美地众筹831债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,600,000
年回报率： 8.00 - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,600,000美元 |
| 预计收益 | 8% - 8.25%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年2月 |
| 项目周期 | 6 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8%；20股以上，年化股息8.25%;
*2 投资者将获得最少5或6个月的股息，在收取6个月股息后，基金将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 该物业位于纽约市皇后区的长岛市，距离繁华的曼哈顿中城仅一岸之隔，是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，方便居民穿行于皇后区及曼哈顿之间，已成为众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选区域。
- 开发商于2022年11月以$10,370,000的价格购入该地块，地块上的原物业为仓库。开发商预计于2023年3月开始原物业的拆除工作（Demolition)；地基建筑工作将于5月开始，预计于2024年第4季度完成建筑开发。项目拟建一栋6层楼高，含42个住宅单元，2个商业单位及21个停车位的商住混合用途物业，主打设计精美的经济型小户型。
| 项目地址 | 23-17 41st Avenue, Long Island City, NY, 11101 |
| 所在区域 | 长岛市，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 10,000 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 40,080平方英尺 |
| 用途 | 42套住宅，2个商业单位及21个停车位 |
| 建筑开发时间 | 24个月 |
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一批次 | $1,000,000 | 不晚于 3/21/2023 | 3/7/2023 | 9/6/2023 | 6个月 | 预付股息 |
| 第一次 | 第二批次 | $600,000 | 不晚于 4/21/2023 | 4/7/2023 | 9/6/2023 | 5个月 | 预付股息 |
| 第二次 | 不晚于 9/21/2023 | 9/7/2023 | 3/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *2 | ||
| 第三次 | 不晚于 3/21/2024 | 3/7/2024 | 9/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | ||
| 第四次 | 不晚于 9/21/2024 | 9/7/2024 | 3/6/2025 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少5或6个月的股息，在收取第一次股息后，基金将按天计息至归还本金为止；所有阶段的股息收益，都将按照实际投资天数进行计算;
*3 第一次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构Leitner Berman在22年9月提供的估值报告显示，截止到2022年9月，该项目土地价值约为$10,500,000美元；开发完成后，物业价值约为$49,000,000美元。
- 本次美地众筹831基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作抵押。开发商对项目公司的实缴股本约为$5,000,000美元，之后预期增加股本投入约$7,633,250美元, 总股本价值接近美地众筹831基金投资的8倍。同时，开发商将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
- 目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
- 开发商预计将美地众筹831基金所提供的贷款，全部用于项目的初期拆除、地基挖掘的建筑支出，以及部分其他的软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商在项目完成后，将通过获得商业银行的建筑贷款，或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹831基金的贷款。
- 项目开发商已在纽约地产市场深耕30年，在本地市场中行业知名度高且口碑极佳，过往成功项目主要集中于皇后区，近年来以千万级中型商住混合用途的地产开发项目打响市场。
- 此外，该项目开发商已与美地众筹合作多次，过往的810基金（已还款），813基金（已还款）向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。
美地众筹831基金投资架构
资本结构
| 美地众筹831基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $23,461,750 | 62.24% |
| 美地众筹831基金出借贷款 | $1,600,000 | 4.24% |
| 开发商股本投入 | $12,633,500 | 33.52% |
| 资本总计 | $37,695,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，开发商实缴股本约为$5,000,000美元，之后预期增加的股本投入约$7,633,250美元, 届时股本占项目总资本投入的33.52%。
- 美地众筹831基金拟出借的$1,600,000美元，为项目提供短期夹层贷款，占项目总资本投入的4.24%。
- 831基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| 11101 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 31,366 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 家庭平均收入 | $66,579 |
| 白领/蓝领 | 90.5%/9.5% |
| 有孩子家庭 | 23.6% |
| 平均家庭人数 | 2.21 |
| 平均房价 | $975,000 |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2023年2月。
项目地区周边住宅地产概况
至2022年第四季度，纽约长岛市住房销售价格的中位数约为$460,000美元，年同比下降15%。地区住宅楼盘每平方英尺的价格中位数为$1,003美元，年同比上升3%。尽管当地地产市场于2022年受到美国按揭抵押贷款利率上升的负面影响，但市场在进入2023第一季度后，开始有所恢复。
根据Douglas Elliman的纽约公寓租赁情况报告，2023年第一季度，长岛市、以及周边的阿斯托里亚（Astoria）, Sunnyside，与伍德赛德 （Woodside），公寓的租赁价格已开始显著恢复， 平均租金上涨至$52.67每平方英尺每年，公寓平均租赁价格上涨至$3,577每单元。
长岛市地区市场趋势
皇后区西北区域公寓租金中位数
* 数据来源： PropertyShark。
该项目周边同类已售土地（Comparable Land Sold）价格分析
* 目前该地区周边同类已售土地的平均价格为：$268.8/平方英尺。
该项目周边同类出租Studio（Comparable Studio for Rent）租金分析
* 根据StreetEasy的数据，目前该地区周边同类出租Studio的平均租金为：$6.28/平方英尺/月， $75.36/平方英尺/年。
该项目周边同类出租1房1卫（Comparable 1B1B for Rent）租金分析
* 根据StreetEasy的数据，目前该地区周边同类出租1房1卫的平均租金为：$5.70/平方英尺/月， $68.40/平方英尺/年。
该项目周边同类出租2房2卫（Comparable 2B2B for Rent）租金分析
* 根据StreetEasy的数据，目前该地区周边同类出租2房2卫的平均租金为：$5.63/平方英尺/月， $67.56/平方英尺/年。
该项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为：$1,342/平方英尺。
该项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据PropertyShark的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为：$1,306.71/平方英尺。
该项目周边同类已订购产权公寓（Comparable Condominium under Contract）价格分析
* 根据开发商提供的数据，目前该地区周边同类已订购产权公寓的平均价格为：$1,493.71/平方英尺。
项目的成本估值分析
* 数据来源：第三方估价机Leitner Berman和开发商提供数据，由美地众筹进行整理、计算并比较。
项目的收入估值分析
* 数据来源：第三方估价机Leitner Berman和开发商提供数据，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区长岛市的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条地铁线路，以及数条公交线路，至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域，方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: E, M, R, N, W，7号线（步行约3-5分钟） <! -
- 火车: LIRR长岛铁路（走路约8分钟） ->
- 至曼哈顿中城：约10分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：23-17 41 Ave Development LLC.
以往合作项目：美地众筹606基金 / 美地众筹806基金 / 美地众筹810基金 / 美地众筹813基金 / 美地众筹817基金
本次基金标的项目的开发，由纽约地产的资深华人开发商领衔，开发团队内新一代领军人物负责操刀。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过30年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的物业涉及零售综合体、大型住宅，以及混合商住类大型项目，且遍布各个新兴开发区域。
除了纽约本地市场，开发团队在中国及美国的核心城市区域，已经积累开发超过500万平方英尺的地产项目，开发资历深厚。
在活跃地开展项目开发并积累地产行业经验的同时，在过去的20年中，开发团队也形成了一套从收购、开发、管理、到销售的全周期开发模式，为项目参与方、合伙人，及投资人创造了丰厚的回报。
- 美地众筹831基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期原建筑拆除、地基的挖掘的过程中，流动资金充足。
- 美地众筹根据项目的建筑进度分2个批次融资并发放贷款。在完成投资之后，将继续跟进项目实际开发进程，同时，了解项目公司的财务情况，以确保基金投资顺利完成。
- 美地众筹认为，本次831基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值约为831基金所发放贷款的8倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期夹层债务，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹831基金项目评估
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