融资总额:$1,400,000
预计收益:7.50% - 7.75% 年化股息1
投资类型:第一顺位按揭抵押贷款
起投额度:$10,000/认购单位
起投日期:2020年10月
项目周期:12 - 30 个月(12+6+6+6 个月)
收益方式:每半年预付
1 投资认购单位1-19股,年化股息7.50%;20股以上,年化股息7.75%。
项目地址:45-45 211th St., Bayside, NY 11361
所处区域:贝赛,皇后区,纽约
土地面积:9,000 平方英尺( 65 Ft. x 125 Ft.)
土地Zoning:R3-A(FAR 0.5)
土地价格:$1,500,000 美元
土地过户:11/04/2020
- 项目位于皇后区贝赛(Bayside)的优质住宅区域。项目土地的面积为9,000平方英尺,开发前为独栋两家庭住宅建筑。开发商将于土地过户后,重新规划该土地地块,预计开发3栋独立的两家庭住宅。根据当前的项目估价报告,目前该地块价值$142万美元,待开发完成后,三栋物业的估值总计约$427.5万美元。
- 项目处于贝赛核心区域,附近生活设施丰富,遍布亚洲超市、便利店、餐厅和咖啡馆等。并且,该区域所在第26学区,为纽约重点学区。附近学校教育质量优异,治安良好,成为近年来华人家庭定居纽约市的首选区域之一。
- 项目周边交通便捷,四通八达;距离长岛铁路火车站0.4英里,仅需步行7分钟即可抵达;乘坐火车25分钟,可到达曼哈顿中城;乘坐Q12线公交车,仅需20分钟即可到达法拉盛核心地区;驾车20分钟,可直达肯尼迪(JFK)国际机场。
开发商预计于2020年11月,以$150万美元的价格购入该土地,土地总面积为9,000平方英尺。当前土地所建建筑,仅为一栋住宅与一栋杂物间,可利用空间充沛。根据建筑设计师的重新规划,购入的土地将被重新划分(Subdivision)成3个地块,每个地块都将开发成一栋独立的两家庭住宅物业,当前规划的三块地块面积为:
Lot 1: 3,075 SF(可建面积约2,143 SF);
Lot 2: 3,168 SF(可建面积约2,200 SF);
Lot 3: 2,760 SF(可建面积约1,956 SF)。
该土地隶属R3A分区,预计每个地块上都会建筑一栋2层楼高,两家庭的住宅建筑,以及一个独立的单车位车库。每户家庭将有3间卧室,2间完整浴室,1间开放式厨房,以及1间客厅与饭厅的混合空间。一楼的家庭将拥有1个完整的地下室,可存储配件,并带有洗衣区、杂物间和1间完整的浴室。
预计派息时间表 | |||||||
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派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
第一次 | 一期投资 | $750,000 | 11/18/2020 | 11/4/2020 | 5/3/2021 | 6个月 | 预付股息 |
二期投资 | $250,000 | 3/18/2021 | 3/3/2021 | 5/3/2021 | 2个月 | 预付股息 | |
三期投资 | $400,000 | 4/18/2021 | 4/3/2021 | 5/3/2021 | 1个月 | 预付股息 | |
第二次 | 5/18/2021 | 5/4/2021 | 11/3/2021 *2 | 6个月 | 预付股息 | ||
第三次 | 11/18/2021 | 11/4/2021 | 5/3/2022 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
第四次 | 5/18/2022 | 5/4/2022 | 11/3/2022 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
第五次 | 11/18/2022 | 11/4/2022 | 5/3/2023 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 |
*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后,开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
抵押价值充足
- 根据第三方估价机构RCI Appraisal Corp. 于2020年10月所提供的估价报告显示:该土地价值目前约$142万美元;在项目完工后,三栋两家庭住宅建筑的估价分别为$144万美元, $143.5万美元, 及$140万美元,总计$427.5万美元。
- 开发商预计的总股本投入为$1,685,000美元,美地众筹613基金所提供的$1,400,000美元的贷款进入项目后,预计整个项目的贷款对成本比(LTC)仅45.38%。
- 本次美地众筹613基金享有三重贷款保障:第一重,是开发项目按揭抵押的底层物业,且贷款处于第一顺位留置权( First lien Mortgage ) ;第二重,是开发商所质押的项目公司的100%股权(100% Ownership Pledge);第三重,是开发商关键股东所提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee)。三重保障,环环相扣,进一步减少违约的可能性。
地理位置优越,市场需求强烈
- 项目位置靠近皇后区的重点学区交通枢纽Bayside站;周围公共交通便捷,公交车包括Q13、Q28、Q31等线路,可至皇后区及小颈/大颈等各个长岛社区;火车线路LIRR至Penn Station,Port Washington,直达曼哈顿或长岛等地;驾车20分钟即可抵达JFK国际机场。
- 近几年,项目所在区域掀起学区房热潮,该区域家庭住宅销售及租赁市场火热,并且由于今年新冠疫情,纽约近郊住宅呈现出明显的增值潜力。根据Property Shark平台的统计数据,贝赛地区的房屋销售中位数价格目前为$775,000美元;根据StreetEasy平台提供的数据,贝赛地区的月租金中位数为$2,000美元。
开发商经验丰富,实力雄厚
- 项目开发商在纽约地产市场拥有超过20年的开发经验,主要项目坐落于皇后区及布鲁克林区,对该地区刚性需求理解深刻,具有良好的项目监督及管理能力。同时,在建筑材料供应端有良好的合作关系,可及时调整项目开发过程中所需的耗材供给速度,配合项目开发进度。
- 本次美地众筹613基金将是美地及开发商的第一次合作,开发商凭借优秀的开发履历以及对项目的掌控能力,预计这次的合作将是一次良好的开端。
款项用途清晰,退出机制明确
美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款,将根据项目进度分为三期:
- 第一期:用于专项收购土地的按揭抵押贷款(Land Loan),总计$75万美元,预计于2020年11月初发放。 购置土地后,开发商将申请拆除现有房屋及新屋建造,并正式开始工程;
- 第二期:用于阶段性建筑成本的第一次建筑贷款(First Construction Loan) ,总计$25万美元,预计于2021年第一季度,三栋物业地基工程完成时发放;
- 第三期:用于阶段性建筑成本的第二次建筑贷款(Second Construction Loan),总计$40万美元,用于项目最后一个阶段的建筑成本,预计于2021年第二季度,三栋物业门窗安装完成时发放。
美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款,将享有底层不动产的第一顺位留置权。同时,项目公司ABSSV Group Inc.也向613基金质押其全部股权,增加信用,降低投资风险。待建筑完成后,开发商将通过出售物业所得资金进行还款。