美地众筹828债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $2,000,000

年回报率: 8.00 - 8.25%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 24 个月

  • 已投资:
基金类型 私募股权
融资额度 $2,000,000美元
预计收益 8% - 8.25%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2022年12月
项目周期 12 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8%;20股以上,年化股息8.25%;

*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。

  • 该物业位于纽约市皇后区最近几年蓬勃发展的木边(Woodside),地处贯穿皇后区的最大主干道皇后大道(Queens Blvd),毗邻贯穿布鲁克林和皇后区的I-278高速,位于长岛至曼哈顿的咽喉位置。
  • 开发商于2022年6月以$16,200,000的价格购入该地块,原来此物业为隶属Walgreens的药房和停车场。目前在土地收购之后,开发商即将开始对原来地面建筑的拆除工作(Demolition)以及地基的挖掘。开发商预计在为期3年零3个月的建筑周期内完成对该地块的开发,此开发案预计将建成一栋12层高的住宅大楼,包含120套住宅公寓(Condo),60个停车位以及60个储藏空间。
项目地址 58-01 Queens Blvd, Queens, NY 11377
所在区域 木边(Woodside),皇后区,纽约
可售住宅面积 96,602 平方英尺
土地面积 18,924 平方英尺
住宅单元 120套
建筑开发时间 3年零3个月
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
12/21/2022
12/7/20226/6/20236个月预付股息
第二次不晚于
6/21/2023
6/7/202312/6/20236个月预付股息 *2
第三次不晚于
12/21/2023
12/7/20236/6/20246个月融资方有权选择是否延期 *3
第四次不晚于
6/21/2024
6/7/202412/6/20246个月融资方有权选择是否延期

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构CBRE在今年5月提供的估值报告显示:截止到2022年5月份,该项目价值为$16,300,000美元。
  • 本次美地众筹828基金所提供的短期贷款,以项目公司股权作抵押。截止2022年11月,开发商项目公司实缴股本价值约为$9,100,000美元, 接近美地众筹828基金投资总额的4倍有余。开发商亦将提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 项目物业位于皇后区的交通枢纽位置-木边(Woodside)。项目步行5分钟的范围内覆盖数条交通枢纽干线,区域内覆盖长岛铁路(LIRR)以及7号地铁线,还有数条公交线路等,至曼哈顿,皇后区其他社区以及长岛和布鲁克林等极为方便。
  • 在皇后区近几年崛起的社区中,木边赫赫在目。依靠其便捷的交通环境,周边新居住区与商圈发展迅速。目前,该区域的人群收入稳定且稳步增长,整个区域的发展,有着浓厚的地区经济特色, 具有商业氛围小型化,灵活化的特点,周边商业及住宅开发项目,近几年更是层出不穷。
  • 开发商预计将美地众筹828基金所提供的贷款,用于项目的原有建筑拆除(Demolition)以及其他的软性成本(Soft Cost),包括不仅限于土地地税,政府申请费用和利息等。
  • 开发商在项目初期建筑完成后,将通过申请商业银行的建筑贷款(Construction Loan),或用其持有的其他项目的现金流回款,来偿还美地众筹828基金所投资的贷款。
  • 项目开发商于纽约曼哈顿布鲁克林及曼哈顿地产开发圈颇有名气,其独特的开发策略,以及对项目现金流与建筑进度的成熟把控,帮助其在业内树立良好的口碑和威望。其出色的项目管理水平,也在地产商圈颇受好评。
  • 此次项目开发商已与美地众筹合作多次,过往的604基金(已还款),805基金(已还款),819基金(已融资),826基金(已融资)向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。

美地众筹828基金投资架构


资本结构

美地众筹826基金资本投入后情况占比
银行建筑贷款总额 $8,100,000 42.18%
美地众筹828基金资本投入 $2,000,000 10.42%
开发商实际股本投资 $9,100,000 47.40%
资本总计 $19,200,000 100.00%
  • 该项目资本结构中,开发商已经实际投入的实缴股本约$9,100,000美元,占项目总投资的47.40%。
  • 美地众筹828基金预计出借$2,000,000美元,为项目提供中短期过桥贷款,占项目总投资的10.42%。
  • 828基金将享有项目公司100%股权作为直接抵押物,且项目开发商将提供个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

11377邮编区域内
区域总人口83,825
年龄中位数40.5
高中及以上学历52.6%
上班地区分布大都会地区(99.9%)
家庭平均收入$77,052
白领/蓝领75.7%/24.3%
有孩子家庭25.5%
平均家庭人数2.67
平均房价$569,000

