融资总额:$1,500,000
预计收益:8.00% - 8.25% 年化股息1
投资类型:股权质押贷款
起投额度:$10,000/认购单位
起投日期:2020年10月
项目周期:3 - 6 个月(3+1+1+1 个月)
收益方式:按期预付
1 投资认购单位1-19股,年化股息8.00%;20股以上,年化股息8.25%。
项目地址:148-44/46 Hillside Avenue
所处区域:牙买加,皇后区,纽约
土地面积:4,275 平方英尺( 22 Ft. x 95 Ft.)
土地Zoning:R7A,C2-3(FAR为4倍)
建筑面积:21,888 平方英尺
项目地址:148-31/43 88th Avenue
所处区域:牙买加,皇后区,纽约
土地面积:24,322 平方英尺( 140 Ft. x 140 Ft. )
土地Zoning:R7A,C2-3 ( FAR为4倍)
建筑面积:84,397 平方英尺
过户时间:2014 年5月 (两块土地)
过户价格:$5,420,000(两块土地总价)
- 项目位于皇后区牙买加的黄金地段。开发商于2014年5月同时购入两块相邻土地用于开发。其中位于148-31/43 88th Ave.的土地,将用于多家庭住宅物业的开发;位于148-44/46 Hillside Ave.的土地,将用于商业物业的开发。
- 项目地址毗邻皇后区法院及社保中心,周围生活设施齐全。目前住宅项目的外墙主体结构接近完成,已度过建筑风险最大的阶段,当前建筑承包商正在进行室内装修、通风水电等系统的建筑施工;商业物业大楼,目前的建筑进度约15%,已完成地基的施工。
- 项目周边交通便捷,四通八达;步行5分钟至地铁站(E/F/J/Z线),40分钟可达曼哈顿中城;距离长岛铁路火车站,仅5分钟步行路程;乘坐Air Train到肯尼迪机场,仅需15分钟。
项目开发商于2014年5月,以542万美元的总价购入两块相邻土地,并于2016年开始破土动工,进行两个物业大楼的开发。
住宅物业:位于 148-31 & 148-43 88th Avenue,预计建成高8层、共109个住宅单元的多户家庭租赁公寓,其中包含5户Studio、64户1B1B、39户2B2B,以及1户超大型3B2B。
商业物业:位于 148-44 & 148-46 Hillside Avenue, 拟建成混合型商业物业大楼。该大楼预计包含6层:1层为零售空间,2层-6层为社区中心,地下则拥有3个单位的办公空间。
开发商通过质押88 Ave. Realty LLC.公司的全部股权,获得美地众筹813基金的贷款。预计所有贷款将用于住宅物业最后一个阶段的建筑施工。
预计派息时间表 | |||||||
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派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
第一次 | 一期投资 | $1,000,000 | 不晚于 11/05/2020 | 10/22/2020 | 1/21/2021 *2 | 3个月 | 预付股息 |
二期投资 | $500,000 | 不晚于 11/19/2020 | 11/06/2020 | 1/21/2021 *2 | 2.5个月 | 预付股息 | |
第二次 | 不晚于 2/05/2021 | 1/22/2021 | 2/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
第三次 | 不晚于 3/08/2021 | 2/22/2021 | 3/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
第四次 | 不晚于 4/05/2021 | 3/22/2021 | 4/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 |
*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后,开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段>获得股息。
抵押物业价值充足
根据第三方估价机构CAPITAL APPRAISAL SERVICES, INC.于2019年8月所提供的估价报告显示:在项目完工后,住宅物业价值约为$3450万美元;商业物业价值约为$700万美元,两个物业的总价值高达$4150万美元。
目前该开发项目用于建筑的按揭抵押贷款为$14,669,791美元,开发商自有股本投入为$16,902,443美元,在美地众筹813基金所提供的$1,500,000美元的贷款进入项目之后,总负债为$16,169,791美元,整个项目的贷款对成本比(LTC)仅48.89%,贷款对价值比(LTV)仅38.96%。
本次美地众筹813基金所提供的短期贷款,以项目公司作质押,开发商已投股本对基金贷款比高达11.27。同时,开发商关键股东将提供的个人无限责任担保,进一步保障基金投资者的利益。
地理位置优越,市场具备潜力
项目位置紧靠皇后区的交通中转 - Sutphin Blvd站;周围公共交通发达,地铁线路包括E、F、J、Z线;公交车包括Q1、Q2、Q3、Q28等线路,可至皇后区各个社区;火车线路Babylon, Long Beach, Ronkonkoma, Port Washington等,直达曼哈顿或长岛等地;机场特快Air Train,10分钟抵达JFK国际机场。
近几年,项目所在区域,开始新建大量综合性物业的开发工程。相比纽约其他相对成熟的地区,牙买加地区目前性价比高,拥有很大的增长潜力。根据Trulia及Zillow等在线平台的统计数据,牙买加地区的房屋销售中位数价格目前为$536,000美元;月租金中位数为$2,040美元,在过去5年,稳定上涨。
贷款用途清晰,退出机制明确
受疫情影响,美国地产开发项目的成本于今年普遍增加。本次美地众筹813基金所发放的短期贷款,将全部用于开发商急需的项目建筑支出,以保障项目总工期于疫情后尽早达成。待项目物业大楼开发完毕后,开发商会立即向银行申请再融资,所得款项,足以归还美地众筹813基金所发放的贷款。
开发商经验丰富,开发能力稳健
项目开发商已在纽约地产市场深耕30年,在本地市场中行业知名度高且口碑极佳,过往成功项目主要集中于皇后区,近年来以千万级中型混合商住类地产开发项目打响市场。目前,该开发商已经与美地众筹810基金进行成功合作,该基金目前运营情况良好,物业施工进度稳定。以当前的合作以及过往的开发商履历来看,其开发实力与商业信誉值得信赖,本次合作,将加深美地众筹与开发商之间的合作关系。