美地同发811 公寓开发优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $3,000,000
年回报率： 8.0 - 8.5%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 18 月
融资总额不超过：$3,000,000 *
* 第一期融资额度$1,500,000，预计在2020年01月20日截止或融满为止
* 第二期融资额度$1,500,000，预计在2020年02月20日截止或融满为止
预计年化收益：8.0% - 8.5% 1
投资类型：优先股权项目 2
起投额度：$10,000/股
项目周期：12 - 18个月 3
收益方式：每6个月派发1笔收益(预付)
1 投资金额1-29万固定年化收益率 8.0%/年， 投资金额30万及以上回报率 8.5%。
2 本项目投资为优先股权，即美地众筹投资者所投金额为最优先级别股权，由开发商自有资金1350万美元作为劣后垫底， 投资者本息未支付完之前，劣后资金不得退出，有效保证投资者的利益，并且开发商提供个人无限责任担保。
3 开发商根据开发进展将在项目进行到12个月时选择是否行使为期最长不超过6个月的延期权，延期期间投资者收益率保持不变。
项目地址：173-175 Chrystie St, New York, NY 10002
所处区域：下东区，曼哈顿，纽约市
土地面积：4,346 平方英尺（38.5*117.6 FT）
土地Zoning：C6-3A (住宅+商业 6.5倍)
可建面积：28,249平方英尺
过户时间：2014年10月份
- 地铁15分钟直达曼哈顿中城，10分钟到达渡轮口岸，地铁15分钟直达布鲁克林核心区，40分钟到法拉盛。
- 项目位于曼哈顿Chrystie街区，住户面向公园，享受为数不多的曼哈顿绿地风景。周边社区历史悠久，遍布高端餐厅与艺术中心，集居住与娱乐一体；步行5分钟范围内坐拥6条地铁线，纽约市各个角落触手可及。
- 开发商于2014年10月份以$1550万购入该地块，折合买入价$575/SF。已于17年2月份破土动工，预计2020年4月份建成10层楼高的高端住宅公寓楼。开发商目前已投入自有资金1350万，将通过美地众筹融资300万优先股权帮助完成项目建造。
| 预计派息时间表 * | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 融资额度 | 融资截止 | 计息开始 | 付息日期 *1 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 150万 | 2020-01-20 | 2020-01-20 | 2020-02-14 | 2020-08-11 | 6.5个月 | 预付收益 |
| 第二期投资人 | 150万 | 2020-02-20 | 2020-02-20 | 2020-02-20 | 2020-08-11 | 5.5个月 | 预付收益 | |
| 第二次 | 全部投资者 | 2020-08-12 | 2020-08-12 | 2021-02-14 | 6个月 | 预付收益 | ||
| 第三次 *2 | 全部投资者 | 2021-02-15 | 2021-02-15 | 2021-08-11 | 6个月 | 预付收益 | ||
* 派息时间表会根据项目进展做不定期更新，请投资者及以网站上披露的时间表为准
*1 付息日期与计息开始的间隔不超过5个工作日，如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日
*2 第三次派息与否将根据开发商使用延期权的情况而定
地理位置
项目位于曼哈顿下东区，面朝公园，毗邻中国城和小意大利，社区历史悠久底蕴丰厚；附近有商场，博物馆，酒店，餐馆，享受配套齐全的高品质生活服务；5分钟到附近4个地铁站，15分钟到港口，20分钟地铁直达中城。
开发商背景
开发团队由当地犹太族裔顶尖地产经纪及华裔顶级开发商联合组成，大部分开发案集中在曼哈顿以及皇后区，目前正在参与设计开发皇后区临近河沿岸一处超过120万尺的商业和住宅混合物业。设计师深耕纽约多年，人脉资源丰厚，开发经验丰富。
资金用途
项目融得资金将用于项目开发内装修收尾工作，资金层级为仅次于银行建筑贷款之后优先于开发商自有资金之前的优先股权，开发商自有资金在投资者本金未归还之前不得退出。
安全保障
本次300万融资将由开发商1350万自有资作为劣后垫底，并且开发商提供部分股权抵押担保，抵押物市价超过400万；除此以外开发商将提供上亿资金个人无限责任担保，投资者资金收到严密保护。
退出策略
开发商将在项目完工后通过新的再融资归还投资者投资款；开发商可直接售卖该开发案归还投资者贷款；开发商亦可以在其他项目完工项目后使用已退出资金归还投资者贷款。*
* 开发商借款周期超过合同约定的上限后，项目自动进入为期180天的惩罚处理阶段：美地投资者将获得按照利率为15%/年的惩罚性利息，此利息将在开发商最后归还本金时一并支付，超过180天之后美地将介入进行开发商股权清算变卖以及个人资产追索。
| 资金来源 | |||
|---|---|---|---|
| 资金结构 | 比率 | 资金情况 | |