木边有着优越的地理环境,地处交通枢纽,有着丰富地交通设施,位于长岛和纽约市的交通中转位置。其便利的交通网络, 使其成为众多纽约客的理想居住区域。

木边的人口呈明显家庭化,居民以成婚的家庭为主,其消费趋向以满足日常需求的消费品类为主。

该区域内居民平均年龄约40.5岁;拥有孩子的家庭占25.5%,住宅市场人群以刚需自住为主,近年来该区域的新建住宅存量有限,具备产权公寓项目的开发潜力;待售房屋库存量亦不高,潜在买家需求仍十分稳定,推动地区价格上涨。

* 数据来源: United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup。


项目地区周边新开发住宅地产发展情况

木边(Woodside)隶属于皇后区的第二辖区(Queens Community District 2)。地区内以各类住宅类(Residential)物业,以及工业类(Industrial)物业为主。其中12%属于1-2家庭住宅,14%属于多家庭公寓楼,4%为商住混合物业。其中多家庭公寓楼大部分为上世纪建成的老旧合作公寓(Co-Op),产权公寓(Condominium)数量较少。

近年来,随着附近长岛市(Long Island City)和阳光边(Sunnyside)的迅速发展,木边的产权公寓的价格攀升,新楼盘均价已经超过$1400/平方英尺。

数个多家庭新住宅大楼于近期在木边建成,包括2020年竣工的46-02 70th Street的9层楼高、74个单位的公寓大楼,以及位于52-22 Roosevelt Ave.的商住两用的混合大楼物业等。

皇后区第二辖区的土地用途比例和规划

* 数据来源: 第三方CBRE估值报告。


邮编区域住房价格5年走势

* 数据来源: Redfin.com。


该项目周边同类土地(Comparable Land)价格比较

* 目前该地区周边同类土地价格均价为:$190/平方英尺。


项目土地的估值分析

由于目前该标的项目尚处于土地阶段,因此美地众筹仅评估土地价格,来衡量该项目目前的市场价值。

在比对过近期有效的市场数据后,美地众筹认为该区域类似规划用地的土地,价格约为$180/平方英尺左右。

将此数据应用到该项目所在地块之后,项目估值如下。

* 数据来源: 项目估价报告;由美地众筹进行整理、计算并比较。

地理位置

项目地处皇后区木边的中心地带,周围公交交通发达,紧邻LIRR铁路以及E,M,R及7号地铁线,附近公交线路充沛,至曼哈顿或纽约各个区域,均十分快捷。从项目地址驱车,10分钟抵达拉瓜迪亚机场,25分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

  • 地铁: E, M, R, 7号线(步行约5-10分钟)
  • LIRR长岛火车站:南线及北线
  • 至曼哈顿中城:约15分钟地铁
  • 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
  • 至拉瓜迪亚机场:约10分钟车程

周边学校

项目所在区域基础教育机构完备,多所小学、初中、高中于其中落户,满足居民的教育需求,有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训,符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。

饮食居住

项目周边小型商业发达,餐饮、超商符合不同族裔生活需求,各类便民服务亦十分完备,符合该区域居民人口所展现的家庭式消费需求。

休闲娱乐

项目附近包括健身房、社区运动中心,多所公园以及博物馆。托儿所、教育辅导机构、图书馆也都应有尽有。

开发商公司:New Empire Corp.

开发商网站:https://www.newempirecorp.com/

以往合作项目:美地众筹604基金/美地众筹805基金/美地众筹819基金/美地众筹812基金/美地众筹826基金

New Empire Corp.创建于1997年,在纽约地产市场具备20年以上的开发经验,其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨,其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目,荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO,Bentley Zhao与Vice President,Kevin Zhao的带领下,该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目,使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

  • 美地众筹828基金所发放的贷款,属于为开发商提供中短期资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足、开发商具备良好信用及经验的前提下,该笔贷款将帮助开发商完成项目初期的建筑拆除(Demolition) 、地基的挖掘,以及地税、政府申请费用与利息等支出。
  • 美地众筹828基金在完成此次项目的债权投资后,将继续进行后续资金的使用审查,确保项目的建筑进度与资金使用情况一致。同时,了解开发商的财务情况与项目建筑贷款的申请进度,以便按时返还本金。
  • 美地众筹认为,本次828基金的开发商经验充足且信用良好,在业内有较好的口碑。目前项目的资本结构合理,开发商实缴股本价值为美地众筹828基金所投资贷款总额的4倍,股权价值充足,且开发商提供个人无限责任担保,因此为开发商提供流动资金的债权投资,具备可行性。
  • 美地众筹认为,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,基金所投资的中短期贷款,违约风险低于行业水平,值得投资。

美地众筹828基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)