美地众筹816债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $4,000,000

年回报率: 8% - 8.25%

起投金额: $10,000

项目周期: 6 - 18 月

  • 已投资:
融资结束

融资总额:$4,000,000 美元

预计收益:8.00% - 8.25% 年化股息*1

投资类型:股权质押贷款

起投额度:$10,000/认购单位

起投日期:2021年3月

项目周期:6 - 18 个月

收益方式:按期预付(分别为6个月,3个月,3个月,6个月预付一次)

购房特惠:3%标的物业购房折扣*2

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.00%;20股以上,年化股息8.25%。

*2 投资认购单位25股以上,可获得于开发商处直接购买产权公寓3%的折扣。

项目地址:86-55 Queens Blvd, Elmhurst, NY, 11373

所处区域:艾姆赫斯特,皇后区,纽约

土地面积:21,552 平方英尺( 70.81*205.5 FT)

土地Zoning:R6, C4-2(FAR为4.8倍)

可建面积:37,686 平方英尺(其余建筑面积已经转移至第一期开发)

土地过户价格:$14,250,000 美元 (2018年)

稳定运营之后的市场估值:$31,800,000 美元(CBRE 2020年9月份估价报告)

 

开发商于2018年以$14,250,000美元的价格购入标的项目所在的土地,后拆除了原土地上建有的餐厅。截至2019年12月,项目所有计划均已获得DOB(房屋局)的建筑批准。但由于部分建筑面积转移至第一期先行开发(美地众筹806项目),以及受到疫情影响,该项目上的建设于近日才恢复进度。现开发商提出了一个4层楼高,总共37,686平方英尺的社区设施与停车场混合建筑的方案,项目预计将在2023年竣工。项目拟建物业地下室将是一个停车场,一层将是一个面积为8,561平方英尺的社区设施空间与停车场混合空间,二层也将建成停车场,三层将建成面积为14,290平方英尺的社区设施空间,四层则都将建成面积为14,834平方英尺的社区设施空间。

预计派息时间表
派息批次投资批次融资额度付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次一期投资$1,500,000不晚于
3/25/2021
3/10/20219/10/20216个月预付股息
二期投资$1,500,000不晚于
4/25/2021
4/10/20219/10/2021 *25个月预付股息
三期投资$1,000,000不晚于
5/25/2021
5/10/20219/10/20214个月预付股息
第二次不晚于
9/25/2021
9/10/202112/10/20213个月开发商有权选择期或者不延期
第三次不晚于
12/25/2021
12/10/20213/10/20223个月开发商有权选择期或者不延期
第四次不晚于
3/25/2022
3/10/20229/10/20226个月开发商有权选择期或者不延期

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后,开发商享有1次延期还款的选择权。若开发商选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构CBRE于2020年9月所提供的估价报告显示:在项目完工后,物业估值即可达到$29,200,000美元,待稳定运营后,物业估计预计升值至$31,800,000美元。

根据估价报告的销售预期,建成后的社区服务设施市场售价可达$17,900,000美元。停车场内的227个车位按照市场预期的销售价格,每个停车位为$40,000美元,总售价可达$9,100,000。

本次美地众筹816基金所提供的短期贷款,以项目公司股权作质押,开发商实际资本投入共$900万美元,是美地众筹816基金贷款的2.25倍。同时,开发商将提供个人无限责任担保,进一步保障基金投资者的利益。

地理位置优越,市场具备潜力

项目地处皇后区埃姆赫斯特区域,周围公共交通发达,紧邻地铁M/R号线,除此外还包括其他10余条地铁线与公交车线路Q59等,可至皇后区各个社区,可直达曼哈顿或长岛等地;从项目地址驱车10分钟可抵达拉瓜迪亚机场,20分钟可抵达JFK国际机场。

此项目位于Elmhurst中国城黄金核心区域,交通极为便利;周边商业发达,生活设施一应俱全,周边人口稠密,华人为主,环境安全,宜商宜居,同期优质项目只租不卖;除此之外Costco, Queens Plaza, Elmhurst Hospital 均5分钟车程直达。

