分钟车程)
开发商公司：United Construction & Development Group
公司成立时间：1990年
项目主要区域：法拉盛及周边华人区, Jamaica以及周边地区, 曼哈顿中国城附近
项目主要类型：住宅、产权公寓、护理中心、商住混合开发案、办公楼、超市、酒店等
过往开发项目：
成立于1990年初， United Construction & Development Group在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导，公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、
运营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产，其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。
开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验
、及其商业借贷方面的良好信用，已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对选择债权类地产合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前法拉盛>区域的旅游业以及服务业发展迅猛，未来将有更多的优秀酒店项目入驻，随着周边机场的翻新和运载能力提升，未来该地区酒店行业将会有长足的发展。
4. 本次美地同发808项目的投资策略为过桥抵押贷款，标的物所在地位位置、区域经济、运营状况、现金流等数据，均为投资者提供了 充足的判断依据。通过美地众筹全方位管控，加上开发商该项目900万的股权净值+上亿美元的自有资产担保，本次项目的投资者将享受我们提供的全面的风控。同时，酒店长期稳健的运营现金流和开发商>所具备的专业的开发经验及优秀的操盘能力，将进一步控制项目的综合风险，帮助投资人达到收益和风险控制的目的。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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