美地众筹826债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $3,000,000

年回报率: 7.25% - 7. 50%

起投金额: $10,000

项目周期: 3 - 12 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $3,000,000美元
预计收益 7.25% - 7. 50% 年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2022年9月
项目周期 3 - 12 个月*2
收益方式 每3个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息7.25%;20股以上,年化股息7.50%。

*2 投资者将获得最少3个月的股息,在收取3个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止。

*3 投资者将获得每3个月一次的预付股息。

  • 该物业位于纽约市曼哈顿下东区核心区域内,地处Delancey和Pitt大道的交界口,毗邻链接曼哈顿和布鲁克林的威廉斯堡大桥。该物业有望于2022年10月获得纽约市房屋局(Department of Building)颁发的临时入住许可证TCO(Temporary Certificate of Occupancy)。
  • 该物业为12层楼高的豪华住宅大楼,其中住宅建筑面积约73,831平方英尺(共85个住宅单元),4个可出售车位以及50个可出售个人储存空间。整栋物业将提供24小时门卫服务,还包括健身房,空中花园等休闲娱乐设施。
项目地址 208 Delancey St, New York, NY 10002
所在区域 下东区,曼哈顿,纽约
建筑面积 73,831 平方英尺
住宅面积 54,810 平方英尺
住宅单元 85套
TCO时间 2022年10月
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
10/4/2022
9/20/202212/19/20223个月预付股息
第二次不晚于
1/3/2023
12/20/20223/19/20233个月开发商有权选择是否延期 *2
第三次不晚于
4/3/2023
3/20/20236/19/20233个月开发商有权选择是否延期 *3
第四次不晚于
7/4/2023
6/20/20239/19/20233个月开发商有权选择否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少3个月的股息,在收取3个月股息后,开发商将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后,开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构Property Valuation Inc.在今年4月提供的估值报告显示:该项目建设完成后。销售市场价值约为$103,000,000。截止到2022年8月,已经有价值约$49,000,000的公寓单位under contract。
  • 本次美地众筹826基金所提供的短期贷款,以项目公司股权作抵押。截止2022年8月,开发商项目公司股本价值约为$40,000,000, 接近美地众筹826基金投资的13倍有余。同时,开发商将提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 项目物业位于曼哈顿下东区核心区域内,离地铁站仅需步行3分钟,周边人口极其稠密且商业发达,与布鲁克林的网红圣地威廉斯堡一桥之隔。
  • 该区目前也已发展成为曼哈顿发展最快的区域之一,遍布极具个性的酒吧、餐厅、咖啡馆,艺术画廊和公园等,城市生活气息浓厚,是很多都市年轻白领的理想居住的社区。
  • 该开发项目的建设已经基本结束,开发商预计于今年10月份获得纽约市房屋局(Department of Building)颁发的临时入住许可证TCO(Temporary Certificate of Occupancy)。美地众筹826基金所发放的过桥贷款, 将缓解开发商目前的持有成本(carrying cost)压力,包括利息及地税等。
  • 开发商在项目完成后,可以通过出售项目内condo,或从商业银行获得库存贷款(inventory loan),来偿还美地众筹826基金的贷款。
  • 项目开发商于纽约曼哈顿布鲁克林及曼哈顿地产开发圈颇有名气,其独特的开发策略,以及对项目现金流与建筑进度的成熟把控,帮助其在业内树立良好的口碑和威望,并且其出色的项目管理水平,也在地产商圈颇受好评。此外,该开发商已与美地众筹合作多次,过往的604基金(已还款),805基金(已还款),819基金(已融资),向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉!

美地众筹826基金投资架构


资本结构

美地众筹826基金资本投入后情况占比
银行建筑贷款总额 $62,850,000 68.43%
美地众筹826基金资本投入 $3,000,000 3.27%
开发商实际股本投资 $26,000,000 28.30%
资本总计 $91,850,000 100.00%
  • 该项目资本结构中,开发商已经实际投入约$26,000,000现金,实缴股本占项目总投资的28.30%。
  • 目前项目建筑完成后,保守估计开发商总股本价值约升值至$40,000,000左右。
  • 美地众筹826基金预计出借$3,000,000,为项目提供短期过桥贷款,仅占项目总投资的3.27%。
  • 基金将享有直接以项目公司100%股权作为抵押物及项目开发商提供的个人无限资产担保。

