美地众筹823债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $500,000
年回报率： 7.75% - 8%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 - 24 月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $500,000美元 |
| 预计收益 | 7.75% - 8.00% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年04月 |
| 项目周期 | 6-24个月 |
| 收益方式 | 按期预付（每6个月预付一次） |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.75%；20股以上，年化股息8.00%。
- 开发商于2018年以$5,500,000的价格购入5块土地后开始着手物业建筑规划设计，于2020年底建筑图纸获批并着手开工建设，截止至2022年4月，该物业外墙主体结构已经完成，内部建筑进度正有序进行。
- 该物业位于皇后区新鲜草原社区，是一栋5层楼高，总建筑面积为37,650平方英尺的商住混合物业，共包含29个住宅单位，3个社区服务中心，15个停车位及17个储藏单元。其中包含，16个一房户型，13个两房户型，主要面向有家庭的年轻消费群体。住宅单元以家庭用户需求为首要考量进行设计，卧室及客厅相较法拉盛等其他华人聚集区更加宽敞，可有效的提高家庭生活品质。
| 项目地址 | 163-11 72nd Ave, Fresh Meadows, NY 11365 |
| 所在区域 | 新鲜草原，皇后区，纽约 |
| 土地总面积 | 约9,000 平方英尺 |
| 土地Zoning | R6（FAR 2.43倍） |
| 可租面积 | 24,981 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 37,650 平方英尺 |
| 完工后市场估值 | $17,993,000 美元（估值报告由CBRE于2020年8月提供） |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | $500,000 | 不晚于 5/11/2022 | 4/27/2022 | 10/26/2022 | 6个月 | 预付股息 |
| 第二次 | 不晚于 11/11/2022 | 10/27/2022 | 4/26/2023 | 6个月 | 开发商有权选择否延期 | |
| 第三次 | 不晚于 5/11/2023 | 4/27/2023 | 10/26/2023 | 6个月 | 开发商有权选择否延期 | |
| 第四次 | 不晚于 11/11/2023 | 10/27/2023 | 4/27/2024 | 6个月 | 开发商有权选择否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 开发商在2018年购入这5个物业后进行合并开发，在于建筑设计师深入商讨后，开发商摒弃了将该物业开发成纯社区用途的设计，转而选择住宅及社区用途混合的物业，以最大化其商业获利可能。
- 截止至2022年4月中旬，开发商获批银行建筑贷款及土地贷款共计$6,700,000，实际拨款约$4,530,000，开发商共计实际投入股本约$4,250,000，所有款项均已落实至该项目土地及建筑花销上。
- 本次美地众筹823基金的$500,000万美元股权质押夹层贷款，将为开发商提供中短期资金流动性，由于近期材料及人工费用上涨，银行建筑贷款拨款缓慢，开发商将该笔资金用于建筑材料的预定及其他建筑开销上。同时，开发商将所持股权抵押给美地众筹823基金，并提供个人无限责任担保，为投资者的本金保驾护航。
- 项目地处皇后区历史悠久的良好的社区之一，同时也是皇后区法拉盛周边的较大的华人聚集区。周边华人众多，有着良好的社区口碑及购房需求，是近年来华人热衷的地产投资区域。其优越的地理环境紧邻法拉盛，同时数条快速巴士路线连接曼哈顿，能够便捷的通勤于曼哈顿及皇后区。
- 此项目地址所在区域，近年来一直是华人除了法拉盛之外的投资热门区域。该区域不仅交通便利，且周边商圈发展速度也尤为迅猛，生活设施完备，也有着较好的教育机构体系，且其住房价格和租赁价格对华人群体有很强的吸引力，属于皇后区较有竞争力的社区。不管是独立住宅或者是多家庭住宅，亦或商住两用物业都一直是众多华人的投资首选。
- 开发商受困于疫情引发的物价上涨，原材料紧缺及人工费用上涨，一直处于资金较为紧缺的状态，加之银行发放建筑贷款过程较为繁琐冗长，导致其原物料及人工短缺更为凸显。开发商需要一笔短期流动资金用于物业内部建筑花销及其他材料的预定，项目目前已经主体结构封顶，内部装修完成约30%，总体建筑进度完成约70%。开发商将在项目项目完成后，出售该物业condo来偿还美地众筹823基金的贷款。
- 项目开发商在纽约皇后区及布鲁克林区的地产商圈里颇有名气，已经树立良好的口碑和威望，在纽约两大区开发过数个成功项目。并且，开发商已经与美地众筹合作多次，通过过往合作的804基金(已还款)、807基金(已还款)、809基金(已还款)、812基金（已还款），818基金（运营中）及822基金（运营中）的实际表现来看，开发商的实力和信誉均有保证!
