美地众筹820债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,000,000
年回报率： 7.75% - 8%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 - 18 月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,000,000美元 |
| 预计收益 | 7.75% - 8.00% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年02月 |
| 项目周期 | 6-18个月 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.75%；20股以上，年化股息8.00%。
- 开发商于2013年购入项目地址所在土地。经过数次修改建筑方案，最后确定在原来的土地上开发两栋不同用途的建筑，一栋为酒店，一栋为社区服务中心和配套的停车场。
- 项目于2016年正式破土动工，经过数年的建设开发，酒店于2022年1月获得纽约市房屋局颁发的临时居住许可证（TCO），社区服务中心于2021年获得销售许可证（Offering Plan），预计于2022年2-3月份获得临时居住许可证（TCO）。
- 该项目位于纽约布鲁克林日落公园社区，两栋物业皆是高7层，总建筑面积为107617.63平方英尺。其中酒店的建筑面积为30,047平方英尺，一共88个房间，社区服务中心建筑面积为29,803平方英尺，一共12个诊所单位，以及为两栋物业配套的94个停车位的停车场。
| 项目地址 | 825 & 833 39th St, Brooklyn, NY, 11232 |
| 所在区域 | 日落公园，布鲁克林，纽约 |
| 土地总面积 | 约15,000 平方英尺 |
| 土地Zoning | M1-2 |
| 总建筑面积 | 112,579 平方英尺 |
| 完成后市场估值 | $42,700,000 美元（估值报告由BBG于2015年提供） |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | $1,000,000 | 不晚于 3/1/2022 | 2/15/2022 | 8/15/2022 | 6个月 | 预付股息 |
| 第二次 | 不晚于 9/1/2022 | 8/16/2022 | 2/14/2023 *2 | 6个月 | 开发商有权选择是否延期 | |
| 第三次 | 不晚于 3/1/2023 | 2/15/2023 | 8/15/2023 | 6个月 | 开发商有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后，开发商享有1次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构BBG于2015年提供的不动产估价报告显示，该项目完成后，其物业市场价值约$42,700,000美元。截止至2022年1月，开发商的累计实缴$22,600,000万美元，并获得商业银行（ The Berkshire Bank ）发放的$15,150,000万美元建筑贷款。
- 酒店已经于2022年1月获得临时居住许可证，其品牌酒店Holiday Express Inn有望于2022年2月中旬开始营业。社区服务中心按照目前的建筑进度，预计于2-3月份获得临时居住许可证。
- 本次美地众筹820基金，将向开发商提供总计$1,000,000美元的中短期夹层贷款，该笔贷款将被用于支付项目的部分建筑支出及地税等软成本。开发商将向美地众筹820基金提供项目公司的股权质押，并提供个人无限责任担保，为基金投资者的本金保驾护航。
- 项目地处布鲁克林华人聚集区，素有第二大唐人街之称的日落公园。周边华人众多，其中以潮汕老移民为主，该部分人群有一定的经济基础和购买力，周边配套的社区服务中心及酒店设施相对匮乏，该项目的建成是对社区配套的一大补充。
- 近几年，日落公园社区再次受到市场关注，成为布鲁克林周边持续发展的黄金地段之一。由于其地理位置优越、社区安全、商圈发达，且生活便利，该社区吸引了大量在新移民及华人群安居于此。
- 该地区居民消费能力强且粘性高，使得周边商圈发展迅速。根据Property Shark的统计数据，项目所在的邮编内，住房单元的销售价格中位数约$850,700美元；根据StreetEasy提供的数据，该地区的月租金中位数为$1,900美元。总体来看，日落公园地区的住宅类市场，呈现出租售共荣的景象。
- 由于建筑物料上涨，且银行建筑贷款基本已经用完的情况下，开发商需要一个中短期的流动资金来支付该部分上涨的成本并且让酒店开始正常运作，剩余的资金将用于公司运营。开发商预计将酒店运营半年之后，找常规商业银行做重新贷款，或者将社区服务中心出售之后归还美地众筹820基金所借贷款。
- 项目开发商已经在纽约开发了数十年的商业地产，在酒店建筑开发及综合性大楼开发领域有着独到的眼光及对市场精准的判断，其杰出的团队组合也帮助该公司在业内树立良好的口碑和威望。此基金为开发商与美地众筹的第一次合作，我们期待通过这一次的合作与开发商建立良好的合作关系，与我们的投资人产生三方共赢的局面!
