美地同发809 土地开发优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $500,000
年回报率： 8.0%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 - 9 月
融资总额不超过：$500,000 *
* 809项目融资计划目前只推出一期，预计在2019年10月24日截止或融满为止
预计年化收益：8.0% 1
投资类型：优先股权项目 2
起投额度：$10,000
项目周期：6 - 9个月 3
收益方式：每6个月预付1次利息
1 该项目固定年化收益率为8.0%。
2 本项目投资为优先股权，即美地众筹投资人所投金额为最优先级别股权，由开发商自有股权净值250万美元作为劣后垫底， 投资人本息未支付完之前，劣后资金不得退出，有效保证投资人的利益，并且开发商提供个人无限责任担保（根据最新第三方机构的2019年10月份的估价报告，该投资地块价值为500万美金，目前银行已提供200万土地贷款）。
3 开发商在第六个月的时候有一次延期3个月的延期选择权可以使用，美地众筹保有最终解释权
项目地址：97-44/48 64th Ave, Rego Park, NY 11374
所处区域：雷哥公园，皇后区，纽约市
土地面积：4,900 平方英尺（49*100 FT）
土地Zoning：R7-1 (住宅3.44倍|社区服务1.0倍)
可建面积：21,756平方英尺
过户时间：2019年10月份
- 该项目位于纽约市皇后区雷哥公园，开发商于将于2012年9月份以73.5万美元价格购入97-48 64th Ave, 加上于2019年10月份购入的97-44 64th Ave作为开发标的，该综合地块目前获得第三方估价为500万美金，且开发商已获银行土地贷款200万美金，现通过美地众筹融资总额50万美金的优先股权。
- 位于雷哥公园核心商业区附近，毗邻皇后区几大综合性商场，购物，娱乐，生活设施配备齐全；位于495号公路以及皇后大道交界处，步行至地铁站仅5分钟，四通八达；目前该地块仅有两栋2家庭房屋，未来可建成7层楼高公寓楼，开发潜力大。
- 驱车20分钟直达LGA，JFK或法拉盛，换乘地铁半小时可达曼哈顿，在森林小丘站转LIRR长岛火车东可深入长岛。
* 根据BBG 2019年10月份的估价报告，目前该地块市价为500万美金。
* 该项目已获批银行土地贷款200万美金，开发商将通过美地融资50万优先股权。
| 预计派息时间表 * | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 融资截止 | 计息开始 | 付息日期 *1 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 全部投资人 | 2019-10-24 | 2019-10-24 | 2019-10-24 | 2020-4-9 | 5.5个月 | 已派发 |
| 第二次i *2 | 全部投资人 | 2020-4-10 | 2020-4-10 | 2020-7-9 | 3个月 | 已派发 | |
* 派息时间表会根据项目进展做不定期更新，请投资人及以网站上披露的时间表为准
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日
*2 第3次派息与否将根据开发商使用延期权的情况而定
地理位置优越
附近有商场，酒店，餐馆和影院，足不出户享受配套齐全的生活服务；该项目位于两条长岛大动脉495&Queens Blvd交界处，5分钟到地铁站，20分钟开车可达JFK或LGA机场。
开发商实力雄厚
开发商为家族式经营，目前已开发或持有超过20万尺的商业和住宅物业。开发商已在该街区拥有或开发3个项目，对周边市场和社区非常了解。
资金用途明确
该809项目融得资金将只用于土地并购资金过桥用途，资金层级为仅次于银行土地贷款之后优先于开发商自有资金之前的优先股权。
资金安全有保障
本次融资将由净值250万项目股权作为劣后垫底，而且开发商将提供额外个人无限责任担保；项目土地实际并购成本为230美金/尺，低于周边市场平均水平，抵押物抗风险能力强。
退出策略明晰
开发商经验丰富，获得银行建筑贷款进度快，新贷款到位后将用以归还投资人投资款；开发商亦可直接售卖该开发案直接归还投资人贷款；开发商在LIC以及法拉盛项目完工项目的退出资金可用于归还投资人贷款。*
* 开发商使用完全部延期权之后如果仍未能归还投资人本金，项目将进入为期30天的惩罚处理阶段，在此期间美地众筹将代表客人依照延期的天数向开发商收取双倍惩罚性利息。惩罚性阶段到期后将根据情况进行如下步骤：归还本金、拍卖项目股份或兑现个人担保。一旦进入惩罚性阶段，投资人在违约至归还本金期间将获得惩罚性利息，此利息将在开发商最后归还本金时一并支付。
| 资金来源 | |||
|---|---|---|---|
| 资金结构 | 比率 | 资金情况 | |
| 银行贷款 | $2,000,000 | 40% | 已获批 |
| 优先股权 | $500,000 | 10% | 筹集中 |
| 开发商股权 | $2,500,000 | 50% | 已就位 |
| 总共 | $5,000,000 | 100.00% | |
| 资金用途 | |||
|---|---|---|---|
| 资金用途 | 金额 | 比率 | 资金情况 |
| 购买土地 | $5,000,000 | 100% | 资金到位后即可过户 |
| 总共 | $5,000,000 | 100% | |
雷哥公园区域人口特征：
| 11374邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 43,540 |
| 年龄中位数 | 44 |
| 高中及以上学历 | 94.83% |
| 族裔构成 | 亚裔、西班牙裔、西裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $56,863 |
| 失业率 | 4.74% |
| 有孩子的家庭 | 18.86% |
| 平均家庭人数 | 2 |
| 屋主自主比率 | 46.58% |
