美地众筹818债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,500,000
年回报率： 8% - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 24 月
融资总额：$1,500,000 美元
预计收益：8.00% - 8.25% 年化股息*1
投资类型：股权质押贷款
起投额度：$10,000/认购单位
起投日期：2021年6月
项目周期：12 - 24 个月
收益方式：按期预付（每6个月预付一次）
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.00%；20股以上，年化股息8.25%。
项目地址：41-04 27th St, Long Island City, NY 11101
所处区域：长岛市，皇后区，纽约
土地面积：约5,000 平方英尺
土地Zoning：M1-5/R7-3（FAR 5倍）
可售面积：24,981 平方英尺
总建筑面积：29,867 平方英尺
目前市场估值：$20,700,000 美元（估值报告由BBG于2021年3月提供）
开发商于2013年购入土地并开始项目开发。2018年7月，项目物业获得项目入住许可证（Certificate of Occupancy）开始运营。
该物业位于长岛市中心地区，是一栋9层楼高，建筑面积为29,867平方英尺的商住混合物业，共包含32个住宅单位及5个商业单位。目前大楼内6个住宅单位已经出售，开发商自留剩余的26个住宅单位及5个商业单位（地下室的两个单位出租给同一个租户）出租运营，因此项目的估值将根据这部分能够产生租赁现金流的单位为基础。目前所有出租单位运营情况良好稳定，一楼两个商业单位分别出租给熟食店及超市，地下室的两个单位出租给牙医诊所，地下室另外一个单位出租给了会计师，所有的住宅单位的出租率达到100%。
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | $1,500,000 | 不晚于 6/30/2021 | 6/15/2021 | 12/14/2021 | 6个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 12/31/2021 | 12/15/2021 | 6/14/2022 | 6个月 | 预付股息 | ||
| 第三次 | 不晚于 6/30/2022 | 6/15/2022 | 12/14/2022 | 6个月 | 开发商有权选择延期或者不延期 | ||
| 第四次 | 不晚于 12/14/2022 | 12/15/2022 | 6/15/2023 | 6个月 | 开发商有权选择延期或者不延期 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商将享有2次延期还款的权利。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息收益。
抵押物业价值充足
开发商对该物业有极佳的运营能力，即使在2020年疫情期间，依然保持稳定的租赁情况，出租率一直维持在100%，租金入账率为99.4%。目前，项目所有住宅及商业租户租约情况良好，根据第三方估价报告，按目前运营情况，该物业价值约为$20,700,000万美元。
本次美地众筹818基金的$1,500,000万美元股权质押夹层贷款，将为开发商提供中短期资金流动性，开发商将使用该笔资金筹备下一个项目的前期工程，同时，开发商将所持股权抵押给美地众筹818基金，并提供个人无限责任担保，为投资者的本金保驾护航。
地理位置优越，市场具备潜力
项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
此项目地址所在区域，已成为近年来曼哈顿附近新兴崛起的黄金地段。不仅交通便利，且周边商圈发展速度也尤为迅猛，生活设施完备，吸引大量从事金融、IT等行业的年轻人居住于此，成为主要群体，居民消费能力强且粘性高。目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
贷款用途清晰，退出机制明确
开发商目前在皇后区的法拉盛地区准备着手另一个地块的开发（简称“法拉盛项目”），开发商需要一笔流动资金用于地基及地下室的建筑开销，由于该项目还未开工，而长岛市项目已经建成并稳定运营，所以风险相对更小，所以美地团队从控制风险角度考量选取该长岛市项目作为抵押，同时兼顾审视法拉盛项目的建筑进度，发放该笔夹层贷款给开发商。开发商将在法拉盛项目获得贷款后，用银行贷款返还给美地众筹818基金的贷款。
开发商经验丰富，开发能力稳健
项目开发商在纽约皇后区及布鲁克林区的地产商圈里颇有名气，已经树立良好的口碑和威望，在纽约两大区开发过数个成功项目。并且，开发商已经与美地众筹合作多次，通过过往合作的804基金(已还款)、807基金(已还款)、809基金(已还款)、812基金（运营中）的实际表现来看，开发商的实力和信誉均有保证!