项目邮编区域的人口情况

10002 邮编区域内
区域总人口77,925
年龄中位数41.8
高中及以上学历81.51%
族裔构成亚裔/白人/拉丁裔
家庭收入中位数$65,718
有孩子家庭18.56%
平均家庭人数2
屋主自住比例49.88%

曼哈顿下东区有着良好的居住与商业基础, 加上便利的交通、完备的教育系统以及发达的配套设施,让这里成为很多上班族年轻人的首选。越来越多的豪华公寓也陆续在该地区施工,下东区也在逐步转型成为一个更现代、更时尚的新兴社区。

该区域内人口呈明显种族多样化,下东区居民以亚裔占主导,超过32%,但同时也聚集着其他各色种族居民,包括拉美裔、中东裔、欧洲裔和非裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约41.8岁;拥有孩子的家庭占1/5,区域内住宅自住比率仅49%,住宅市场以租赁为主。近2年大量纽约客重新回城工作,使得租房市场火热,由于该地区待售房屋库存量低,而潜在买家需求却非常强劲,价格持续上涨,投资该地区房产俨然是明智之举。

* 数据来源: 根据Point 2 Homes & NICHE 公开数据综合整理。


项目周边同类住宅租赁市场分析

截止至2022年9月,该地区同类物业租赁单元租金的平均价格(平方英尺/年)为:$64.81/平方英尺/年。


项目周边同类住宅销售市场分析

* 截止至2022年9月,该地区同类物业单元出售的平均价格(平方英尺)为:$1,950/平方英尺。


项目估值分析:

* 数据来源:项目估价报告;由美地众筹进行整理、计算并比较。

根据第三方Property Valuation Inc.估价报告对该物业的估值,该住宅类物业建成后,预计可获得的销售总收入为$103,000,000美元

参考目前销售情况和市场价位,美地众筹预计,该物业的销售价值约为$107,000,000美元

地理位置

项目周边交通便捷,四通八达。项目所在地,步行3分钟至地铁站,15分钟地铁可直达曼哈顿中城以及华尔街金融区;驾车到肯尼迪机场或拉瓜迪亚机场,仅需20-30分钟。

周边交通

  • 地铁:A, C, F, M, J, Z号线(步行约3分钟至站点)
  • 至曼哈顿中城:3 英里(约15分钟车程)
  • 至肯尼迪机场:16英里(约30分钟车程)
  • 至拉瓜迪亚机场:9英里(约20分钟车程)

周边学校

项目位于曼哈顿下东区中心地带,附近基础教育机构完备,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构,保证孩子全面发展。

饮食居住

社区地理位置优越,生活便利。既能感受到大城市的繁华与热闹,还可以享受到社区众多独具特色的咖啡馆,餐厅以及艺术画廊。生活配套设施完备。而且紧靠曼哈顿唐人街,华人饮食起居的需要也可以轻松满足。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的New Museum,是该地区的文化地标之一。Westwood Gallery, Sperone Westwater Gallery也都近在咫尺。

开发商公司:New Empire Corp.

开发商网站:https://www.newempirecorp.com/

以往合作项目:美地众筹604基金/美地众筹805基金/美地众筹819基金

New Empire Corp.创建于1997年,在纽约地产市场具备20年以上的开发经验,其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨,其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目,荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO,Bentley Zhao与Vice President,Kevin Zhao的带领下,该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目,使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

  • 美地众筹826基金属于短期过桥贷款,为开发商解决项目持有成本的压力。在此次贷款发放时,该项目建筑已经基本完成,下个月即将获得纽约房屋局DOB颁发的居住许可证TCO,也让投资风险大大降低。
  • 通过尽职调查,美地众筹认为,本次826基金的标的地理位置优越,开发团队资历雄厚,且有着极强的应变处理能力。同时项目资本结构合理,目前开发商的股本价值超过$40,000,000美元,是基金发放贷款的13倍有余,且开发商将提供个人无限责任担保,在众多的优质条件的保护下,符合美地众筹项目选择要求。
  • 美地众筹相信,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,本次826基金所投资的短期贷款,抵押物充足,违约风险低于行业水平,对基金的投资者来说,是一个理想的机会。

美地众筹826基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)