* 数据来源：根据Point 2 Homes & NICHE 公开数据综合整理
809项目周边土地成交价格比较分析：
从2018年年中至2019年10月份选取具有相同zoning以及类似土地规划用途的土地买卖案例，着重从中选取雷哥公园附近，靠近高速公路以及地铁的的土地交易记录，记录并比较具有代表>性的6个案例分析如下：
- 涉及交易数量：6
- 成交时间段：08/2018-10/2019
- 成交地块zoning：R6/R6B
- 成交价格区间：$240/sf~$248/sf
| 809项目周边并购案例分析 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 地址 | 成交时间 | 成交价格 | 地块大小 | Zoning | FAR | 可建面积 | 成交价格/SF |
| 43-09 108th Street | 1/15/2019 | $1,200,000 | 2,500 | R6B | 2.0 | 5,000 | $240 |
| 144-60 37th Avenue | 8/7/2018 | $6,300,000 | 8,100 | R6 | 2.43 | 19,683 | $320 |
| 40-37 76th Street | 8/20/2019 | $2,260,000 | 3,980 | R6B/C2-3 | 2.0 | 7,960 | $284 |
| 44-15 College Point Blvd | 7/22/2019 | $13,600,000 | 9,480 | R6 | 3.0 | 28,440 | $478 |
| 6725 Austin Street | 待售 | $7,800,000 | 3,000 | R7-1 | 4.44 | 13,320 | $586 |
| 4241 Judge Street | 待售 | $1,798,000 | 2,500 | R7B | 3.2 | 8,000 | $225 |
| 地址 | 成交价格/平尺（未调整） | 物业情况权重调整 | 成交时间权重调整 | 预计价格/平尺 | 位置权重调整 | Zoning权重调整 | 尺寸调整权重调整 | 公共设施权重调整 | 总调整比率 | 加权价格/平尺 |
| 43-09 108th Street | $240 | 0% | 2.1% | $240 | 0% | 0% | 5% | 5% | 10% | $264 |
| 144-60 37th Avenue | $320 | 0% | 3.4% | $320 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $320 |
| 40-37 76th Street | $284 | 2% | 0.3% | $290 | 0% | 0% | 5% | 0% | 5% | $304 |
| 44-15 College Point Blvd | $478 | 1% | 0.5% | $483 | 0% | 0% | -5% | -10% | -15% | $411 |
| 最小值 | $240 | 最小值 | $264 | |||||||
| 最大值 | $478 | 最大值 | $411 | |||||||
| 平均值 | $331 | 平均值 | $325 | |||||||
| 中位数 | $302 | 中位数 | $312 |
地理位置：
项目位于雷哥公园中心商业区，距离地铁M/R号线步行5分钟， 离长岛火车LIRR地铁5分钟车程，乘地铁半小时直达曼哈顿; 毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495 & Queens Blvd; 20分钟直达LGA & JFK机场。
毗邻皇后区核心商圈，集购物、娱乐
、生活设施于一体；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
交通：
地铁：M/E/R线
火车：LIRR 长岛火车
肯尼迪机场：7.5英里 (约20分钟车程)
拉瓜迪亚机场：4.8英里 (约20分钟车程)
开发商公司：GS Main Street Realty
涉足地产时间：1999年
项目主要区域：法拉盛及周边华人区, Elmhurst, Rego Park, LIC长岛市等区域
项目主要类型：住宅、产权公寓、医疗中心、商住混合开发案、办公楼 、酒店等
过往开发项目：
自1999年涉足地产开发领域， GS Main Street Realty已经在曼哈顿，皇后区，布朗克斯区开展多年建筑施工业务。尤其是在Elmhurst，GS有丰富的多家庭以及产权公寓开发经验。公司于
2009年全面涉足地产开发已经开发并持有超过20万尺商业+住宅物业，成为纽约地区近10年崛起的新派开发商代表。
该开发商已经在中小额地产投资市场树立良好的口碑和威望，通过多个项目和大众投
资人建立良好的合作关系，此次合作是继美地同发804，807项目之后又一力作。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对地产开发商合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前雷哥公>园附近已经有大量的综合性开发案，社区蓬勃发展中，美地已经和当地开发商合作推出612和806项目。
4. 本次美地同发809项目的投资策略为短期优先股权投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势，均为项目建成提供了光明的 商业前景。通过极低的质押比，开发商个人无限责任担保以及250万的开发商股权劣后垫底，本次项目的投资者将享受较为全面的风控措施。同时，开发商所具备的丰富的开发经验及良好的借贷信用，帮助 投资的客人能够享受到稳定收益的同时还能享受项目本身提供的中短期流动性！
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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