美地同发810 公寓开发优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $4,000,000
年回报率： 8.0 - 8.5%
起投金额： $10,000
项目周期： 8 - 14 月
融资总额不超过：$4,000,000 *
* 第一期融资额度$1,000,000，预计在2019年12月18日截止或融满为止
* 第二期融资额度$1,000,000，预计在2020年01月18日截止或融满为止
* 第三期融资额度$1,000,000，预计在2020年02月18日截止或融满为止
* 第四期融资额度$1,000,000，预计在2020年03月18日截止或融满为止
预计年化收益：8.0% - 8.5% 1
投资类型：优先股权项目 2
起投额度：$10,000/股
项目周期：8 - 14个月 3
收益方式：预付延期前全部利息
1 该项目基准固定年化收益率为 8.0%，投资总额等于或超过30万的客人年化收益率为8.5%，美地众筹保有最终解释权。
2 本项目为优先股权投资，美地众筹投资人资金层级为最优先级别股权，由净值$800万的开发商自有股权劣后垫底。投资人本息未支付完之前，劣后资金不得退出， 并且开发商提供个人无限责任担保，有效保证投资人的利益。(根据第三方机构2018年6月份的估价报告，项目建成后价值$3260万，银行已提供$1495万土地和建筑贷款)。
3 开发商在第8个月的时候有一次延期6个月的延期选择权可以使用，美地众筹保有最终解释权。
项目地址：148-31/35/37 90th Ave, Jamaica, NY 11435
所处区域：牙买加，皇后区，纽约市
土地面积：15,225 平方英尺
土地Zoning：R7-A
可建面积：70,000平方英尺
过户时间：2017年3月份
- 开发商于2017年3月份以570万美元价格购入该地，截止目前已实际投入超过800万美金，已获银行建筑贷款及土地贷款共1495万美金。根据第三方估价公司于2018年6月份提供的估价报告，该项目建完后估价为3260万美金，完工后估价为银行贷款及美地优先股权总额的1.72倍，有足够的还款能力。
- 项目位于牙买加核心政治商业区，毗邻皇后区几大法院，SSN中心，生活设施配备齐全；目前该项目外墙主体结构已经完成，建筑风险最大的部分已度过，正在进行内装修通风水电及隔墙部分，预计于2020年第一季度完工，正在进行Condo Book审核。
- 步行至地铁站，长岛铁路车站仅3分钟，四通八达， 换乘地铁20分钟可达曼哈顿 ； 乘坐Air training到JFK仅10分钟。
* 根据第三方 2018年6月份的估价报告，目前该项目建后成市价为3260万美金。
* 该项目已获批银行土地和建筑贷款1495万美金，开发商将通过美地融资400万优先股权。
| 预计派息时间表 * | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 融资截止 | 计息开始 | 付息日期 *1 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 2019-12-18 | 2019-12-18 | 2019-12-18 | 2020-8-18 | 8个月 | 预付收益 |
| 第二期投资人 | 2020-1-18 | 2020-1-18 | 2020-1-18 | 2020-8-18 | 7个月 | 预付收益 | |
| 第三期投资人 | 2020-2-18 | 2020-2-18 | 2020-2-18 | 2020-8-18 | 6个月 | 预付收益 | |
| 第四期投资人 | 2020-3-18 | 2020-3-18 | 2020-3-18 | 2020-8-18 | 5个月 | 预付收益 | |
| 第二次 *2 | 全部投资人 | 2020-8-18 | 2020-8-18 | 2021-2-18 | 6个月 | 若需延期 | |
| 第三次 | 部分投资人 | 2021-2-18 | 2021-2-18 | 2021-3-18 | 1个月 | 预付收益 | |
* 派息时间表会根据项目进展做不定期更新，请投资人及以网站上披露的时间表为准
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日
*2 第二次派息与否将根据开发商使用延期权的情况而定
项目地理位置
附近有政府部门，超市，餐馆和银行，生活机能完善；该项目位于I678&Queens Blvd边上，5分钟到地铁站，20分钟火车可到曼哈顿中城，8分钟开车可达JFK机场。
开发商背景
开发商为家族式经营，目前已开发或持有超过100万尺的商业和住宅物业。丰富的本地运作经验能够充分管控项目风险，开发商自身开发项目的总价值超过6亿5千万。
借款资金用途
该优先股权资金将用于项目建筑的剩余费用，开发商自有资金及银行贷款已到位，目前项目主体建筑已完成，部分内装已完成，剩余的建筑风险可控。
资金保障策略
本项目为优先股权投资，美地众筹投资人资金层级为最优先级别股权，由净值$800万的开发商自有股权劣后垫底。投资人本息未支付完之前，劣后资金不得退出， 并且开发商提供个人无限责任担保，有效保证投资人的利益。
资金退出策略
项目预计于2020年一季度完工，预计于同年第三季度完成招租，招租完成后通过银行的再融资作为还款来源，用以归还美地投资人400万优先股权。*
* 开发商使用完全部延期权之后如果仍未能归还投资人本金，项目将进入为期60天的惩罚处理阶段，在此期间美地众筹将代表客人依照延期的天数向开发商收取双倍惩罚性利息。惩罚性阶段到期后将根据情况进行如下步骤：归还本金、执行股份回购或兑现个人担保。一旦进入惩罚性阶段，投资人在违约至归还本金期间将获得惩罚性利息，此利息将在开发商最后归还本金时一并支付。
| 资金来源 | |||
|---|---|---|---|
| 资金结构 | 比率 | 资金情况 | |
| 银行贷款 | $14,950,000 | 55.01% | 使用中 |
| 优先股权 | $4,000,000 | 14.72% | 筹集中 |
| 开发商股权 | $8,224,704 | 30.27% | 已使用 |
| 总共 | $27,174,704 | 100.00% | |
| 资金用途 | |||
|---|---|---|---|
