美地众筹819债权基金

项目地址：269 4th Avenue, Brooklyn, 11215

所处区域：公园坡，布鲁克林，纽约

土地面积：约4,840 平方英尺

可售面积：38,332 平方英尺

总建筑面积：54,244 平方英尺

完成后市场估值：$55,800,000 美元（估值报告由BBG于2019年3月提供）

开发商于2013年购入项目地址所在土地。经过数年谈判，购入毗邻土地及空权（Air Rights）并进行整合，准备进行更大规模的设计与开发。

项目于2020年1月正式破土动工，其产权公寓销售计划书（Condominium Offering Plan）于2020年4月在纽约州司法部地产金融管理局备案并获得批准，预计于2022年4月获得纽约市住房管理局颁发的正式入住许可证（Certificate of Occupancy），向购房者交付独立产权公寓。

该项目位于纽约布鲁克林公园坡社区，拟建物业是一栋高12层、总建筑面积为54,244平方英尺的商住混合公寓大楼。物业共包含33个住宅单位及1个商业单位。至2021年6月，其中的9个住宅单位已经出售，另外有5个住宅单位已收到购房者询价，预计所有单位的销售情况将非常乐观。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构BBG于2019年提供的不动产估价报告显示，该项目完成后，其物业市场价值约$55,800,000美元。截止至2021年6月，开发商的累计实缴股本，共计$17,648,000美元，并获得商业银行发放的建筑贷款。

按照目前的建筑进度，开发商预计能够按时按质地完成整个项目，并在成功完成所有产权单元的销售后，归还819基金所发放的贷款。

本次美地众筹819基金，将向开发商提供总计$2,500,000美元的中短期夹层贷款。该笔贷款将被用于支付项目的部分建筑支出，同时开发商将向美地众筹819基金提供项目公司的股权质押，并提供个人无限责任担保，为基金投资者的本金保驾护航。

地理位置优越，市场具备潜力

项目地处布鲁克林历史悠久的富裕社区-公园坡。该社区距离曼哈顿的金融区（Financial District）仅10分钟车程。同时，项目紧靠著名的展望公园（Prospect Park），周边环境优美。该社区周围公共交通网纵横交错，有数十条地铁（F、G、D等）及公交车线路，住户可方便抵达纽约各个地区。从项目地址至拉瓜迪亚机场的车程仅20分钟，至JFK机场的车程仅30分钟。

近几年，公园坡社区再次受到市场关注，成为曼哈顿周边持续发展的黄金地段之一。由于其地理位置优越、社区安全、商圈发达，且生活便利，公园坡社区吸引了大量在纽约从事金融与IT的高素质、高收入轻壮年人群安居于此。

该地区居民消费能力强且粘性高，使得周边商圈发展迅速。根据Property Shark的统计数据，项目所在的邮编内，住房单元的销售价格中位数约$1,000,000美元；根据StreetEasy提供的数据，该地区的月租金中位数为$2,650美元。总体来看，公园坡地区的住宅类市场，呈现出租售共荣的景象。

贷款用途清晰，退出机制明确

由于建筑物料，原材料价格与工地人工成本的上涨，开发商需要一个中短期的流动资金来支付该部分上涨的成本，并用作流动资金储备。开发商将在项目完成后，用出售该物业的回笼资金返还给美地众筹819基金的贷款。

开发商经验丰富，开发能力稳健

项目开发商已经在纽约布鲁克林区及曼哈顿地产开发圈里颇有名气，其独特的开发策略和对项目现金流与建筑进度的精准把控，帮助其在业内树立良好的口碑和威望，并且其出色的项目管理水平，也在地产商圈颇受好评。此外，该开发商已与美地众筹合作多次，通过604基金(已还款)、805基金(已还款)，向美地众筹及其投资者展现了突出的实力和良好的信誉！

该区域内人口以白人和亚裔族裔为主，亚裔中以华人及印度人为主；该区域居民均为富裕的中产阶层，相比布鲁克林其他区域，公园坡居民的收入极高；根据美国人口统计局2021年的最新数据，平均家庭收入中位数为$132,091美元；根据ESRI数据，平均家庭收入中位数为$98,579。

根据美国人口统计局数据，区域内居民以壮年为主，平均年龄约36.5岁；家庭结构以单身和丁克为主，单身占比51%，75%的家庭没有小孩，平均家庭人数为2人。

区域内住宅市场以租赁房为主导，占比61%；剩余33%的住宅为独立产权公寓。区域总体住宅的空置率极低，仅7%。

总体来看，该区域人口构成较为稳定；由于居民家庭收入稳定，消费能力高，该地区零售及其他商业发展良好，属布鲁克林优质社区。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey于2021年05月。

地理位置：

项目位于纽约市布鲁克林区西北角的公园坡社区。地理位置十分优越，步行3分钟可达Union St.地铁站，乘坐地铁15分钟可达曼哈顿金融区；步行3分钟至3rd Ave.公交站，乘车5分钟可达长岛火车（LIRR）的大西洋站(Atlantic Terminal Station)；驱车10分钟可达布鲁克林大桥。

周边交通：

地铁：F、G (4th Ave.)；D、N、R、W (Union Street);B、Q (7th Ave.)；2、3、4 (Bergen Street)
公交线：B61、B37、B67、B69
火车：Atlantic Terminal抵达Jamaica Station
至曼哈顿中城：8.5英里（约20分钟车程）
至肯尼迪机场：11英里（约25分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：11.1英里（约25分钟车程）

周边学校：

该社区隶属纽约第15学区，项目所在学区出类拔萃。根据Great Schools平台数据，学区内PS321、PS39等K-5获得10分满分的评分，异常优秀。除此之外，中学MS51、MS443和高中Millennium Brooklyn High School也获得近乎满分的好评。

饮食居住：

项目所在社区富含商业与生活气息，附近餐厅包括日餐、意餐、中餐等各种选择。同时，临街为第五大道在布鲁克林的繁华地段，购物便利。作为发展成熟的富裕社区，周围银行、超市、诊所、健身房和购物中心不计其数，居民的餐饮与居住，多姿多彩。

休闲娱乐：

该社区临近布鲁克林著名的展望公园（Prospect Park），公园包含动物园、野营地、湖泊以及花园。项目离高档影院（Alamo Drafthouse Cinema）仅5分钟车程。此外，地区娱乐设施齐备，满足居民需求。