美地众筹823基金投资架构
资本结构
| 823基金进入后质押项目资本结构 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $6,700,000 | 58.52% |
| 美地众筹823基金发放贷款 | 500,000 | 4.37% |
| 项目总股本价值 | 4,250,000 | 37.11% |
| 资本总计 | $11,450,000 | 100.00% |
在美地众筹823基金所发放贷款进入质押项目后，该项目的资本结构包含：
- 商业银行已批准的$6,700,000美元建筑贷款，其中已发$4,530,000，剩余$2,170,000将作为后续的建筑贷款继续支持项目的建筑花销。放在总资本结构中维持约58.52%占比，享有对整个项目物业的第一顺位留置权（First Lien）。
- 美地众筹823基金所发放的$500,000美元股权质押过桥贷款，在总资本结构中维持约4.37%左右的占比。
- 项目股东实际出资约$4,250,000，占比37.11%。开发商将100%的股权质押给美地众筹823基金，质押股本价值约$4,250,000，并提供个人无限责任担保。
资金用途
本次美地众筹823基金发放的$500,000美元，属于中短期过桥贷款，所提供的流动资金将用于开发商在该项目的内部的建筑花销。
目前项目主体结构已经完工，外墙砖及防水工作也已经完成，门窗及玻璃预计于5月中旬完成，内部单位分隔，水电安装，保温材料安装预计将如期进行。
截止至4月中旬，该项目总体建筑进度约完成70%。
| 美地众筹823基金贷款用途 | ||
|---|---|---|
| 建筑费用明细 | 金额 | 占比 |
| 门窗玻璃 | $80,000 | 16% |
| 水电安装 | 100,000 | 20% |
| 空调冷暖设备 | 120,000 | 24% |
| 电梯 | 140,000 | 28% |
| 橱柜 | 60,000 | 12% |
| 总计 | $500,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
项目区域邮编内的人口情况
| 11365邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 43,730 |
| 年龄中位数 | 41 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.9%) |
| 家庭平均收入 | $87,247 |
| 白领/蓝领 | 79.7%/20.3% |
| 有孩子的家庭 | 31.7% |
| 平均家庭人数 | 2.78 |
| 平均房价 | $857,000 |
新鲜草原社区以其优越的土地价格和较高的市场售价，成为了中型地产开发项目的首选，其中等密度的人口分布同时也预示着众多的潜在买家及客户。该区域的项目主要以经济实用型的住宅为刚需，是众多投资者及购房者的首选。
该区域内的的人口分布主要以家庭单位为主，其居民及消费群体均主要以家庭需求为首要目标，虽然居民有稳定的收入，但其消费特点以生活必需品为主。
该区域内居民平均年龄约41岁；拥有孩子的家庭占31%，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，其住宅出租也有一大部分是出租给周边的学生及家长。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey于2022年05月。
项目周边同类租赁住宅单元（Comparable Residential Rental Units）市场分析
* 截至2022年4月，该地区周边同类租赁住宅单元每年的平均租金为：$40.2/平方英尺/年。
该项目社区单位出租情况（Community Facility Units Rent Roll of Underlying Property）
* 截至2022年4月，该物业所有商业单位已全部出租，平均租金为$38/平方英尺/年。
项目物业的估值分析：
* 截至2022年4月，该物业所有商业单位已全部出租，平均租金为$38/平方英尺/年。
根据项目估价报告预估，建成后该物业住宅，社区中心，停车位收入预计约$17,990,000, 美地众筹调研团队根据2022年目前市场动态给出的估价约为$19,000,000.
地理位置
项目地处皇后区新鲜草原社区，周围公共交通发达，拥有数条公交车线路，可方便的直达曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，20分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 乘坐公交车：Q64, Q65, QM4, QM44
- 至曼哈顿中城：约40分钟
- 至肯尼迪机场：6英里（约20分钟车程）
- 至拉瓜迪亚机场：5英里（约10分钟车程）
周边学校
项目位于皇后区，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训，周边也有丰富的大学及其他高等教育机构，符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。
饮食居住
该区域以40岁左右的中年人的家庭为主，环境安全，宜商宜居，生活设施便利，周边区域内，交通便利；小型商业较为发达，生活设施一应俱全，周边人口稠密；近年来，一直是华人群体热衷投资的社区之一。
休闲娱乐
该项目附近以家庭为单位的娱乐休闲设施齐备，附近的公园，运动中心，博物馆也都配套齐全，除了本地区周边的设施，其高速路也可以便捷的通勤至曼哈顿及皇后区各地。
开发商公司：Great Stone General Construction Corp.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹804基金/美地众筹807基金/美地众筹809基金/美地众筹812基金/美地众筹818基金/美地众筹822基金
Great Stone General Construction Corp.，创立至今已积累18年的本地不动产项目开发经验，团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年成功推出，并取得巨大的商业成功。俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持打造高品质地产项目的初衷，开发商在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 美地众筹823基金所发放的贷款，属于为开发商提供资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足、且底层物业的运营安全稳定的前提下，该中短期债权投资，将帮助开发商用于该项目的建筑支出。
- 美地众筹823基金在完成债权投资、发放贷款之后，将继续进行双向审查。严格监察开发商项目花销使用情况。
- 美地众筹认为，本次823基金的抵押物优质，开发商经验丰富，有良好的开发记录及行业口碑，同时项目资本结构合理，在抵押物有充足价值且已正常运营的前提下，使得为开发商提供流动资金具备可行性。其质押股权所享有所有权的底层物业，市场价值是美地众筹823基金所发放贷款的8倍，且开发商提供个人担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹823基金项目评估
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