贷款用途清晰,退出机制明确

目前,项目图纸已经获批,正在申请银行建筑贷款。本次银行发放的建筑贷款将用于偿还土地贷款以及建筑投入,后续建筑资金有保障。本次美地众筹816基金将根据建筑进度分批进入,以用于地基挖掘,地基建设等前期建设。前期建设完成后,美地众筹816基金所发放的贷款将退出。开发商将以申请的银行建筑贷款,偿还美地众筹816基金的贷款。

开发商经验丰富,开发能力稳健

本项目开发商是纽约地产的华人资深开发商,在纽约市场拥有超过20年的开发经验,已完成并成功退出的项目遍布皇后区,物业涉及酒店,零售综合体,大型住宅,以及混合商住类大型地产开发项目。目前,该开发商已经与美地众筹806基金及808基金成功合作,其中808基金预计于2月底收回本金,806基金运营稳定,预计将于2021年第一季度末完成退出。开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉,美地众筹期待本次的合作,协助开发商巩固其华人社区的开发龙头的位置。

 

资本投入占比
银行按揭抵押贷款 $20,000,000 60.6%
美地众筹816基金股权质押贷款 $4,000,000 12.1%
开发商股本 $9,000,000 27.3%
总计 $33,000,000 100.00%

在开发资本预算中,银行出借的$20,000,000美元,且享有对整个物业的第一顺位留置权(First Lien),在总资本投入中占比60.6%;美地众筹816基金出借的$4,000,000美元,占比12.1%,将获得该项目公司100%股权的质押,同时,开发商将提供个人无限责任担保,在贷款违约的最坏情况下,享有直接以项目公司股权作为偿还物及追究个人资产赔付的权利。开发商截止至2021年2月份实际资本投入$9,000,000,全部质押给美地众筹816基金。

 

资本用途占比
金额
土地成本 $14,250,000 39.23%
建筑成本 $19,475,625 53.61%
软成本 $700,000 1.93%
融资成本 $1,900,000 5.23%
总计 $36,325,625 100.00%

开发商于2018年购入该物业,并且持续运营至今。目前,开发商已经申请银行建筑贷款$20,000,000美元,用于偿还土地贷款和支持后续建筑的成本。美地众筹816基金将投入到地基挖掘及地基建设。的前期建设中。根据开发进度,该项目预计于2023年完成且交付。

 

 
816基金贷款用途资金占比
地面以下建筑费用明细 美地816基金出资
Shoring/ Pile work(地基支撑及打桩) $800,000 20%
Excavating/ Grading(地基挖掘) $1,600,000 40%
Foundation/ Underpinning(地基建设) $1,600,000 40%
共计 $4,000,000 100%

* 建设支出科目明细,由开发商提供。后续建筑费用可与美地众筹人员联系后获得。

 

本次美地众筹816基金所投资的$4,000,000美元,属于建筑夹层贷款,将帮助开发商完成地面以下的基础建设如地基挖掘与地基建设等。本次资金将根据工程进度分四批进入项目,主要用于地基建设。

目前项目已经完成了开工前的所有准备工作,包含且不仅限于:申请图纸,政府申报,环境测试,保险,拆除房屋,围墙,地基挖掘及支撑,降低水位等工作。开发商已经实际出资超过$9,000,000美元,本次基金所筹集的$4,000,000美元将根据开发商地基建设进度逐步发放,以协助开发商完成地基。而后,银行建筑贷款将协助后续开发至项目完工且交付。

项目邮编区域人口情况:

11373 邮编区域内
区域总人口94,437
平均年龄38.2
高中及以上学历71%
族裔构成亚裔(48.47%), 白人(7.15%), 拉丁裔(40.96%)
家庭收入中位数$69,948
白领/蓝领77%/22.9%
有孩子的家庭33.2%
平均家庭人数3.1
屋主自住比率29.9%

埃姆赫斯特区有着良好的华人居住与商业基础, 加上便利的交通、优秀的教育系统以及发达的配套设施,让这里成为众多亚裔企业和居民的首选,也是华人投资和移民的首选区域之一。未来,越来越多的豪华公寓及大型商场会在这里选址施工。

