美地众筹829债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $5,000,000

年回报率: 8.00 - 8.25%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 24 个月

  • 已投资:
项目结束
基金类型 私募股权
融资额度 $5,000,000美元
预计收益 8% - 8.25%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2022年12月
项目周期 12 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8%;20股以上,年化股息8.25%;

*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。

  • 该物业位于纽约市皇后区的长岛市,紧邻繁华的曼哈顿中城仅一步之遥,是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一,拥有便捷的公共交通系统及设施,可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿之间,是众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选。
  • 开发商于2020年1月以$13,000,000的价格购入该地块,地块上的原物业为仓库。开发商即将于2023年,开展对原物业的拆除工作(Demolition)以及地基的挖掘,预计在2024年第二季度完成建筑开发。开发商预计将此地块建成一栋7层楼高,含64个住宅单元,1个商业单元及46个停车位的综合物业。
项目地址 37-24 33rd Street, Queens, NY, 11101
所在区域 长岛市,皇后区,纽约
土地面积 15,889 平方英尺
总建筑面积 68,154平方英尺
用途 64套住宅,1个商业单位及46个停车位
建筑开发时间 19个月
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
1/2/2023
12/20/202212/19/202312个月预付股息*2
第二次不晚于
1/2/2024
12/20/20236/19/20246个月融资方有权选择是否延期 *3
第三次不晚于
7/4/2024
6/20/202412/20/20246个月融资方有权选择是否延期

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少12个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构BBG在今年5月提供的估值报告显示,截止到2022年5月,该项目价值约为$13,400,000美元;开发完成后,物业价值约为$68,700,000美元。
  • 本次美地众筹829基金所提供的短期贷款,以项目公司股权作抵押。开发商对项目公司的实缴股本约为$8,500,000美元,之后预期增加股本投入约$4,100,000美元, 总股本价值接近美地众筹829基金投资的2.5倍。同时,开发商将提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市,与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔,周围公共交通极其发达,区域内覆盖7条地铁线路,及数条公交车线路等,至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利;从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟,至JFK国际机场仅30分钟。
  • 目前,整个长岛市区域的人口密度,已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区,人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展,形成宜商宜居特色,周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
  • 开发商预计将美地众筹829基金所提供的贷款,全部用于项目的初期拆除、地基挖掘,及外墙主体结构的建筑支出,以及部分其他的软性开销(Soft Costs) 等。
  • 开发商在项目完成后,将通过获得商业银行的建筑贷款,或用其持有其他项目的现金流回款,来偿还美地众筹829基金的贷款。
  • 项目开发商已在纽约地产市场深耕30年,在本地市场中行业知名度高且口碑极佳,过往成功项目主要集中于皇后区,近年来以千万级中型混合商住类地产开发项目打响市场。
  • 此外,该项目开发商已与美地众筹合作多次,过往的810基金(已还款),813基金(已还款)向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。

美地众筹829基金投资架构


资本结构

美地众筹829基金资本投入后情况占比
银行建筑贷款总额 $32,000,000 64.47%
美地众筹829基金出借贷款 $5,000,000 10.07%
开发商股本投入 $12,632,500 25.45%
资本总计 $49,632,500 100.00%
  • 该项目资本结构中,开发商实缴股本约为$8,500,000美元,之后预期增加的股本投入约$4,100,000美元, 届时股本占项目总资本投入的25.45%。
  • 美地众筹829基金拟出借的$5,000,000美元,将分批进入项目,为短期过桥贷款,占项目总资本投入的10.07%。
  • 829基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物,且项目开发商提供的个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

11101 邮编区域内
区域总人口31,366
年龄中位数35
高中及以上学历69.8%
上班地区分布大都会地区(99.8%)
家庭平均收入$66,579
白领/蓝领90.5%/9.5%
有孩子家庭23.6%
平均家庭人数2.21
平均房价$975,000

长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境,成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选,随着越来越多的地产项目落户于此,长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入,也是华人投资和移民的首选区域之一。

长岛市的人口呈明显年轻化,其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领,有较为稳定的工作收入及消费能力,且族裔构成多样化。

该区域内居民平均年龄约35岁;拥有孩子的家庭占23%,住宅市场人群以自住刚需为主,近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓,地区待售房屋库存量不高,而潜在买家需求却非常强劲,价格持续上涨。

* 数据来源: United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup,American Community Survey,于2022年11月。


项目地区周边新开发住宅地产发展情况

至2022年9月,纽约长岛市住房销售价格的中位数约为$595,000美元,月同比下降4%。地区住宅楼盘每平方英尺的价格中位数为$1,038美元,月同比下降14%。相比皇后区住房销售长岛市价格中位数$570,000万美元,长岛市住房销售价格在整个皇后区略高。

第三季度,长岛市房屋销售价格中值为$510,000美元,季度同比下降19%。共有24宗交易,较去年第三季下跌55%。房价中值为每平方英尺$1,025美元,年同比下降15%。第三季度,皇后区房屋售价中值为$565,000美元。