| 银行贷款 | $27,500,000 | 62.5% | 使用中 |
| 优先股权 | $3,000,000 | 6.8% | 筹集中 |
| 开发商股权 | $13,500,000 | 30.7% | 已使用 |
| 总共 | $44,000,000 | 100.00% | |
| 资金用途 | |||
|---|---|---|---|
| 资金用途 | 金额 | 比率 | 资金情况 |
| 购买土地相关 | $15,500,000 | 35% | 已使用 |
| 硬成本及应急准备金 | $16,500,000 | 38% | 部分已使用 |
| 软成本及融资成本 | $8,000,000 | 18% | 部分已使用 |
| 融资成本及利息 | $4,000,000 | 9% | 部分已使用 |
| 总共 | $44,000,000 | 100% | |
该项目已获批银行贷款2750万美元，资金层级最高；开发商已注入资金1350万，资金层级最低；美地众筹300万优先股权资金层级位于中间高于于开发商自有资>金，低于银行建筑贷款，开发商自有资金作为劣后资金，有效保证投资者的利益。
曼哈顿下东区域人口特征：
| 10002邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 77,925 |
| 年龄中位数 | 41.8 |
| 高中及以上学历 | 81.51% |
| 族裔构成 | 亚裔、白人、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $65,718 |
| 失业率 | 8.3% |
| 有孩子的家庭 | 18.56% |
| 平均家庭人数 | 2 |
| 屋主自主比率 | 49.88% |
* 数据来源：根据Point 2 Homes & NICHE 公开数据综合整理
811项目周边Condo售卖和出租情况分析：
根据项目周边市场目前在售的产权公寓以及正在出租的公寓情况来看：周边市场大部分新建高档公寓主要售卖为主；正在出租的房源绝大部分是1900年建造适当翻新后推出市场的房源，>户型紧凑且相对老旧：
- 涉及房源数量：45
- 上市时间段：2019年10月份
- 每平尺售价区间：$970-$5265
- 售价中位数：$3,065,000
- 每平尺售价中位数：$2,000
- 租金中位数：$3,400
* 数据来源：StreetEasy2019年10月份市场在售以及待租房源数据综合整理，部分房源信息如右上所示
地理位置：
项目位于曼哈顿Chrystie街区，住户面向公园，享受为数不多的曼哈顿绿地风景。周边社区历史悠久，遍布高端餐厅与艺术中心，集居住与娱乐一体；步行5分钟范围内坐拥6条地铁线，纽约市各个角落触手可及。
位于曼哈顿下城核心地带，集购物、娱乐、生活设施于一体；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
交通：
地铁：B/D/J/Z/F/M 线
火车： 15分钟地铁到Penn Station
肯尼迪机场：18.5英里 (约30分钟车程)
拉瓜迪亚机场: 9.2英里 (约20分钟车程)
开发商公司：ACMOS LLC
项目主要区域：曼哈顿，长岛市等区域
项目主要类型：高端住宅、酒店、商住混合开发案、办公楼
过往开发项目：
Azoulay先生是ACMOS LLC的联合创始人兼首席运营官，ACMOS是一家提供全方位服务的房地产公司，致力于房地产住宅开发。他负责公司的战略方向和公司的整体管理。 Azoulay先生负责>开发的各个阶段，从收购和融资到建筑活动。
Azoulay先生在新开发和翻新以及再开发项目中拥有丰富的经验。从概念到完成，他参与了多个项目，包括建筑设计，单元组合和定价，销售和市场营销
。他曾参与以下项目的合作：
| 255 Bowery | 117 E 29th Street | 427 E 12th Street |
| 16 W 21st Street | 165 Chrystie Street | 306 E 82nd Street |
| 241 W 107th Street | 263 Bowery | 1444 3rd Ave |
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对地产开发商合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。
4. 本次美地同发811项目附近缺乏新的开发项目，Bowery和Chrystie街周围的现有净值住宅产品较少。项目本身具有高效布局，附近高 端装饰和公园景观的豪华住宅建筑应该要价高昂。强劲的住宅和酒店子市场拥有强劲的发展势头，需求不断增长，以填补那些被临近NoHo和SoHo等售价更高而仍提供优质高端产品的人的空白。该开发案临>近街道38英尺的宽度可为一楼店铺提供出色的可见性。Bowery和Chrystie已被蜂拥而至的著名开发商，建筑师，酒店经营者和餐馆老板所认可。这些在此建立业务的市场和行业领导者过去已成功带头并影>响了社区发展和吸引力。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)