埃姆赫斯特地区内人口呈明显种族多样化,该区域人口以亚裔和西裔为主导,同时聚集着东南亚裔和非裔等族裔。

区域内居民以有稳定收入的中青年家庭为主,平均年龄约36岁;拥有孩子的家庭占1/3,区域内住宅自住比率仅30%,住宅市场以租赁为主。近几年大量新移民涌入区域,使得租房市场火热,由于该地区待售房屋库存量低,而潜在买家需求却非常强劲,价格持续上涨,投资该地区房产俨然是明智之举。

* 数据来源: United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup,于2021年2月。

地理位置:

项目地处皇后区埃姆赫斯特区域,周围公共交通发达,紧邻地铁M/R号线,除此外还包括其他10余条地铁线与公交车线路Q59等,可至皇后区各个社区,可直达曼哈顿或长岛等地;从项目地址驱车10分钟可抵达拉瓜迪亚机场,20分钟可抵达JFK国际机场。

周边交通:

地铁:M号线、R号线(步行约3分钟至站点)
公交线:Q29、Q53、Q58、Q59、Q60
至曼哈顿中城:7英里(约18分钟车程)
至肯尼迪机场:8英里(约20分钟车程)
至拉瓜迪亚机场:4.5英里(约10分钟车程)

周边学校:

项目位于Elmhurst中心地带,附近基础教育机构完备,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足孩子的教育需求。如Elm Tree Elementary School,Jewish Institute Of Queens,NYC School Construction Authority,International High School For Health Sciences等。

饮食居住:

此项目位于Elmhurst中国城黄金核心区域,交通极为便利;周边商业发达,生活设施一应俱全,周边人口稠密,华人为主,环境安全,宜商宜居,同期优质项目只租不卖;除此之外Costco, Queens Plaza, Elmhurst Hospital 均5分钟车程直达。

休闲娱乐:

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的可乐娜公园,是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心,以及花旗球场也都近在咫尺。

开发商公司:United Construction & Development Group

开发商网站:https://unitedgroupny.com/

以往合作项目:美地众筹806基金/ 美地众筹808基金

United Construction & Development Group,成立于1990年初,在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导,公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、运营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产,其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。

开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用,已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。

开发商过往项目图片:

美地众筹816基金属于开发建筑夹层贷款投资,在开发商已经确定建筑贷款及图纸获批的基础上,并且,开发商实际出资金额超过所贷金额数倍的前提下,为开发项目提供前期地基部分的建筑费用。

美地众筹认为,本次816基金的标的项目优质,开发商资历雄厚,有着极其卓越的项目开发能力,同时项目资本结构合理,在项目有充足资金完成的前提下,第一顺位建筑贷款的比例低于60%,开发商质押的股本估值约$900万美元,是美地众筹816基金所提供贷款的2.25倍,且开发商提供个人担保。因此,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,基金所投资的短期贷款,抵押物充足,违约风险低于行业水平。

美地众筹816基金的整个投资过程,将严格根据本项目地基建设进度,经过实地查验后,分三批发放给开发商,预计在开发商完成地基建设后,有些许可用资金用于之后的主体开发,旨在有效帮助开发商完成项目预期目标的同时,控制基金债权投资的风险。

类别01234
开发商
开发商经验 1-3 年 3-5 年 5-10 年 10-15 年 15+ 年
开发商业绩 0-3M 3-10M 10-30M 30-50M 50M+
信用分数 较低 合格 良好 优秀 卓越
财务数据
开发商自有资金 1-20% 20-30% 30-40% 40-50% 50-60%
贷款对成本比 85-100% 70%-85% 65%-70% 50-65% 1-50%
财务索偿权 普通股 优先股 股权质押债务 二级留置权债务 一级留置权债务
地理位置
地点 冷门郊区 热门郊区 地区中心区域 城市非核心区域 城市核心区域
交通及生活便利指数 <40 40-55 55-70 70-85 85-100
市场供需关系 供>>需 供>需 供≈需 供<需 供<<需
项目情况
开发阶段 项目进度0-20% 项目进度20-40% 项目进度40-60% 项目进度60-80% 项目进度80-100%
项目抵押品 极为不足 较为不足 较为充足 极为充足
投资周期 >48 月 37-48 月 25-36 月 13-24 月 <12 月
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