融资总额：$1,400,000
预计收益：7.50% - 7.75% 年化股息1
投资类型：第一顺位按揭抵押贷款
起投额度：$10,000/认购单位
起投日期：2020年10月
项目周期：12 - 30 个月(12+6+6+6 个月)
收益方式：每半年预付
1 投资认购单位1-19股，年化股息7.50%；20股以上，年化股息7.75%。
项目地址：45-45 211th St., Bayside, NY 11361
所处区域：贝赛，皇后区，纽约
土地面积：9,000 平方英尺（ 65 Ft. x 125 Ft.）
土地Zoning：R3-A（FAR 0.5）
土地价格：$1,500,000 美元
土地过户：11/04/2020
- 项目位于皇后区贝赛（Bayside）的优质住宅区域。项目土地的面积为9,000平方英尺，开发前为独栋两家庭住宅建筑。开发商将于土地过户后，重新规划该土地地块，预计开发3栋独立的两家庭住宅。根据当前的项目估价报告，目前该地块价值$142万美元，待开发完成后，三栋物业的估值总计约$427.5万美元。
- 项目处于贝赛核心区域，附近生活设施丰富，遍布亚洲超市、便利店、餐厅和咖啡馆等。并且，该区域所在第26学区，为纽约重点学区。附近学校教育质量优异，治安良好，成为近年来华人家庭定居纽约市的首选区域之一。
- 项目周边交通便捷，四通八达；距离长岛铁路火车站0.4英里，仅需步行7分钟即可抵达；乘坐火车25分钟，可到达曼哈顿中城；乘坐Q12线公交车，仅需20分钟即可到达法拉盛核心地区；驾车20分钟，可直达肯尼迪（JFK）国际机场。
开发商预计于2020年11月，以$150万美元的价格购入该土地，土地总面积为9,000平方英尺。当前土地所建建筑，仅为一栋住宅与一栋杂物间，可利用空间充沛。根据建筑设计师的重新规划，购入的土地将被重新划分（Subdivision）成3个地块，每个地块都将开发成一栋独立的两家庭住宅物业，当前规划的三块地块面积为：
Lot 1： 3,075 SF（可建面积约2,143 SF）；
Lot 2： 3,168 SF（可建面积约2,200 SF）；
Lot 3： 2,760 SF（可建面积约1,956 SF）。
该土地隶属R3A分区，预计每个地块上都会建筑一栋2层楼高，两家庭的住宅建筑，以及一个独立的单车位车库。每户家庭将有3间卧室，2间完整浴室，1间开放式厨房，以及1间客厅与饭厅的混合空间。一楼的家庭将拥有1个完整的地下室，可存储配件，并带有洗衣区、杂物间和1间完整的浴室。
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 一期投资 | $750,000 | 11/18/2020 | 11/4/2020 | 5/3/2021 | 6个月 | 预付股息 |
| 二期投资 | $250,000 | 3/18/2021 | 3/3/2021 | 5/3/2021 | 2个月 | 预付股息 | |
| 三期投资 | $400,000 | 4/18/2021 | 4/3/2021 | 5/3/2021 | 1个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 5/18/2021 | 5/4/2021 | 11/3/2021 *2 | 6个月 | 预付股息 | ||
| 第三次 | 11/18/2021 | 11/4/2021 | 5/3/2022 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第四次 | 5/18/2022 | 5/4/2022 | 11/3/2022 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第五次 | 11/18/2022 | 11/4/2022 | 5/3/2023 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后，开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
抵押价值充足
- 根据第三方估价机构RCI Appraisal Corp. 于2020年10月所提供的估价报告显示：该土地价值目前约$142万美元；在项目完工后，三栋两家庭住宅建筑的估价分别为$144万美元, $143.5万美元, 及$140万美元，总计$427.5万美元。
- 开发商预计的总股本投入为$1,685,000美元，美地众筹613基金所提供的$1,400,000美元的贷款进入项目后，预计整个项目的贷款对成本比（LTC）仅45.38%。
- 本次美地众筹613基金享有三重贷款保障：第一重，是开发项目按揭抵押的底层物业，且贷款处于第一顺位留置权（ First lien Mortgage ） ；第二重，是开发商所质押的项目公司的100%股权（100% Ownership Pledge）；第三重，是开发商关键股东所提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。三重保障，环环相扣，进一步减少违约的可能性。
地理位置优越，市场需求强烈
- 项目位置靠近皇后区的重点学区交通枢纽Bayside站；周围公共交通便捷，公交车包括Q13、Q28、Q31等线路，可至皇后区及小颈/大颈等各个长岛社区；火车线路LIRR至Penn Station，Port Washington，直达曼哈顿或长岛等地；驾车20分钟即可抵达JFK国际机场。
- 近几年，项目所在区域掀起学区房热潮，该区域家庭住宅销售及租赁市场火热，并且由于今年新冠疫情，纽约近郊住宅呈现出明显的增值潜力。根据Property Shark平台的统计数据，贝赛地区的房屋销售中位数价格目前为$775,000美元；根据StreetEasy平台提供的数据，贝赛地区的月租金中位数为$2,000美元。
开发商经验丰富，实力雄厚
- 项目开发商在纽约地产市场拥有超过20年的开发经验，主要项目坐落于皇后区及布鲁克林区，对该地区刚性需求理解深刻，具有良好的项目监督及管理能力。同时，在建筑材料供应端有良好的合作关系，可及时调整项目开发过程中所需的耗材供给速度，配合项目开发进度。
- 本次美地众筹613基金将是美地及开发商的第一次合作，开发商凭借优秀的开发履历以及对项目的掌控能力，预计这次的合作将是一次良好的开端。
款项用途清晰，退出机制明确
美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款,将根据项目进度分为三期：
- 第一期：用于专项收购土地的按揭抵押贷款(Land Loan)，总计$75万美元，预计于2020年11月初发放。 购置土地后，开发商将申请拆除现有房屋及新屋建造，并正式开始工程；
- 第二期：用于阶段性建筑成本的第一次建筑贷款(First Construction Loan) ，总计$25万美元，预计于2021年第一季度，三栋物业地基工程完成时发放；
- 第三期：用于阶段性建筑成本的第二次建筑贷款（Second Construction Loan），总计$40万美元，用于项目最后一个阶段的建筑成本，预计于2021年第二季度，三栋物业门窗安装完成时发放。
美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款，将享有底层不动产的第一顺位留置权。同时，项目公司ABSSV Group Inc.也向613基金质押其全部股权，增加信用，降低投资风险。待建筑完成后，开发商将通过出售物业所得资金进行还款。
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