| 资金用途 | 金额 | 比率 | 资金情况 |
| 购买土地及过户费用 | $5,871,000 | 21.60% | 已使用 |
| 硬成本及应急准备金 | $18,927,637 | 69.65% | 部分已使用 |
| 软成本及融资成本 | $2,376,067 | 8.75% | 部分已使用 |
| 总共 | $27,174,704 | 100% | |
牙买加区域人口特征：
| 11435邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 147,527 |
| 年龄中位数 | 36.2 |
| 高中及以上学历 | 71.19% |
| 族裔构成 | 亚裔、西班牙裔、西裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $57,389 |
| 失业率 | 7.8% |
| 有孩子的家庭 | 11.04% |
| 平均家庭人数 | 3.1 |
| 屋主自主比率 | 43.7% |
* 数据来源：根据Point 2 Homes & NICHE 公开数据综合整理
810项目周边产权公寓成交价格分析：
该项目比较分析涉及总共6个建筑共23个住宅单元，成交时间均在2017年1月份以后，该时间牙买加地区市场刚刚回暖。比较分析中，根据项目地理位置以、楼盘新旧情况、停车位情况以>及是否配备电梯等因素，我们已经通过价格权重进行适量调整，调整后的数据总结如下所示：
- 涉及过户公寓数量：23
- 成交价格中位数：$526/sf
- 停车位售价估计：$20,000/个
- 成交价格区间：$540/sf~$645/sf
销售对比
| 143-41 84th Dr | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 单元号 | 成交价格 | 成交日期 | 房间数 | 卧室数 | 厕所数 | 房间大小/平尺 | 成交价格/平尺 | 位置权重 | 屋况 权重 | 车位权重 | 电梯权重 | 外观权重 | 总权重 | 权重后价格/平尺 |
| 1B | $506,000 | 05/18/2018 | 4 | 2 | 2 | 1,018 | $497 | -10% | 5% | 0% | 0% | 0% | -5% | $472 |
| 3A | $620,000 | 12/05/2017 | 4 | 2 | 2 | 1,021 | $607 | -10% | 5% | -5% | 0% | 0% | -10% | $547 |
| 4B | $585,000 | 10/30/2017 | 4 | 2 | 2 | 1,018 | $575 | -10% | 5% | 0% | 0% | 0% | -5% | $546 |
| 3B | $555,000 | 05/15/2017 | 4 | 2 | 2 | 1,018 | $545 | -10% | 5% | 0% | 0% | 0% | -5% | $518 |
| 8E | $420,000 | 03/31/2017 | 3 | 1 | 1 | 650 | $646 | -10% | 5% | 0% | 0% | -5% | -10% | $582 |
| 8820 parsons blvd | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 单元号 | 成交价格 | 成交日期 | 房间数 | 卧室数 | 厕所数 | 房间大小/平尺 | 成交价格/平尺 | 位置权重 | 屋况 权重 | 车位权重 | 电梯权重 | 外观权重 | 总权重 | 权重后价格/平尺 |
| 4B | $346,000 | 04/25/2018 | 3 | 1 | 1 | 680 | $509 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $534 |
| 2D | $375,000 | 04/12/2018 | 4 | 2 | 1.5 | 810 | $463 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $486 |
| 3B | $310,000 | 11/28/2017 | 3 | 1 | 1 | 680 | $456 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $479 |
| 6D | $422,000 | 07/21/2017 | 4 | 2 | 1.5 | 810 | $521 | 0% | 5% | -5% | 0% | 0% | 0% | $521 |
| 5D | $378,000 | 06/13/2017 | 4 | 2 | 1.5 | 799 | $473 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $497 |
| 4D | $358,000 | 06/29/2017 | 4 | 2 | 1.5 | 810 | $442 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $464 |
| PHA | $615,000 | 04/21/2017 | 5 | 2 | 1.5 | 1,150 | $535 | 0% | 5% | -20% | 0% | -5% | -20% | $428 |
| 17836 wexford terrace | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 单元号 | 成交价格 | 成交日期 | 房间数 | 卧室数 | 厕所数 | 房间大小/平尺 | 成交价格/平尺 | 位置权重 | 屋况 权重 | 车位权重 | 电梯权重 | 外观权重 | 总权重 | 权重后价格/平尺 |
| 4C | $426,000 | 08/21/2017 | 4 | 2 | 2 | 787 | $541 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $568 |
| 5A | $300,000 | 03/17/2017 | 4.5 | 2 | 2 | 712 | $421 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $442 |