美地众筹820基金投资架构
资本结构
| 美地众筹820基金贷款投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $15,150,000 | 39.10% |
| 美地众筹820基金 | 1,000,000 | 2.58% |
| 开发商实缴股本 | 22,600,000 | 58.32% |
| 总计 | $38,750,000 | 100.00% |
在美地众筹820基金所发放的贷款进入项目之后，该项目的资本结构中：
- 银行已出借$15,150,000美元的建筑贷款，享有对整个项目物业的第一顺位留置权（First Lien），在总资本结构中，占比39.10%。
- 美地众筹820基金所发放的$1,000,000美元中短期夹层贷款，享有第二顺位，在总资本结构中，占比2.58%。
- 开发商累计的实缴股本，共计$22,600,000美元，在总资本结构中，占比58.32%。
- 整个项目的贷款对成本比（Loan-to-cost），预计达到41.68%，财务风险低于行业一般水平。
资金用途
本次美地众筹820基金发放的$1,000,000美元，将用于该项目最后一个建筑阶段的成本和软成本支出：
| 美地众筹820基金所放贷款用途 | ||
|---|---|---|
| 支出科目名称 | 金额 | 占比 |
| 建筑费用 | $450,000 | 45.00% |
| 地税及政府费用 | 300,000 | 30.00% |
| 专业第三方服务费用 | 50,000 | 5.00% |
| 运营费用 | 200,000 | 20.00% |
| 总计 | $1,000,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
项目区域邮编内的人口情况
| 11232邮编区域 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 26,430 |
| 年龄中位数 | 34.2 |
| 高中及以上学历 | 50% |
| 族裔构成 | 亚洲族裔 |
| 家庭收入中位数 | $84,732 |
| 有孩子的家庭 | 33% |
| 平均家庭人数 | 2.79 |
| 住房租赁比例 | 50% |
该区域内人口以亚裔族裔为主，亚裔中以华人及印度人为主；该区域居民均为中产阶层，相比布鲁克林其他区域，日落公园的居民属于中上水平；根据美国人口统计局2021年的最新数据，平均家庭收入中位数为$84,732美元。
根据美国人口统计局数据，区域内居民以壮年为主，平均年龄约34.2岁；家庭结构以小户型家庭为主，33%的家庭有1个以上的小孩，平均家庭人数为2.79人。
区域内住宅市场以自住房屋为主导，占比50%；剩余住宅为出租公寓一家庭独立住宅，区域总体住宅的空置率较低。
总体来看，该区域人口构成较为稳定；由于居民家庭收入稳定，现金消费能力高，该地区零售及其他商业发展良好，属布鲁克林优质社区。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey于2021年05月。
资本结构
第三方估价机构BBG所提供的物业市场价值分析：
| 金额 | 单位售价 | 可售面积 | |
| 收入 | |||
| 酒店 | $25,300,000 | $287,500/房间 | 30,047(88个房间） |
| 社区服务中心 | 16,300,000 | $546.92/平方英尺 | 29,803 |
| 停车场 | 1,100,000 | $11,702/车位 | 94 spaces |
| 预计毛收入 | $42,700,000 |
美地众筹对项目物业进行的估值分析：
| 金额 | 单位售价 | 可售面积 | |
| 收入 | |||
| 酒店 | $22,000,000 | $250,000/房间 | 30,047(88个房间） |
| 社区服务中心 | 17,800,000 | $597.25/平方英尺 | 29,803 |
| 停车场 | 1,000,000 | $10,638/车位 | 94 spaces |
| 预计毛收入 | $40,800,000 |
- 由于第三方估价报告在2015年完成，已经过了时效性，只能作为参考，美地众筹按着相较保守的估值方式进行物业价值评估。
- 该物业共包含88个房间的酒店，截止至2022年1月底，该酒店陆续收到数个收购邀约，均价为$250,000/房间，周边的社区服务中心根据市场比对，在$580/sf至$630/sf。
- 在第一顺位贷款只有$1,515万，以及股东实际投资超过$2,000万的前提下，美地众筹820基金有充足的抵押物作为贷款担保。
地理位置
项目位于纽约市布鲁克林区日落公园社区。地理位置优越，步行3分钟可达9TH AVE地铁站，乘坐地铁25分钟可达曼哈顿金融区；步行3分钟至公交站，乘车30分钟可达曼哈顿；驱车15分钟可达布鲁克林大桥及其他布鲁克林主要街区。
周边交通
- 乘坐地铁：D车（9th Ave）
- 乘坐公交车：B35, B70
- 至曼哈顿中城：11英里（约25分钟车程）
- 至肯尼迪机场：24英里（约40分钟车程）
- 至拉瓜迪亚机场：14英里（约25分钟车程）
周边学校
该社区隶属纽约中等水平学区，项目所在学区竞争力较为普通。根据Great Schools平台数据，学区内PS169等学校评分较为均衡。
饮食居住
项目所在社区有浓烈的商业氛围与生活气息，附近餐厅包括日餐、意餐、中餐等各种选择繁多。同时，临街为第八大道在布鲁克林的繁华地段，购物便利。作为发展成熟的社区，周围银行、超市、诊所、健身房和购物中心不计其数，居民的餐饮与居住，多姿多彩。
休闲娱乐
该社区临近布鲁克林著名的日落公园（Sunset Park），周边有丰富的休闲娱乐设施及配套服务，足以满足居民需求。
开发商公司：W&L Group
开发商网站：https://www.wandlgroup.com/
以往合作项目：无
W&L Group的创始人Thomas Wang在纽约有超过15年的建筑行业经验，其过往项目主要覆盖纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区，开发类型以酒店及住家大楼为主，在酒店开发及建筑上有丰富的经验。在公司CEO，Thomas Wang的带领下，已经逐渐发展成一个集开发，建筑及管理为一体的地产集团。
- 美地众筹820基金所发放的贷款，属于中短期夹层贷款。目前标的项目的资本结构中，开发商实缴股本充足，银行建筑贷款到位，杠杆合理，结构清晰。
- 本次820基金所发放的款项，将用于整个项目开发进入最后一个阶段后，属于最后阶段建筑支出和运营成本。贷款进入项目后，美地众筹将合理监察该笔贷款的使用情况。
- 美地众筹认为，本次820基金的抵押物充足，是基金所提供贷款价值的数十倍，且开发商提供个人担保。同时，开发商有良好的开发历史及行业口碑。
- 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，该基金在帮助开发商解决短期资金缺口的同时，也为投资者创造了良好的投资机会，其违约风险低于行业水平。
美地众筹820基金项目评级
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