美地众筹615债权基金

项目地址：42-44 Crescent St, 1st FL, Long Island City, NY 11101(商业单位)

所处区域：长岛市，皇后区，纽约

物业面积：3,452 平方英尺(包含地下室1,702 平方英尺)

过户价格：$2,000,000 美元

预计过户时间：2021年10月26日

投资标的位于皇后区长岛市核心区的一栋全新商住混合物业的一楼，该栋建筑地理位置优越，周边大多数为人口稠密的租赁类住宅楼。美地众筹615基金将发放$1,450,000的第一顺位按揭抵押贷款给物业收购方，收购商业单元。

该物业是一栋商住综合楼，一楼为商业单位，二楼至7楼为住宅单元（全部售出），该物业于2021年9月拿到入住许可证（ Final Certificate of Occupancy ），一楼欲收购的商业单元已于7月锁定租客，美地众筹615基金的贷款将协助收购方买入单元产权。

项目地处蓬勃兴起的社区，该区是纽约市近10年来发展最快的一个区域之一，附近生活设施丰富，步行5分钟内可轻松抵达6条地铁线路，紧邻皇后区的交通要道Queens Blvd.，周边遍布超市、便利店、餐厅和咖啡馆等，居民不断涌入，商业需求非常旺盛。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构Marshall & Stevens, Inc. 于2021年10月所提供的关于抵押物业的估价报告评估，按照目前该物业市场价值估算，所抵押物业的市场价值约$3,020,000万美元。

美地众筹项目审核团队基于对该地区市场的调研、市场经验，以及该单元周边情况的判断，该商业单元的估值至少为$2,160,000万美元。

本次美地众筹615基金所发放的按揭抵押贷款，享有三重借贷保障：第一重，是收购方按揭抵押的底层物业，且贷款享有第一顺位留置权（First lien） ；第二重，是收购方所质押的项目公司100%的股权（100% Ownership Pledge）；第三重，是收购方所提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。三重保障，环环相扣，进一步减少违约的可能性。

地理位置优越，市场具备潜力

收购单元位于皇后区长岛市的核心区域内，离最近的地铁站仅2分钟步行距离，步行5分钟内可以轻松抵达6条地铁线路。周围交通干线密集，住宅密度是皇后区最高的区域之一，该区域有着庞大的人流量及常住人口数量，是当地商业地产投资的首选区域之一。

该单元收购方与该物业开发商保持常年的合作关系，项目开发商对该收购方的运营能力有充分的信心，且通过收购方对一楼商业单元的有序，妥善的经营，也能够提升整个物业的市场价值。

与此同时，该区域内现有的零售单位数量，无法满足激增的居民需求，周边物业以出租公寓为主，对商业单元的需求非常旺盛，随着人口密度的增大，趋势越发明显。

贷款用途清晰，退出机制明确

美地众筹615基金所发放的按揭抵押贷款，将帮助收购方购买商业单元：

由于收购方与开发商的合作关系，本次收购价格远低于市场价格，仅$2,000,000美元。按成交数据核算，在已有最终入住许可证及锁定稳定租客的情况下，贷款对价值比率（LTV）为72.5%，按第三方估价报告核算，贷款对价值比（LTV）仅为48%。本次基金所募集资金，预计于10月26日一次性发放给收购方, 帮助其完成购买。

前单元内锁定的租客，预计于半年左右开业运营。融资方将在租金稳定之后，在传统商业银行体系中寻求再融资，归还美地众筹615基金所发放贷款的本金，将该贷款置换为长期商业贷款。

开发商经验丰富，开发能力稳健

单元收购方在纽约地产市场拥有超过10年的投资经验，主要投资标的位于皇后区及布鲁克林区，对本地市场的物业需求理解精准，具有较好的物业运营及管理能力。

本次美地众筹615基金，是美地众筹与融资方的第一次合作。双方皆希望通过此次合作，构建一个新的投融资模式，与美地众筹的投资者一起形成三方共赢的局面。

长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企>业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。

长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。

该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高 ，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey， 于2021年05月

地理位置：

项目位于纽约市皇后区长岛市核心区域内，属于纽约市新兴崛起的区域之一。地理位置极其优越，步行1分钟可达地铁站；乘坐地铁只需10分钟可达曼哈顿中城，通过中城的火车站可以轻松抵达纽约周边各卫星城区；该物业周边紧邻数十栋高层及超高层的高密度住宅楼，周边人口非常稠密，消费能力强，消费欲望旺盛，且周边所提供的商业单元与现有需求不匹配，属于典型的供不应求的状态，所以该区域的商业单元非常抢手。

周边交通：

地铁：7, N, W (Queensboro Plaza Station)E, M, R(Queens Plaza)
公交线：Q39, Q66, Q69, Q101, Q102
火车：LIRR(长岛火车)
至曼哈顿中城：3英里 (约10分钟地铁车程)
至肯尼迪机场：15 英里 (约30分钟车程)
至拉瓜迪亚机场：6英里 (约20分钟车程)

周边学校：

项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。

饮食居住：

除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。

休闲娱乐：

项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。