美地众筹826债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,000,000
年回报率： 7.25% - 7. 50%
起投金额： $10,000
项目周期： 3 - 12 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $3,000,000美元 |
| 预计收益 | 7.25% - 7. 50% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年9月 |
| 项目周期 | 3 - 12 个月*2 |
| 收益方式 | 每3个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.25%；20股以上，年化股息7.50%。
*2 投资者将获得最少3个月的股息，在收取3个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止。
*3 投资者将获得每3个月一次的预付股息。
- 该物业位于纽约市曼哈顿下东区核心区域内，地处Delancey和Pitt大道的交界口，毗邻链接曼哈顿和布鲁克林的威廉斯堡大桥。该物业有望于2022年10月获得纽约市房屋局（Department of Building）颁发的临时入住许可证TCO（Temporary Certificate of Occupancy）。
- 该物业为12层楼高的豪华住宅大楼，其中住宅建筑面积约73,831平方英尺（共85个住宅单元），4个可出售车位以及50个可出售个人储存空间。整栋物业将提供24小时门卫服务，还包括健身房，空中花园等休闲娱乐设施。
| 项目地址 | 208 Delancey St, New York, NY 10002 |
| 所在区域 | 下东区，曼哈顿，纽约 |
| 建筑面积 | 73,831 平方英尺 |
| 住宅面积 | 54,810 平方英尺 |
| 住宅单元 | 85套 |
| TCO时间 | 2022年10月 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 10/4/2022 | 9/20/2022 | 12/19/2022 | 3个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 1/3/2023 | 12/20/2022 | 3/19/2023 | 3个月 | 开发商有权选择是否延期 *2 | |
| 第三次 | 不晚于 4/3/2023 | 3/20/2023 | 6/19/2023 | 3个月 | 开发商有权选择是否延期 *3 | |
| 第四次 | 不晚于 7/4/2023 | 6/20/2023 | 9/19/2023 | 3个月 | 开发商有权选择否延期 *3 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少3个月的股息，在收取3个月股息后，开发商将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构Property Valuation Inc.在今年4月提供的估值报告显示：该项目建设完成后。销售市场价值约为$103,000,000。截止到2022年8月，已经有价值约$49,000,000的公寓单位under contract。
- 本次美地众筹826基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作抵押。截止2022年8月，开发商项目公司股本价值约为$40,000,000, 接近美地众筹826基金投资的13倍有余。同时，开发商将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目物业位于曼哈顿下东区核心区域内，离地铁站仅需步行3分钟，周边人口极其稠密且商业发达，与布鲁克林的网红圣地威廉斯堡一桥之隔。
- 该区目前也已发展成为曼哈顿发展最快的区域之一，遍布极具个性的酒吧、餐厅、咖啡馆，艺术画廊和公园等，城市生活气息浓厚，是很多都市年轻白领的理想居住的社区。
- 该开发项目的建设已经基本结束，开发商预计于今年10月份获得纽约市房屋局（Department of Building）颁发的临时入住许可证TCO（Temporary Certificate of Occupancy）。美地众筹826基金所发放的过桥贷款, 将缓解开发商目前的持有成本（carrying cost)压力，包括利息及地税等。
- 开发商在项目完成后，可以通过出售项目内condo，或从商业银行获得库存贷款（inventory loan），来偿还美地众筹826基金的贷款。
- 项目开发商于纽约曼哈顿布鲁克林及曼哈顿地产开发圈颇有名气，其独特的开发策略，以及对项目现金流与建筑进度的成熟把控，帮助其在业内树立良好的口碑和威望，并且其出色的项目管理水平，也在地产商圈颇受好评。此外，该开发商已与美地众筹合作多次，过往的604基金（已还款），805基金（已还款），819基金（已融资），向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉！
美地众筹826基金投资架构
资本结构
| 美地众筹826基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $62,850,000 | 68.43% |
| 美地众筹826基金资本投入 | $3,000,000 | 3.27% |
| 开发商实际股本投资 | $26,000,000 | 28.30% |
| 资本总计 | $91,850,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，开发商已经实际投入约$26,000,000现金，实缴股本占项目总投资的28.30%。
