美地众筹843债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,500,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,500,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年1月 |
| 项目周期 | 6 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 本次项目标的物业，位于纽约市皇后区的新鲜草原核心区域，毗邻当地交通主干道—大中央高速（Grand Central Parkway)。新鲜草原是皇后区历史悠久的居住社区之一，近年来也成为法拉盛周边较大的华人聚集区之一。该社区交通便捷，犯罪率低且学校评分高，是中产亚裔热衷的自住房购房区域。
- 标的物业为5层楼高，总建筑面积为37,650平方英尺的商住混合用途物业，共包含29个独立产权公寓（Condo），3个社区服务中心（Community Facility），15个停车位以及17个储物单元。独立产权公寓部分，包含16个一房户型，13个两房户型，主要面向有家庭的年轻消费群体。住宅单元以家庭用户需求为首要考量进行设计，卧室及客厅相较法拉盛等其他华人聚集区的公寓更加宽敞，家庭生活品质更高。
| 项目地址 | 163-11 72nd Ave, Fresh Meadows, NY 11165 |
| 所在区域 | 新鲜草原（Fresh Meadows)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 9,000 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 37,650 平方英尺 |
| 用途 | 29间独立住宅单位，3个社区服务中心，15个停车位，17个储物空间 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 2/1/2024 | 1/18/2024 | 7/17/2024 | 182天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 8/1/2024 | 7/18/2024 | 1/17/2025 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 2/1/2025 | 1/18/2025 | 7/17/2025 | 181天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 根据第三方估价机构CBRE提供的估值报告显示，该项目的市场总价值约为$17,993,000美元。目前该项目已于纽约州总检察长办公室成功备案销售许可（Condo Book），正等待纽约市住房管理局批准的临时及正式居住许可证（Certificate of Occupancy ），项目估值已接近最终的销售价值。
- 本次美地众筹843基金所发放的短期贷款，以拥有物业100%所有权的项目公司的股权作为抵押。目前，该股权价值约为$10,573,000美元。同时，融资方的关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。
- 项目地址所在的皇后区新鲜草原区域，上世纪一直是传统的犹太白人优质社区。近三十年来，随着皇后区以亚裔为代表的新移民迁入，以及法拉盛为中心的亚裔社区的扩张与发展，该地区凭借优质的学校资源与生活环境，吸引大量新一代华人中产居民在此置业。
- 该区域交通便利，周边商圈发展成熟，生活设施完备，且购房价格和租金价格性价比高，具备竞争力与未来发展潜力。当地的单户家庭销售价格多年来一直位列皇后区最贵的十大社区之中，近年来新开发的小户型独立产权公寓则以高性价比吸引了一批考虑孩子教育质量的年轻家庭落户于此。
- 开发商预计将美地众筹843基金所提供的贷款，全部用于该项目物业最终销售阶段的持有成本。其中$300,000美元，将用于支付当前建筑贷款的利息准备金（Interest Reserve）；$1,000,000美元，将用于归还一部分目前承付的贷款本金；剩余的$200,000美元，将用于支付地税以及维护物业等其他开支。
- 开发商预计将使用独立产权公寓的销售款，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹843基金所发放的贷款。目前该标的项目的建筑工程已全部完成，不存在建筑风险，且美地众筹选择项目公司作为抵押品，违约风险较小。
- 开发商为家族式经营，深耕本地市场，由小型住宅开发起家，时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业，在纽约本地的华人建筑开发商中商誉良好。近年来，开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场，开发了多个项目，对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求，非常了解。
- 目前，该开发商已经与美地众筹804基金、807基金、809基金、812基金、818基金、822基金、823基金、617基金、827基金，以及841基金合作，各个基金均按时履行还款义务，拥有良好的商业信誉。
美地众筹843基金投资架构
资本结构
| 美地众筹843基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行贷款（建筑+土地） | $5,920,000 | 32.90% |
| 美地众筹843基金出借贷款 | $1,500,000 | 8.3% |
| 融资方股本净值 | $10,573,000 | 58.76% |
| 物业总估值 | $17,993,000 | 100.00% |
- 根据第三方估价机构CBRE所提供的估价报告，本次美地众筹843基金的标的项目价值约为$17,993,000美元。
- 美地众筹843基金所发放贷款的贷款进入项目后，在项目的资本结构中，银行的土地加建筑贷款总计$5,920,000美元，占比32.90%； 美地众筹843基金所发放贷款总计$1,500,000美元，占比8.30%；开发商的股本净值约$10,573,000美元，超过美地众筹843基金所发放贷款的7倍，股权质押价值有保障。
- 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹843基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| Hillcrest/Fresh Meadows | |
|---|---|
| 区域总人口 | 163,732 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（46.70%）/ 外州出生（5.90%）/ 外国出生（47.40%） |