长岛市地区市场趋势

邮编区域住房价格5年走势

* 数据来源: PropertyShark。


该项目周边同类已售土地(Comparable Land Sold)价格分析

* 目前该地区周边同类已售土地的平均价格为:$243/平方英尺。


该项目周边同类出租Studio(Comparable Studio for Rent)租金分析

* 目前该地区周边同类出租Studio的平均租金为:$5.46/平方英尺。


该项目周边同类出租1房1卫(Comparable 1B1B for Rent)租金分析

* 目前该地区周边同类出租Studio的平均租金为:$5.17/平方英尺。


该项目周边同类出租2房2卫(Comparable 2B2B for Rent)租金分析

* 目前该地区周边同类出租Studio的平均租金为:$5.63/平方英尺。


该项目周边同类已售产权公寓(Comparable Condominium Sold)价格分析

* 目前该地区周边同类出租Studio的平均租金为:$5.63/平方英尺。


项目的成本估值分析

  • 由于该项目开发商开发规划及执行力较强,且近年来已在长岛市地区成功开发过多个住宅项目,因此美地众筹倾向于通过成本核算法,作为衡量该项目目前的市场价值的主要评价标准。
  • 根据BBG所提供的第三方估值报告, 截止到2022年5月,该项目购置土地后的价值约$13,400,000美元;计算未来开发预算成本后,项目完成时的价值约在$49,600,000 - $51,200,000美元之间, 项目估值细节如下。
  • * 数据来源:第三方估价机构BBG的估值报告,由美地众筹进行整理、计算并比较。


    项目的收入估值分析

  • 除了成本核算法之外,美地众筹也以项目完成后的收入估值,作为衡量该项目潜在市场价值的次要评价标准。
  • 根据BBG所提供的第三方估值报告,租金收入核算法与销售收入核算法,将作为项目收入估值的依据。
  • 租金收入核算法:

    * 数据来源:第三方估价机构BBG的估值报告,由美地众筹进行整理、计算并比较。

    地理位置

    项目地处皇后区长岛市的中心地带,周围公交交通发达,紧邻数条地铁线路,以及数条公交线路,至曼哈顿,皇后区和布鲁克林区的各个区域,方便快捷。从项目地址驱车,15分钟抵达拉瓜迪亚机场,25分钟抵达JFK国际机场。

    周边交通

    • 地铁: E, M, R, N, W号线(步行约3-5分钟)
    • 至曼哈顿中城:约15分钟地铁
    • 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约10分钟车程

    周边学校

    项目所在的长岛市,近年来已形成完备的基础教育系统,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足居民的教育需求,多所新的职业技能培训机构也纷纷落户,满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。

    饮食居住

    除了交通极为便利之外,区域周边商业发达,生活设施一应俱全,人口稠密,环境安全,宜商宜居,已吸引大量30岁左右的年轻人落户,同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区,有着无比雄厚的发展前景。

    休闲娱乐

    项目周边娱乐休闲设施的发展,正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通,也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。

    开发商公司:33rd Street Ventures, LLC.

    以往合作项目:美地众筹606基金 / 美地众筹806基金 / 美地众筹810基金 / 美地众筹813基金 / 美地众筹817基金

    本次基金标的项目的开发,由两位纽约地产的资深华人开发商联手。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验,超过50年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的物业涉及零售综合体、大型住宅,以及混合商住类大型项目,且遍布各个新兴开发区域。

    除了纽约本地市场,开发团队在中国及美国的核心城市区域,已经积累开发超过500万平方英尺的地产项目,开发资历深厚。

    在活跃地开展项目开发并积累地产行业经验的同时,在过去的20年中,开发团队也形成了一套从收购、开发、管理、到销售的全周期开发模式,为项目参与方、合伙人,及投资人创造了丰厚的回报。

    • 美地众筹829基金所发放的贷款,属于为开发商提供中短期资金流动性的建筑贷款。在确定抵押物充足,开发商有良好信用及经验的前提下,发放该笔贷款给开发商,帮助其用于项目初期原建筑拆除、地基的挖掘、外墙主体结构的建筑支出,以及其他软成本开销。
    • 美地众筹在完成发放贷款之后,将继续进行严格的资金使用审查,根据项目的建筑进度分批发放贷款,同时,了解项目公司的财务情况,以便及时地退出。
    • 美地众筹认为,本次829基金的开发商经验充足且信用良好,在业内有这较好的口碑,同时项目资本结构合理,在股权价值约为829基金所发放贷款的2.5倍的前提下,为开发商提供流动资金具备可行性,且开发商提供个人无限责任担保。
    • 美地众筹认为,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,基金所投资的中短期贷款,违约风险低于行业水平,值得投资。

    美地众筹829基金项目评估

     私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
     运营协议书 (仅认证投资者能下载)

     评估报告 (仅认证投资者能下载)