- 目前项目建筑完成后，保守估计开发商总股本价值约升值至$40,000,000左右。
- 美地众筹826基金预计出借$3,000,000，为项目提供短期过桥贷款，仅占项目总投资的3.27%。
- 基金将享有直接以项目公司100%股权作为抵押物及项目开发商提供的个人无限资产担保。
项目邮编区域的人口情况
| 10002 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 77,925 |
| 年龄中位数 | 41.8 |
| 高中及以上学历 | 81.51% |
| 族裔构成 | 亚裔/白人/拉丁裔 |
| 家庭收入中位数 | $65,718 |
| 有孩子家庭 | 18.56% |
| 平均家庭人数 | 2 |
| 屋主自住比例 | 49.88% |
曼哈顿下东区有着良好的居住与商业基础， 加上便利的交通、完备的教育系统以及发达的配套设施，让这里成为很多上班族年轻人的首选。越来越多的豪华公寓也陆续在该地区施工，下东区也在逐步转型成为一个更现代、更时尚的新兴社区。
该区域内人口呈明显种族多样化，下东区居民以亚裔占主导，超过32%，但同时也聚集着其他各色种族居民，包括拉美裔、中东裔、欧洲裔和非裔等。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约41.8岁；拥有孩子的家庭占1/5，区域内住宅自住比率仅49%，住宅市场以租赁为主。近2年大量纽约客重新回城工作，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，投资该地区房产俨然是明智之举。
* 数据来源： 根据Point 2 Homes & NICHE 公开数据综合整理。
项目周边同类住宅租赁市场分析
截止至2022年9月，该地区同类物业租赁单元租金的平均价格（平方英尺/年）为：$64.81/平方英尺/年。
项目周边同类住宅销售市场分析
* 截止至2022年9月，该地区同类物业单元出售的平均价格（平方英尺）为：$1,950/平方英尺。
项目估值分析：
* 数据来源：项目估价报告；由美地众筹进行整理、计算并比较。
根据第三方Property Valuation Inc.估价报告对该物业的估值，该住宅类物业建成后，预计可获得的销售总收入为$103,000,000美元
参考目前销售情况和市场价位，美地众筹预计，该物业的销售价值约为$107,000,000美元
地理位置
项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，步行3分钟至地铁站，15分钟地铁可直达曼哈顿中城以及华尔街金融区；驾车到肯尼迪机场或拉瓜迪亚机场，仅需20-30分钟。
周边交通
- 地铁：A, C, F, M, J, Z号线（步行约3分钟至站点）
- 至曼哈顿中城：3 英里（约15分钟车程）
- 至肯尼迪机场：16英里（约30分钟车程）
- 至拉瓜迪亚机场：9英里（约20分钟车程）
周边学校
项目位于曼哈顿下东区中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区地理位置优越，生活便利。既能感受到大城市的繁华与热闹，还可以享受到社区众多独具特色的咖啡馆，餐厅以及艺术画廊。生活配套设施完备。而且紧靠曼哈顿唐人街，华人饮食起居的需要也可以轻松满足。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的New Museum，是该地区的文化地标之一。Westwood Gallery, Sperone Westwater Gallery也都近在咫尺。
开发商公司：New Empire Corp.
开发商网站：https://www.newempirecorp.com/
以往合作项目：美地众筹604基金/美地众筹805基金/美地众筹819基金
New Empire Corp.创建于1997年，在纽约地产市场具备20年以上的开发经验，其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨，其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目，荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO，Bentley Zhao与Vice President，Kevin Zhao的带领下，该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目，使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。
- 美地众筹826基金属于短期过桥贷款，为开发商解决项目持有成本的压力。在此次贷款发放时，该项目建筑已经基本完成，下个月即将获得纽约房屋局DOB颁发的居住许可证TCO，也让投资风险大大降低。
- 通过尽职调查，美地众筹认为，本次826基金的标的地理位置优越，开发团队资历雄厚，且有着极强的应变处理能力。同时项目资本结构合理，目前开发商的股本价值超过$40,000,000美元，是基金发放贷款的13倍有余，且开发商将提供个人无限责任担保，在众多的优质条件的保护下，符合美地众筹项目选择要求。
- 美地众筹相信，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，本次826基金所投资的短期贷款，抵押物充足，违约风险低于行业水平，对基金的投资者来说，是一个理想的机会。
美地众筹826基金项目评估
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)