| 族裔构成 | 亚裔(33.90%)/白人(27.60%)/西裔(20.70%)/非裔（11.70%） |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 27.20% |
| 失业率 | 12.40% |
根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，新鲜草原地区的人口呈明显种族多样化。近十年来，亚裔族群已成为当地的主要居民，占比33.90%，其次为白人族裔与西班牙族裔。该区域居民包含大量新移民，外国出生的居民占比高达47.40%。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约41.4岁，大部分都为在纽约本地工作的中青年白领阶级。
区域内有18岁以下孩子的家庭占27.20%。近年来新迁入的家庭，大多是以生活质量与学区质量综合考量的中青年夫妇。
* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年1月。
项目所在住宅类地产市场情况
根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Hillcrest/Fresh Meadows 行政划区，当地住宅的自住房比例为47.10%，远远高于皇后区平均水平。在册登记的住宅数量为60,814个单元。住宅出租的空置率仅为3.20%，也好于皇后区平均水平。
根据American Community Survey中的数据， Hillcrest/Fresh Meadows区域内住宅的止赎法拍（Foreclosure）比例，至2022年底仅3.1%，反映出居民普遍较为良好的财务状况。
自2020年以来，该地区成交量最大的住宅仍然是单户家庭的独栋别墅，独立产权公寓的成交量稳定在每年80套左右。
截止至2022年底，当地的单户家庭销售价格中位数为$945,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$495,000美元。
* 图片来源：RedFin，于2024年1月。
项目周边同类已售独立产权公寓单元（Comparable Condo Units Sold）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为：$829.70/平方英尺。
项目周边同类在售独立产权公寓单元（Comparable Condo Units for Sale）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为：$849.33/平方英尺。
项目物业的估值分析
* 数据来源：世邦魏理仕所提供的第三方估值报告，以及开发商所提供的销售预期；由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区新鲜草原社区，周围公共交通发达，拥有数条公交车线路，可方便的直达曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域；从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，20分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 公交车: Q64，Q65，QM4，QM44
- 至曼哈顿中城：约30分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约20分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在区域基础教育机构完备，包括5所提供Pre-K学前班的学校，7所小学，4所初中，以及2所高中。Great School评价9-10分的学校包括学前班至K-5的Ps 173 Fresh Meadows与Ps 163 Flushing Heights，6-8年级的Jhs 216 George J Ryan，以及9-12年级的Francis Lewis High School，十分适合追求孩子教育质量的家庭的需求。
饮食居住
该区域以40岁以上居民的家庭为主，环境安全，宜商宜居，生活设施便利。由于多年来区域内居民族裔的多样化，各类来自五湖四海风味的餐馆一应俱全，传统的美国超商与符合亚裔族群需求的超商也均在社区内落户。
休闲娱乐
该项目附近以家庭为单位的娱乐休闲设施齐备，附近的公园，运动中心，博物馆也都配套齐全，除了本地区周边的设施，其高速路也可以便捷的通勤至曼哈顿及皇后区各地，方便家庭出游。
开发商公司：CKZ Realty LLC.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹804基金 / 美地众筹807基金 / 美地众筹809基金 / 美地众筹812基金 / 美地众筹818基金 / 美地众筹822基金 / 美地众筹823基金 / 美地众筹617基金 / 美地众筹827基金 / 美地众筹841基金
CKZ Realty创立至今，已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年推出，并取得巨大的商业成功。
俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持着打造高品质地产项目的初衷， CKZ Realty在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 本次美地众筹843基金，为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择开发商已经成功开发并完工的物业作为标的，进一步降低投资的风险。项目结束后，开发商将通过独立产权公寓的销售回款，或用其持有其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹843基金所发放的贷款。
- 美地众筹843基金以较低的贷款对价值比（LTV）发放该笔贷款。本次美地众筹843基金所发放的短期贷款，其贷款对价值比低于45%，且标的物业不存在额外的建筑风险及开发风险。
- 本次项目的标的物业位于皇后区新鲜草原区域，地理位置优越。该社区符合亚裔对于学区房和生活质量的需求，其得天独厚的位置优势和区域内有限的新房供应量，使得项目内物业单元的销售预期可观。
- 因此，美地众筹认为本次843基金的短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。
美地众筹843基金项目评估
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