| 818基金进入后质押项目资本结构 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $12,700,000 | 61.35% |
| 美地众筹818基金发放贷款 | $1,500,000 | 7.25% |
| 项目总股本价值 | $6,500,000 | 31.40% |
| 资本总计： | $20,700,000 | 100.00% |
在美地众筹818基金所发放贷款进入质押项目后，该项目的资本结构包含：
商业银行已出借的$12,700,000美元长期商业贷款，在总资本结构中维持约61.35%左右的占比，享有对整个项目物业的第一顺位留置权（First Lien）。
美地众筹818基金所发放的$1,500,000美元股权质押过桥贷款，在总资本结构中维持约7.25%左右的占比。
项目自有股本，价值约$6,500,000，占比31.40%。开发商将其中70%的股权质押给美地众筹818基金，质押股本价值约$4,550,000，并提供个人无限责任担保。
| 美地众筹818基金贷款用途 | 资金占比 | |
|---|---|---|
| 地面以下建筑费用明细 | 金额 | |
| 地基加固 | $200,000 | 13.33% |
| 地基挖掘 | $400,000 | 26.67% |
| 地基墙 | $300,000 | 20.00% |
| 打桩 | $300,000 | 20.00% |
| 水泥底板 | $300,000 | 20.00% |
| 总计 | $1,500,000 | 100% |
地块地址：140-42 Sanford Avenue, Flushing, NY, 11355
所在区域：法拉盛，皇后区，纽约
土地面积：约5,775 平方英尺
土地Zoning：R7-1(FAR4.0倍)
可售面积：28,365 平方英尺
总建筑面积：41,890 平方英尺
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
本次美地众筹818基金发放的$1,500,000美元，属于中短期过桥贷款，所提供的流动资金将用于开发商在法拉盛项目的地基及地下室的建筑花销。
目前法拉盛项目已将原有建筑物拆除，新的建筑图纸已经获批，地基建筑即将开始。本次美地众筹818基金的贷款，将在开发商动工后进入，协助开发商完成地基的前期建设。
开发商拟建物业为多用途综合性大楼，预计总建筑面积约4.2万平方英尺，包含33个单位的长租型公寓，10个单位的停车场及4个单位的社区服务中心、整个项目预计于1年后进入中后期，从银行处重新贷款，返还美地众筹818基金的本金。
项目邮编区域人口情况：
| 11101 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 31,366 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 工作地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 家庭平均年收入 | $66,579 |
| 白领/蓝领 | 90.5%/9.5% |
| 有孩子的家庭 | 23.6% |
| 平均家庭人数 | 2.21 |
| 平均房价 | $975,000 |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2021年05月
该项目住宅出租情况(Residential Units Rent Roll of Underlying Property)
截至2021年5月，该物业所有住宅单位已全部出租，且实际租金收入达到预期租金收入的100%，租金为$55.16/平方英尺/年。数据来源： 开发商提供，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置：
项目地处皇后区长岛市的核心区域，周围公共交通发达，紧邻7条地铁线及数条公交车线路，至曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，15分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通：
地铁：M，R，E，G，7，N，W（步行5分钟左右）
公交线：Q67、B32、B62
至曼哈顿中城：约10分钟
至肯尼迪机场：15英里（约25分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：7英里（约15分钟车程）
周边学校：
项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住：
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐：
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：Great Stone General Construction Corp.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹804基金/ 美地众筹807基金/美地众筹809基金/美地众筹812基金
Great Stone General Construction Corp.，创立至今已积累18年的本地不动产项目开发经验，团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年成功推出，并取得巨大的商业成功。俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持打造高品质地产项目的初衷，开发商在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
美地众筹818基金所发放的贷款，属于为开发商提供资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足、且底层物业的运营安全稳定的前提下，该中短期债权投资，将帮助开发商用于下个项目的前期建筑支出。
美地众筹818基金在完成债权投资、发放贷款之后，将继续进行双向审查。一方面，严格审查抵押物业于贷款期间的运营现金流情况；另一方面，了解开发商于法拉盛拟建项目的建筑进度及支出款项。
美地众筹认为，本次818基金的抵押物优质，开发商经验丰富，有良好的开发记录及行业口碑，同时项目资本结构合理，在抵押物有充足价值且已正常运营的前提下，使得为开发商提供流动资金具备可行性。其质押股权所享有所有权的底层物业，市场价值是美地众筹818基金所发放贷款的3倍，且开发商提供个人担保。
美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-3 年 | 3-5 年 | 5-10 年 | 10-15 年 | 15+ 年 |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-30M | 30-50M | 50M+ |
| 信用分数 | 较低 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | 1-20% | 20-30% | 30-40% | 40-50% | 50-60% |
| LTV | 85-100% | 70%-85% | 65%-70% | 50-65% | 1-50% |
| 财务索偿权 | 普通股 | 优先股 | 股权质押债务 | 二级留置权债务 | 一级留置权债务 |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 冷门郊区 | 热门郊区 | 地区中心区域 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 |
| 交通及生活便利指数 | <40 | 40-55 | 55-70 | 70-85 | 85-100 |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目情况 | |||||
| 开发阶段 | 项目进度0-20% | 项目进度20-40% | 项目进度40-60% | 项目进度60-80% | 项目进度80-100% |
| 项目抵押品 | 无 | 极为不足 | 较为不足 | 较为充足 | 极为充足 |
| 投资周期 | >48 月 | 37-48 月 | 25-36 月 | 13-24 月 | <12 月 |
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