| 5C | $409,000 | 07/29/2017 | 4 | 2 | 2 | 783 | $522 | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | $548 |
| 17227 Highland Ave | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 单元号 | 成交价格 | 成交日期 | 房间大小/平尺 | 成交价格/平尺 | 位置权重 | 屋况权重 | 车位权重 | 电梯权重 | 外观权重 | 总权重 | 权重后价格/平尺 | |||
| 2E | $549,000 | 04/20/2018 | 981 | $560 | 0% | 10% | -5% | 10% | 0% | 15% | $644 | |||
| 3H | $490,000 | 12/29/2017 | 964 | $508 | 0% | 10% | 0% | 10% | 0% | 15% | $585 | |||
| 1C | $340,000 | 09/27/2017 | 925 | $368 | 0% | 10% | -5% | 10% | 0% | 20% | $441 | |||
| 2C | $415,000 | 07/05/2017 | 908 | $457 | 0% | 10% | -5% | 10% | 0% | 15% | $526 | |||
| 4B | $410,000 | 02/02/2017 | 992 | $413 | 0% | 10% | 0% | 10% | 0% | 20% | $496 | |||
810项目周边公寓租金价格分析：
该项目比较分析涉及总共3个建筑，租约均在2018年1月份以后。比较分析中，根据项目地理位置以、楼盘新旧情况、停车位情况以及是否配备电梯等因素，我们已经通过价格权重进行适>量调整，调整后的数据总结如下所示：
- 涉及租约数量：423个租约
- 租约价格中位数：$33/sf/year
- 租约价格区间：$1,720 /room/month ~$2,781/room/month
出租对比
| 152-11 89th Avenue | 152-09 88th Avenue | 153-30 89th Avenue | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 地址 | 单元号 | 成交价格(月) | 成交日期 | 房间大小/平尺 | $/SF/年 | |||||||||
| 153-30 89th Ave | 217 | $2,400 | 11/8/2019 | 694 | $41 | |||||||||
| 153-30 89th Ave | 926 | $2,150 | 10/26/2019 | 694 | $37 | |||||||||
| 152-11 89th Avenue | 417 | $4,200 | 10/22/2019 | 1450 | $34 | |||||||||
| 152-09 88th Avenue | 405 | $2,250 | 10/25/2019 | 720 | $37 | |||||||||
| 152-09 88th Avenue | 5060 | $2,200 | 9/30/2019 | 690 | $38 | |||||||||
地理位置：
项目位于牙买加核心区域，距离地铁E/F号线步行5分钟， 离长岛火车LIRR步行5分钟，坐火车20分钟直达曼哈顿; 毗邻皇后区以及长岛交通大动脉 I678 & Queens Blvd; 8分钟车程直达 JFK机场。
毗邻皇后区核心政治商业中心，生活机能完善；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
交通：
地铁：E/F线
火车： LIRR 长岛火车
肯尼迪机场：5英里 (约12分钟车程)
拉瓜迪亚机场: 7英里 (约20分钟车程)
开发商公司：Century Development Group
涉足地产时间：1990年起
项目主要区域：法拉盛Flushing, Elmhurst, Rego Park, LIC长岛市,布鲁克林等区域
项目主要类型：住宅、产权公寓、医疗中心、商住混合开发案、办公楼 、酒店等
过往开发项目：
自上世纪90年代涉足地产开发领域， 世纪集团已经在纽约市尤其是皇后区开展了超过25年的地产开发业务。至今该集团已开发超过100万尺商业及住宅物业，已开发项目价值超过2.3亿美>元，正在开发的项目价值约4.2亿美元，世纪集团旗下开发项目总额将超过6.5亿美元，这一系列的开发成就让其成为纽约地区华人开发商的佼佼者。
目前正在进行的项目包括位于法拉盛NorthernBoulvard的五星级威斯汀酒店项目、位于法拉盛的法林顿大厦项目（住宅楼+福朋喜来登酒店）、位于布鲁克林Bushwick的住宅项目等。同时，他也计划将项目发展到布鲁克林中心区域和曼哈顿。
1. 美国房地产市场自2019年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对地产开发商合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前牙买加>区已经有大量的综合性开发案，社区蓬勃发展中，相比纽约其他高度成熟的地区，牙买加仍然拥有很大的增长潜力。
4. 本次美地同发810项目的投资策略为短期优先股权投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势，均为项目建成提供了光明的 商业前景。项目本身具备较低杠杆比率，以及开发商个人无限责任担保以及800万的开发商股权劣后垫底，能够为本次项目的投资者提供全面的风控措施。同时，开发商所具备的丰富的开发经验及良好的借 贷信用，帮助投资的客人能够享受到稳定收益的同时还能享受项目本身提供的中短期流动性！
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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